L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer dans le but de percevoir un loyer tous les mois. Il s’agit d’un bon moyen de se constituer un patrimoine durable. Pour réussir son investissement locatif, l’important est de choisir un bien de qualité dans une zone dynamique afin d’attirer les locataires.

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux épargnants porteurs de parts d’être copropriétaires du parc immobilier géré par la société de gestion de la SCPI. Les véhicules de pierre papier investissent en grande majorité dans l’immobilier professionnel. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des dividendes potentiels réguliers, provenant de la mise en location du parc.

Montant de l’investissement et accessibilité

Dans le cadre de l’immobilier locatif, l’achat d’un bien peut rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. D’ailleurs, il est rare de réaliser un investissement locatif sans avoir recours à un crédit immobilier.

À titre de comparaison, le minimum de souscription en SCPI est généralement fixé aux alentours de 200 € pour les SCPI les plus accessibles. De manière générale, il dépasse rarement quelques milliers d’euros. Il est également possible d’investir dès 50 € par mois en optant pour des versements programmés en SCPI.

D’autre part, la société civile de placement immobilier permet aussi d’actionner l’effet de levier du crédit immobilier, permettant d’acheter plus de parts grâce à l’argent prêté par la banque. À noter que la SCPI est également accessible au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER (plan épargne retraite) et en démembrement de propriété.

Les contraintes de la gestion locative

Un des avantages principaux de l’investissement en SCPI repose sur le fait qu’elles sont entièrement gérées par une société de gestion. Cette dernière est par exemple chargée de trouver les biens, de chercher les locataires, d’entretenir le parc immobilier ou encore de collecter et redistribuer les loyers. Ainsi, l’investisseur n’a rien à faire en termes de gestion locative.

Pour ce travail, la société de gestion se rémunère avec les frais de gestion. Ceux-ci sont directement prélevés sur les loyers avant d’être reversés aux porteurs de parts.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, toutes les tâches liées à la gestion incombent au propriétaire-bailleur. Nous pouvons par exemple citer les travaux éventuels, la recherche des locataires, la gestion de la relation avec eux, la rédaction des baux, l’état des lieux, la collecte des loyers, etc. L’investisseur peut déléguer cette gestion à une agence immobilière, moyennant des frais.

A toutes ces contraintes s’ajoutent la problématique des normes énergétiques. En effet, les logements les plus énergivores ne pourront progressivement plus être mis en location, comme c’est déjà le cas pour les logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé G depuis 2025.

La SCPI est donc davantage adaptée aux investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus passifs.

SCPI ou immobilier locatif : quel est le placement avec le meilleur rendement ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer des revenus complémentaires réguliers tous les mois ou tous les trimestres. En 2024, elles ont distribué un rendement moyen de 4,72 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Les meilleures SCPI ont toutefois affiché des taux de distribution annuels supérieurs à 6 ou 7 %. Il s’agit de rendements nets de frais et bruts de fiscalité.

Attention, le rendement des SCPI n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le rendement est plus difficile à évaluer dans le cadre de l’investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité : prix d’achat, loyer, coût du crédit, travaux d’entretien, vacance locative, taxe foncière, fiscalité sur les loyers, imposition de la plus-value, frais de notaire, d’agence, etc.

En termes de chiffres, le rendement de l’immobilier locatif est généralement compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %. Notons qu’il est très important de bien évaluer le couple rendement/risque.

Les risques, plus ou moins mutualisés

Investir en SCPI permet de répartir les risques sur un patrimoine immobilier très développé et diversifié. En effet, le risque de vacance locative et de loyers impayés est réparti sur plusieurs dizaines voire centaines de biens dans le cadre de la SCPI. D’autant plus que ces actifs sont parfois loués à plusieurs locataires, qui sont le plus souvent des entreprises.

Le parc immobilier des SCPI est également diversifié en termes de secteurs typologiques et géographiques. Les SCPI diversifiées peuvent détenir un patrimoine composé de bureaux, de commerces, d’écoles, d’établissements de santé, de locaux d’activités, etc. Et ce, partout en France ou dans d’autres pays d’Europe.

