D’après le baromètre établi par le groupe d’audit Forvis Mazars et l’association France FinTech pour le premier semestre 2024, le taux de défaut du crowdfunding immobilier est en forte hausse.

En effet, les pertes définitives concernent entre 2 et 4 % des projets. Ce taux était estimé entre 0 et 2 % dans le baromètre 2023. Notons que le terme de perte définitive n’indique pas nécessairement la perte de la totalité du capital investi. Il est parfois possible de récupérer une partie du montant placé à l’origine.

D’autre part, certains projets en retard de plus de 6 mois à fin 2023 sont passés en procédure collective. Au total, entre 4 et 6 % des projets immobiliers en cours sont en procédure collective à date du 30 juin 2024. Le taux de défaut pourrait donc être amené à augmenter à nouveau.

À noter que les procédures collectives engagées portent notamment sur le redressement judiciaire des porteurs du projet, voire leur liquidation judiciaire. L’objectif de ces procédures est de redresser ou d’arrêter l’activité de la société tout en effaçant ses dettes. L’issue reste toutefois incertaine et elle empêche souvent l’aboutissement des garanties et/ou des sûretés mises en place.

Des retards de remboursement de plus en plus fréquents

La rénovation et la promotion immobilière sont assujetties aux aléas des retards de chantiers. Par conséquent, il arrive parfois que le délai de livraison des projets de financement participatif immobilier soit prolongé de plusieurs mois.

Le baromètre du crowdfunding en France de Mazars indique que les retards de remboursement de plus de 6 mois atteignent entre 15 et 20 % pour les opérateurs immobiliers. Les retards de moins de 6 mois concernent quant à eux entre 8 et 10 % des projets. Les taux de retard de remboursement n’ont jamais été aussi élevés dans la courte histoire du financement participatif immobilier.

Notons qu’un retard de plus de 6 mois ne constitue pas nécessairement un signe d’échec pour les projets concernés. Cela signifie que le capital de l’investisseur sera bloqué plus longtemps, mais il continue de percevoir les intérêts pendant cette phase. Toutefois, lorsque le projet passe en procédure collective, la situation devient plus préoccupante.

La collecte du crowdfunding immobilier continue de baisser…

La collecte du crowdfunding au premier semestre 2024 s’élève à 830 millions d’euros, un chiffre en baisse de 25 % par rapport à la même période en 2023 selon le baromètre.

Ce net recul s’explique principalement par le repli de l’immobilier, qui représente une part importante de la collecte du crowdfunding depuis plusieurs années. Au premier semestre 2024, l’immobilier correspond en effet à 55 % de la collecte globale en financement participatif.

La diminution de la collecte du crowdfunding immobilier est due en partie à la baisse de confiance des investisseurs quant au remboursement des projets dans le délai prévu initialement.

… Et le rendement moyen du crowdfunding immobilier augmente

Le crowdfunding immobilier reste un placement immobilier attractif en termes de rendement. Selon le baromètre Mazars, il affiche un taux de rendement interne (TRI) moyen de 10,9 % avant impôt à l’issue du premier semestre 2024. Pour rappel, celui-ci s’élevait à 10,3 % en 2023 et à 9,4 % en 2022. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Cette hausse du rendement s’explique notamment par une volonté des plateformes de crowdfunding immobilier de relancer la collecte, en baisse depuis 2023. Pour ce faire, elles se voient effectivement dans l’obligation d’augmenter le rendement offert afin de compenser un risque grandissant.

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La collecte du crowdfunding immobilier a chuté en 2023 selon le baromètre du crowdfunding en France de Mazars. Elle a effectivement diminué de 28 % par rapport à 2022, à 1,161 milliard d’euros. Les montants investis dans le financement participatif reviennent ainsi plus ou moins au niveau de 2021. Notons que le crowdfunding immobilier reste tout de même le moteur du financement participatif de manière générale, représentant 55,6 % de la collecte globale.

D’autre part, le ticket moyen est également en baisse en 2023. Cela signifie que les souscripteurs investissent moins. La contribution moyenne par souscription s’élève ainsi à 3 709 €. Cela représente une diminution de 38 % par rapport à 2022. Rappelons par ailleurs que la plupart des projets sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros.

Le rendement du crowdfunding immobilier supérieur à 10 %

Le crowdfunding immobilier reste un des meilleurs placements en termes de rendement. En 2023, il affiche un taux de rendement interne (TRI) de 10,3 % selon le baromètre Mazars. Pour rappel, celui-ci s’élevait à 9,4 % en 2022.

Cette hausse du rendement est due à plusieurs facteurs, dont l’augmentation des taux de crédit et de la prime de risque pour les investisseurs. En effet, étant donné que le risque pris augmente en raison du contexte immobilier, le rendement croît également. Les plateformes de crowdfunding ont su, en moyenne, adapter leur promesse de rentabilité afin de rester en lien avec la prime de risque.

D’autre part, le baromètre Mazars nous informe également que la durée moyenne de placement s’élève à 22,1 mois en 2023. Rappelons d’ailleurs que le capital investi est bloqué jusqu’à l’échéance du projet. Il est donc nécessaire de ne pas en avoir besoin à court terme.

Attention, il n’existe pas de rendement sans risque. Le crowdfunding n’est pas un placement garanti. Il présente un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Une augmentation des retards de remboursement

Les montants remboursés dans le cadre de projets de financement participatif immobilier augmentent. Ils s’élèvent à 533 millions d’euros en 2023, soit une hausse de 40 % par rapport à 2022. Cependant, les retards de remboursement s’accumulent.

En effet, entre 20 et 25 % des projets devant être remboursés à la fin de l’année 2023 présentent des retards de plus de 6 mois. Les retards de moins de 6 mois concernent quant à eux entre 8 et 10 % des projets immobiliers. Notons qu’un retard n’est pas synonyme de perte.

Pour sa part, le taux de défaut, calculé sur la base des projets où les investisseurs ont subi une perte en capital et/ou des intérêts, est d’environ 2 % en 2023. Il pourrait néanmoins doubler pour atteindre 4 % en 2024 et 2025 selon les prévisions.

Ces problèmes rencontrés par le crowdfunding immobilier sont notamment liés au marché de l’immobilier. La hausse des taux d’intérêts a mis à mal le secteur du logement neuf en France. En effet, les particuliers se trouvant en difficulté pour emprunter, la demande de logements a été fortement freinée en 2023. En conséquence de cette chute des transactions, les lots construits ne sont pas vendus. L’opérateur doit donc attendre pour rembourser les investisseurs.

Il est indispensable de faire attention à la qualité des programmes avant d’investir. Il s’avère également nécessaire de se faire accompagner par un expert en gestion de patrimoine pour limiter les risques du crowdfunding immobilier. Celui-ci connaît les acteurs du marché et vous apporte des conseils en investissement personnalisés selon votre profil et vos objectifs.

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