La déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier s’inscrit dans la logique de la déductibilité des moins-values mobilières. Mais avec quelques particularités notables (voir parties suivantes).

En ce qui concerne la règle générale, la déduction des moins-values modifie l’imposition des investissements en valeurs mobilières : actions, obligations, fonds d’investissement, etc. Elle entre en jeu lorsque vous vendez un titre à un prix inférieur à sa valeur initiale (prix d’acquisition, frais inclus).

Dans cette situation, vous pouvez imputer votre perte sur vos plus-values de même nature. Vous devez le faire dans votre déclaration de revenus annuelle, au moment de renseigner vos revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières.

Cet avantage fiscal contribue à diminuer l’impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 12,8 % selon le prélèvement forfaitaire unique, ou barème de l’impôt sur option) et les prélèvements sociaux (18,6 % pour les gains générés depuis le 1er janvier 2025).

Si vos gains sont inférieurs à vos pertes, ou si vous n’en avez pas encaissé durant l’année d’imposition, les moins-values sont reportables sur les dix années suivantes, après déduction prioritaire des moins-values de l’année d’imposition.

En revanche, vous ne pouvez pas imputer vos moins-values mobilières sur votre revenu imposable global. De même, elles ne peuvent pas être déduites d’autres catégories de revenus spécifiques (revenus fonciers par exemple).

Ce principe général prévaut pour certains investissements de crowdfunding. Plus précisément, il s’agit ici d’opérations de crowdequity, ou investissement au capital de sociétés.

Cependant, les opérations de crowdfunding immobilier ne relèvent pas, dans la grande majorité des cas, de ce type de financement participatif.

Cas particulier du crowdfunding immobilier sur la déduction fiscale des moins-values

En matière de déduction fiscale des moins-values, le crowdfunding immobilier constitue un cas particulier.

Fonctionnement du crowdfunding immobilier

En résumé, l’investissement en crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à des promoteurs ou marchands de biens pour financer une opération immobilière : construction d’immeubles, rénovation, etc.

Une fois l’épargne collectée et le projet lancé, les investisseurs doivent :

• Percevoir des intérêts à échéance régulière (coupons mensuels) ou en une seule fois à la fin de projet ;
• Obtenir le remboursement du capital investi en fin de projet, après la vente des biens financés.

Pour autant, les rendements du crowdfunding immobilier ne sont pas garantis, malgré des cibles ambitieuses (7 à 12 %). De même, l’investisseur supporte un risque de perte en capital. Il faut donc bien appréhender les risques du crowdfunding immobilier (retards, défaillance de l’opérateur, etc.) avant de participer à un projet.

Habituellement, les investisseurs particuliers sont amenés à souscrire des obligations pour formaliser leur prêt. Cela joue un rôle important sur le mécanisme de déduction fiscale des moins-values.

Comment sont définies les moins-values fiscales du crowdfunding immobilier

Dans le cadre d’un projet de crowdfunding immobilier financé par souscription d’obligations, la moins-value se présente sur le plan fiscal comme la perte en capital supportée par l’investisseur. Soit la différence entre le capital initialement prêté et le montant remboursé à la fin définitive du projet.

Il doit donc s’agir d’une perte définitivement irrécouvrable (voir partie suivante), due à un défaut de remboursement de l’emprunteur.

Dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP, BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30), l’administration fiscale souligne que les intérêts dus aux prêteurs particuliers ne sont pas pris en compte dans la détermination de la moins-value :

“Le droit à imputation ne porte donc que sur la perte en capital, à l’exclusion des frais de toute nature supportés par le contribuable et des intérêts afférents au prêt concerné qui n’auraient pas été versés au prêteur.”

Pourquoi il est difficile d’utiliser la déduction fiscale des moins-values de crowdfunding immobilier

Dans les faits, de nombreux investisseurs confrontés à des retards dans les projets de crowdfunding immobilier auxquels ils ont participé ne peuvent pas tirer parti de la déduction fiscale de leurs moins-values.

Un critère essentiel : la perte doit être définitivement actée

Comme évoqué plus haut, seules les pertes définitivement irrécouvrables peuvent faire l’objet d’une déduction fiscale.

Cet impératif exclut d’office tous les investisseurs en crowdfunding immobilier dont le projet n’est pas encore dénoué. Les projets accusant des retards de remboursement mais qui n’ont pas été clôturés ne peuvent pas être invoqués au titre de la déduction fiscale des moins-values.