À l’inverse, en ce qui concerne l’investissement locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un seul locataire. L’impact d’un loyer impayé ou d’une vacance locative se fera davantage ressentir sur le rendement. Le niveau de risque associé varie grandement, selon la vigueur de la demande locative par exemple.

Dans tous les cas, que vous optiez pour la SCPI ou l’investissement locatif, il existe un risque de perte en capital. De plus, la liquidité à la revente et le rendement ne sont pas garantis. Rappelons également qu’investir dans la pierre doit s’envisager sur du long terme.

Fiscalité : quel placement choisir pour payer le moins d’impôt ?

La fiscalité de l’immobilier locatif varie selon si vous optez pour une location vide ou une location meublée. Dans le cadre de la location nue, l’imposition des revenus fonciers s’applique. Elle dépend donc de votre taux marginal d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le régime d’imposition choisi (micro-foncier ou réel), vous pouvez bénéficier d’un abattement ou de la déduction des charges.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère beaucoup plus avantageux en termes de fiscalité. Il est en effet possible de déduire les charges et les amortissements en optant pour le régime réel simplifié, de manière à générer des revenus locatifs très peu voire pas du tout imposés.

Dans le cadre des SCPI, les dividendes sont également imposés comme des revenus fonciers. Avec une tranche marginale d’imposition haute, la fiscalité des SCPI s’avère donc assez pénalisante.

Il est toutefois possible d’optimiser sa fiscalité en investissant dans des SCPI européennes. Ces dernières n’appliquent pas de prélèvements sociaux et l’imposition peut être assez avantageuse selon les pays dans lesquels les actifs sont situés.

Vous pouvez également envisager d’investir en SCPI en nue-propriété pour développer votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité tout au long du démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyer.

Liquidité à la revente et potentiel de plus-value

Que vous investissiez dans l’immobilier locatif ou en SCPI, la liquidité à la revente n’est pas garantie.

Dans de bonnes conditions, les parts de SCPI sont plutôt faciles à vendre mais cela n’est pas garanti. Il suffit d’envoyer un ordre de retrait à la société de gestion de la SCPI. La revente est ensuite généralement effectuée sous deux semaines à un mois. Attention cependant, dans de mauvaises conditions de marché (offre largement supérieure à la demande par exemple), le délai de revente peut s’allonger à plusieurs mois.

Dans le cadre de l’investissement locatif, la revente prend généralement un peu de temps du fait du processus à suivre : mise en vente, recherche d’un acheteur, visites, démarches notariales, etc. Le plus souvent, un minimum de 3 mois est nécessaire pour finaliser la vente d’un appartement ou d’une maison. Cela varie grandement, selon l’état du marché et la qualité du bien notamment.

En termes de potentiel de plus-value, l’avantage est à l’immobilier locatif. En conservant votre investissement sur le long terme, vous avez effectivement des chances de percevoir une plus-value à la revente. Celle-ci dépend notamment de l’emplacement du bien et de l’évolution des prix immobiliers.

Il est également possible de dégager une plus-value lors de la revente de parts de SCPI mais cela ne doit pas constituer l’objectif principal de l’investissement. En effet, rappelons que le but des SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers.

Que choisir entre SCPI et investissement locatif ? Tableau récapitulatif

L’article SCPI ou investissement locatif : lequel choisir pour investir dans l’immobilier ? est apparu en premier sur Fortuny.

Faut-il s’attendre à une réforme de la fiscalité immobilière à court terme ? C’est en tout cas ce que propose un rapport parlementaire de mai 2024 sur la fiscalité de l’investissement locatif signé par la députée du Finistère Annaïg Le Meur (Ensemble).

Dans le cadre de ce travail, la mission de l’élue met en lumière les différences de rendement locatif entre les investissements en location vide, location meublée (LMNP) et location meublée de courte durée de type Airbnb. Et ce au travers de quatre cas d’étude visant les villes de Montpellier, Annecy et La Rochelle, ainsi que le 13ème arrondissement de Paris.

Pour mener ce travail de comparaison, le rapport s’appuie sur les postulats suivants pour chacun des exemples :

• Location d’un appartement de 40 mètres carrés ;
• Les loyers retenus correspondent aux niveaux médians au mètre carré pour une prise de bail fin 2023 ;
• Hypothèse d’inflation de 2 % par an ;
• Pour les locations de longue durée, prise d’une garantie des loyers d’un coût égal à 2 % du loyer ;
• Pour les locations de courte durée, taux d’occupation de 60 %, taux de charges de 35 % et tarifs à la nuitée déterminés à l’aide des données d’AirDNA.

Les différents exemples prennent également en compte la fiscalité du bailleur, au travers de trois situations : taux marginal d’imposition (TMI) de 11 %, de 30 % et de 45 % avec impôt sur la fortune immobilière (IFI) au taux de 0,7 %. Les rendements locatifs sont ainsi donnés nets de charges et de fiscalité (rentabilité nette-nette).

Rendements locatifs à Montpellier

Le tableau ci-dessous détaille le rendement locatif d’un investissement immobilier sous le régime réel d’imposition à Montpellier, selon le type de location choisi et le niveau d’imposition du propriétaire.

D’une manière générale, le régime réel d’imposition, qui permet la déduction des charges locatives pour leur montant réel, s’avère plus favorable que les régimes prévoyant un abattement forfaitaire (micro-foncier en location vide, micro-BIC pour la LMNP). Les locations de courte durée sous le régime fiscal plus attractif du micro-BIC classé tirent toutefois leur épingle du jeu.

Le graphique suivant récapitule les bénéfices nets annuels estimés dans le rapport pour chacune des locations, selon le régime fiscal et la situation du bailleur.

Rendements locatifs à Paris (13ème arrondissement)

Voici les rendements locatifs retenus pour un investissement immobilier à Paris sous le régime réel d’imposition, toujours selon le type de location et la situation fiscale du bailleur.

Cet exemple se distingue, dans la mesure où le rendement locatif d’une location vide s’avère supérieur en optant pour le régime micro-foncier plutôt que le régime réel. En revanche, le régime réel reste plus favorable pour une location meublée non professionnelle et une location de courte durée. Pour cette dernière, le micro-BIC classé reste toutefois plus attractif.

Rendements locatifs à Annecy

Le tableau suivant récapitule les rendements locatifs d’un investissement immobilier à Annecy, selon s’il s’agit d’une location vide, d’un meublé loué sur longue durée ou d’une location de type Airbnb. Une nouvelle fois, le régime réel d’imposition est retenu pour ces exemples.

Comme pour le précédent exemple parisien, la rentabilité nette-nette de l’investissement locatif vide s’avère plus intéressante sous le régime fiscal micro-foncier, ce qui n’est pas le cas pour les locations meublées. De nouveau, la location de courte durée en micro-BIC classé reste la formule la plus attractive.

Rendements locatifs à La Rochelle

Ce dernier exemple restitue les rendements locatifs pour les différents types d’investissements immobiliers à La Rochelle, sous la fiscalité du régime réel.

En comparaison, la rentabilité nette-nette d’une location vide s’avère pratiquement équivalente avec le régime réel ou le micro-foncier. En revanche, l’imposition au réel reste plus intéressante pour les locations meublées de longue ou courte durée. Fait notable dans le cas rochelais, la fiscalité du micro-BIC classé s’avère moins pertinente pour les loueurs en meublé de courte durée, par rapport au régime réel.

Quelles propositions pour réformer la fiscalité immobilière ?

Comme évoqué au travers de cet article, le rapport parlementaire montre une forte disparité entre les locations vides et meublées. A plus forte raison, la députée Annaïg Le Meur souligne le traitement de faveur réservé aux locations meublées de courte durée. “La location meublée touristique est entre 35 % et 300 % plus rentable, après impôts, que la location meublée de longue durée, et plus encore que la location nue”, souligne le rapport.