De plus, la perte doit pouvoir être justifiée sur demande de l’administration fiscale. Les justificatifs n’ont pas à être envoyés dans le cadre de la déclaration de revenus, mais il faut les conserver en cas de besoin.

L’administration fiscale établit la liste de justificatifs (non exhaustive) suivante dans le BOFiP (BOI-RPPM-RCM-20-10-20-30) :

• Copie des différents contrats de prêts concernés (prêt non remboursé et autres prêts participatifs qui génèrent des intérêts sur lesquels est imputée la perte en capital) ;
• Copie du document délivré par l’intermédiaire en financement participatif indiquant les garanties du prêt ;
• Justificatifs des procédures mises en œuvre pour recouvrer la créance et le montant pris en charge au titre des garanties du prêt ;
• Le cas échéant, l’extrait du jugement de liquidation judiciaire de la société bénéficiaire du prêt.

Déduire des moins-values du crowdfunding immobilier nécessite d’encaisser des intérêts d’autres projets

Autre écueil pour les investisseurs malheureux : les moins-values du crowdfunding immobilier ne peuvent être déduites que des intérêts générés par des placements de même catégorie (prêts participatifs ou minibons).

Autrement dit, il n’est pas possible d’imputer les pertes sur des plus-values mobilières tirées d’autres placements financiers.

Cela peut poser un problème majeur, même pour des investisseurs ayant contribué au financement d’une multitude de projets. De façon générale, les projets de crowdfunding immobilier se déroulent sur un horizon de court terme, de l’ordre de 12 à 36 mois.

Or, lorsqu’un ou plusieurs projets connaissent des retards importants, l’allongement des délais se chiffre en mois, voire années. Il est donc tout à fait possible que les pertes en capital ne se concrétiseront qu’après le dénouement des projets arrivés à leur terme dans de bonnes conditions.

Ce faisant, l’investisseur peut se trouver dans une situation où :

• Sa perte en capital est définitivement actée après des délais de retard ;
• Mais il ne perçoit plus (ou plus assez) d’intérêts de même nature lui permettant de bénéficier pleinement de la déduction fiscale des moins-values.

Pour pouvoir tirer parti de la déduction des moins-values dans les délais impartis, un investisseur devrait potentiellement investir dans de nouveaux projets de crowdfunding immobilier.

Mais rappelons que cet enjeu fiscal n’est pas la seule motivation à retenir pour engager une telle démarche. De plus, les nouveaux projets présentent eux aussi un risque de perte en capital.

Particularités spécifiques à la déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier

Pour finir, il convient de noter deux autres particularités relatives à la déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier. Là encore, elles s’avèrent peu favorables aux investisseurs, par rapport au régime “classique” de déductibilité des moins-values mobilières :

• Les pertes non déduites au titre de l’année au cours de laquelle la créance devient définitivement irrécouvrable sont reportables sur les cinq années suivantes.
  • Contre dix années pour le régime général des plus-values mobilières.
• L’article 125-00 A du Code général des impôts (CGI) dispose que le plafond annuel commun de déduction fiscale des moins-values du crowdfunding immobilier se situe à 8 000 € par an, pour les prêts consentis depuis le 1er janvier 2017.
  • Pas de limite de montant pour le régime général des plus-values mobilières.

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D’après le baromètre 2025 établi par Forvis Mazars et France FinTech, le taux de défaut du crowdfunding immobilier reste difficile à chiffrer précisément. Pour la première fois, le baromètre ne publie pas de chiffre sur les pertes définitives.

Forvis Mazars explique que “leur estimation reste complexe et dépend largement des garanties mises en place et des décisions judiciaires. Les plateformes ne déclarent que très peu de pertes définitives à ce stade. L’observation des jugements prononcés montre que, dans certains cas de redressement judiciaire, une partie importante du capital peut être annulée, le solde étant étalé sur plusieurs années. Chaque situation reste néanmoins spécifique.”

Pour rappel, le baromètre de mi-2024 estimait les pertes définitives entre 2 et 4 % des projets, contre 0 à 2 % en 2023. Ce taux de défaut pourrait être amené à progresser encore, à mesure que les procédures collectives en cours trouvent leur issue.