Or, selon la députée, ce phénomène contribue à réduire l’offre de logements disponibles à la location de longue durée, les propriétaires ayant davantage d’intérêt à se tourner vers la location touristique de courte durée. Pour redonner de l’attractivité à la location de longue durée, elle établit plusieurs propositions fortes, à savoir :

• Instaurer une catégorie d’imposition unique pour les revenus tirés des locations vides et locations meublées non professionnelles, à savoir celle des revenus fonciers. La location meublée professionnelle (LMP) conserverait un statut à part ;
• Relever le seuil de déclenchement du régime réel d’imposition à 30 000 €, au lieu de 15 000 € actuellement ;
• Intégrer les amortissements déductibles en location meublée dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente ;
• Réformer à la marge la fiscalité de la LMP ;
• Renforcer deux dispositifs fiscaux actuels, à savoir la loi Denormandie et le régime Loc’Avantages.

Quels investissements immobiliers privilégier en termes de rendement locatif ?

Pour rechercher un rendement supérieur à l’investissement locatif classique, plusieurs pistes peuvent être envisagées. Les SCPI européennes à haut rendement constituent un bon exemple. Elles profitent des avantages propres aux sociétés civiles de placement immobilier, comme la forte diversification du patrimoine immobilier ou encore l’absence de gestion.

Mais elles bénéficient également d’une fiscalité plus intéressante que l’imposition des revenus fonciers, qui s’applique aux SCPI investies uniquement en France. Les rendements distribués aux porteurs de parts échappent ainsi aux prélèvements sociaux (17,2 %) et les mécanismes d’imposition sur le revenu sont, dans la majorité des cas, plus favorables aux investisseurs. Cela contribue, en toute logique, à améliorer la rentabilité nette-nette de l’investissement.

En termes de rendement locatif, les meilleures SCPI européennes atteignent des taux de distribution (avant fiscalité) de l’ordre de 6 à 8 %. La plus performante de 2023, Transitions Europe, a ainsi délivré un rendement de 8,16 % l’année dernière. Autre exemple, la SCPI CORUM Origin a systématiquement dépassé les 6 % de rendement (avant fiscalité) depuis sa création en 2012.

Pour celles et ceux qui préfèrent investir dans l’immobilier en direct, le régime de la LMNP reste, pour l’heure, plus attractif que l’investissement locatif vide. Selon votre situation et vos attentes, investir en démembrement temporaire de façon à acquérir la nue-propriété d’un bien peut également avoir du sens sur le long terme.

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Découvrez toutes les informations sur les passoires thermiques, ces logements qui consomment beaucoup d’énergie.

Passoire thermique : définition

La passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, est une expression utilisée pour désigner un logement qui ne répond pas aux standards d’isolation et d’efficience énergétique. Autrement dit, il s’agit d’un bien immobilier avec une consommation d’énergie importante. En général, les passoires thermiques sont des logements anciens et mal isolés.

Les caractéristiques d’une passoire énergétique peuvent être multiples. La consommation d’énergie trop importante peut être due à :

• Une mauvaise isolation dans les murs, les combles ou le toit ;
• Un simple vitrage ;
• Des défauts de toiture ;
• Un mode de chauffage trop ancien, qui peut être à l’origine d’une émission de gaz à effet de serre.

Aujourd’hui, les logements désignés comme passoires thermiques sont ceux qui présentent un DPE (Diagnostic de performance énergétique) F ou G. Le DPE prend en compte plusieurs critères tels que l’isolation, le chauffage, l’eau chaude, le vitrage ou encore la climatisation. Il établit un classement de A (logements les plus économes) à G (les plus mauvais élèves).

Selon la dernière étude de l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), la France comptait 5,2 millions de passoires thermiques sur 30 millions de résidences principales en janvier 2022, soit plus de 17 % du parc des résidences principales.

Interdiction de location des passoires énergétiques

En 2021 a été adoptée la Loi Climat et Résilience. Son but est de réduire le nombre de logements énergivores en encourageant leur rénovation. Plusieurs mesures ont été mises en place tel que l’affichage obligatoire des DPE dans les annonces de mise en vente ou en location. Autre élément notable, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022.

D’autre part, depuis septembre 2022, tous les biens considérés comme passoires thermiques doivent faire réaliser un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Cet audit apporte davantage d’informations quant à la consommation d’énergie du logement et aux axes d’amélioration envisageables.

Le gouvernement a fait part de sa volonté d’éliminer les passoires thermiques à moyen terme. Il a donc mis en place des interdictions de louer progressives, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats de location :

• Les logements classés G+ interdits à la location depuis janvier 2023 ;
• Les logements classés G à partir de 2025 ;
• Les logements classés F à partir de 2028 ;
• Les logements classés E à partir de 2034.

En effet, ces logements seront progressivement considérés comme indécents aux yeux de la loi. Les propriétaires sont donc obligés d’effectuer des travaux de rénovation pour pouvoir louer les biens concernés.

Les avantages d’acheter une passoire thermique en vue de la rénover

Réaliser un investissement locatif dans un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour le rénover présente de nombreux avantages, à commencer par un prix d’achat sensiblement réduit.

Acheter un bien immobilier à un prix décoté

Un certain nombre de propriétaires décident de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que d’effectuer des travaux de rénovation. Pour les investisseurs, un tel actif immobilier est très souvent vendu à un prix décoté.

Effectivement, les passoires thermiques subissent habituellement une décote de prix significative. Un logement avec une étiquette F ou G peut se vendre jusqu’à 20 % moins cher que le même type de bien mieux classé. En parallèle, le prix d’achat est de manière générale plus ouvert à la négociation. Les vendeurs sont en effet plus à même de revoir leur prix à la baisse.

Si nous observons les décotes en août 2023, l’écart de prix entre les logements énergivores et les plus économes est amené à varier selon la région d’après la dernière étude de Heero, spécialiste de la rénovation énergétique.

Profiter de dispositifs de défiscalisation

Les travaux réalisés pour rénover un logement considéré comme étant une passoire énergétique peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux.

Déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier s’appuie sur une diminution de l’imposition pour un investisseur détenant un bien locatif présentant des charges déductibles supérieures à ses revenus fonciers.

Concrètement, vous investissez dans un logement ancien dans lequel des travaux de rénovation doivent être effectués. Ces dépenses de rénovation vont générer des charges. Si l’ensemble des charges locatives déductibles sont supérieures à vos loyers, vous pouvez imputer le déficit foncier sur le revenu global de votre foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. À noter que le reliquat éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes (ou sur votre revenu global pendant 6 ans).

Dans le cadre des passoires thermiques, l’Etat a décidé de doubler le plafond du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux entre 2023 et 2025 permettant à leur bien locatif de passer d’une classe énergétique E à G à une classe A à D. Les contribuables bénéficiaires pourront donc déduire jusqu’à 21 400 € par an de déficit foncier.

Dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie d’ici le 31 décembre 2023, il faut investir dans un logement ancien dégradé, le rénover et le proposer à la location. Le bien immobilier dans lequel vous investissez doit également respecter certaines conditions supplémentaires :

• Être situé dans une commune du programme Action cœur de ville, une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ou une commune avec un besoin de revitalisation important ;
• Être loué pendant une période d’au moins 6 ans, pour un usage d’habitation principale et non meublé ;
• Respecter les plafonds de loyers et de revenus du locataire fixés par la loi.

L’avantage fiscal Denormandie est calculé selon le montant total de l’opération, c’est-à-dire le prix du bien et le coût des travaux, à hauteur de 300 000 € maximum. Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans.

Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui pratiquent un loyer inférieur aux prix du marché. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôts est élevée. Le bien doit être loué à un locataire respectant les conditions de ressources fixées par l’Etat. De plus, le logement ne doit pas être considéré comme une passoire thermique.

Dans ce sens, une aide financière aux travaux peut également être mise en place dans le cadre du dispositif Loc’Avantages. Celle-ci est délivrée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et porte sur des travaux d’amélioration de la performance énergétique ou des travaux lourds de réhabilitation d’un logement. Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2024.

Aides à la rénovation d’une passoire énergétique

Une rénovation énergétique coûte cher, mais il existe plusieurs aides pour alléger le budget que vous y allouez.