Hausse spectaculaire des procédures collectives dans le crowdfunding immobilier

En effet, les procédures collectives ont continué de progresser : elles concernent désormais entre 20 et 25 % des projets financés par les opérateurs immobiliers, contre 4 à 6 % relevés à fin juin 2024, soit une multiplication par quatre en l’espace d’un an et demi.

À noter que les procédures collectives engagées portent notamment sur le redressement judiciaire des porteurs de projet, voire leur liquidation judiciaire.

L’objectif de ces procédures est de redresser ou d’arrêter l’activité de la société tout en effaçant ses dettes. L’issue reste toutefois incertaine et elle empêche souvent l’aboutissement des garanties et/ou des sûretés mises en place.

Des retards de remboursement de plus en plus fréquents

La rénovation et la promotion immobilière sont assujetties aux aléas des retards de chantiers. Par conséquent, il parfois que le délai de livraison des projets de financement participatif immobilier soit prolongé de plusieurs mois.

De plus, le remboursement du capital investi n’intervient qu’après la commercialisation des lots financés.

Le baromètre 2025 du crowdfunding en France de Forvis Mazars indique que :

• Les retards de remboursement de plus de 6 mois atteignent entre 25 et 30 % des projets des opérateurs immobiliers, contre 15 à 20 % relevés à mi-2024 et 20 à 25 % en 2023 ;
• Les retards de moins de 6 mois concernent entre 8 et 10 % des projets, dans la continuité des années 2024 et 2023.

Forvis Mazars souligne que la dégradation observée en 2025 tient en partie à la mécanique du secteur : les dossiers problématiques s’accumulent plus vite qu’ils ne se résolvent. Et le ralentissement de la collecte fait que les nouveaux projets, moins nombreux, ne compensent pas le poids des anciens en difficulté. Résultat, environ un projet sur deux présente des difficultés significatives.

Notons qu’un retard de plus de 6 mois ne constitue pas nécessairement un signe d’échec pour les projets concernés. Cela signifie que le capital de l’investisseur sera bloqué plus longtemps, mais il continue de percevoir les intérêts pendant cette phase. Toutefois, lorsque le projet passe en procédure collective, la situation devient plus préoccupante.

La collecte du crowdfunding immobilier continue de baisser…

La collecte du crowdfunding immobilier s’élève à 845 millions d’euros en 2025, pour 1 004 projets financés. Ce chiffre marque un recul de 1,9 % par rapport à 2024 (861 M€), nettement moins prononcé que la chute de 25 % enregistrée entre 2023 et 2024. La décrue ralentit donc, mais la reprise n’est pas encore au rendez-vous.

Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la collecte et du rendement moyen du crowdfunding immobilier depuis 2022.

Source : Baromètre 2025 du crowdfunding en France de Forvis Mazars et France FinTech

La part de l’immobilier dans la collecte globale du crowdfunding recule. Elle passe de 55 % à mi-2024 à 47,9 % en 2025, au bénéfice d’autres secteurs comme les énergies renouvelables.

La diminution de la collecte du crowdfunding immobilier s’explique en partie par la baisse de confiance des investisseurs quant au remboursement des projets dans le délai prévu initialement.

Deux acteurs historiques ont par ailleurs cessé leurs activités en 2025 : Koregraf et WeShareBonds. D’autres plateformes plus modestes ont également suspendu leur activité selon le baromètre, sans que leur arrêt soit confirmé comme définitif.

… Et le rendement moyen du crowdfunding immobilier augmente

Le crowdfunding immobilier reste un placement immobilier attractif en termes de rendement. Toujours selon le baromètre 2025 de Forvis Mazars, il affiche un rendement brut moyen de 11,0 % avant impôt. Pour rappel, celui-ci s’élevait à 10,6 % en 2024, 10,3 % en 2023 et 9,4 % en 2022.

Le baromètre ne précise cependant pas la méthode de calcul retenue pour déterminer ce rendement moyen. Notamment, il n’est pas indiqué si les projets en défaut entraînant une perte en capital pour les investisseurs sont pris en considération.

À noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et qu’un rendement élevé implique un risque important de perte en capital.

Cette hausse du rendement s’explique notamment par une volonté des plateformes de crowdfunding immobilier de soutenir la collecte, orientée à la baisse depuis 2023. Pour ce faire, elles se voient effectivement dans l’obligation d’augmenter le rendement offert afin de compenser un risque grandissant.

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