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide financière distribuée par l’Anah à la fin des travaux de rénovation énergétique. Elle n’est soumise à aucune condition de revenus et s’adresse à tous les propriétaires.

Le logement à rénover doit obligatoirement être loué au titre de résidence principale (c’est-à-dire occupé au moins 8 mois par an) et doit être achevé depuis plus de 15 ans. Puis, il est indispensable que les travaux soient réalisés par un artisan RGE (Reconnu garant de l’environnement).

Le montant de la prime varie selon les travaux effectués et les revenus du propriétaire bailleur. Vous devez d’autre part vous engager sur l’honneur à louer le bien en question en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans.

Un simulateur est à disposition pour vérifier l’éligibilité des travaux ainsi que les aides et le montant auxquels vous pouvez prétendre.

CEE (Certificats d’économies d’énergie)

La prime énergie ou prime CEE est une aide proposée par les fournisseurs d’énergie pour financer une partie ou la totalité des travaux d’économie d’énergie dans les logements sujets à cette problématique.

Les CEE permettent ainsi de recevoir des aides pour les travaux d’isolation et de chauffage. Et ce, à condition qu’ils soient réalisés par un artisan RGE et que le logement ait plus de 2 ans.

Le montant de l’aide varie selon le fournisseur d’énergie choisi, la nature des travaux, l’ampleur des économies d’énergie effectuées ainsi que vos revenus.

Eco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)

Les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi être financés par un éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2023. Il s’agit d’un prêt sans intérêts de remboursement attribué par certaines banques, d’un montant maximal de 50 000 €. Pour en bénéficier, il est nécessaire d’être propriétaire bailleur d’un logement de plus de 2 ans. L’éco-prêt à taux zéro est attribué sans conditions de ressources.

Ce prêt se rapporte plus particulièrement à 3 catégories de travaux :

• Des travaux de rénovation ponctuelle qui permettent à votre bien immobilier d’améliorer sa performance énergétique ;
• Des travaux de rénovation globale, grâce auxquels votre logement atteint une performance énergétique minimale ;
• Des travaux visant à réhabiliter votre installation d’assainissement par un dispositif qui ne consomme pas d’énergie.

Autres aides

D’autres aides existent pour vous assister dans le financement de vos travaux. Les collectivités territoriales (commune, département ou région) peuvent par exemple vous attribuer des aides pour la rénovation énergétique.

De plus, passer par un expert certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement) permet de bénéficier d’une TVA à 5,5 % sur le matériel et la main d’œuvre.

Les clés pour réussir son investissement dans une passoire thermique

Investir dans l’immobilier en achetant une passoire thermique est un projet immobilier qui doit être anticipé, dans le but d’en tirer une bonne rentabilité. Rappelons qu’il s’agit d’un investissement de long terme. De plus, il ne faut pas oublier que vous ne commencerez à percevoir les fruits de votre placement seulement lorsque les travaux de rénovation seront terminés.

Avant l’achat, il est indispensable d’analyser les changements requis pour améliorer la performance énergétique du logement afin de chiffrer les travaux de rénovation nécessaires. Il faudra aussi intégrer dans le calcul global le coût de revient du bien et prendre en compte les aides éventuelles. Pensez d’ailleurs à effectuer les démarches pour obtenir les aides avant de débuter les travaux de rénovation. Idéalement, la décote à l’achat devra être supérieure à la somme engagée pour les travaux pour atteindre une rentabilité optimale.

La rentabilité de votre placement dépend de plusieurs autres paramètres qui interviennent dès le choix du bien dans lequel investir. Quel type de logement choisir ? Dans quelle région ?

Le type de bien immobilier à privilégier ressemble plutôt à une maison individuelle avec de petites surfaces et accessibles à un prix assez bas. Les travaux de rénovation sont en effet plus facilement réalisables en maison qu’en appartement. Toutefois, notons que les maisons ont de manière générale une demande locative plus faible.

Les logements plus petits, de l’ordre de 15 à 20 m² par exemple, s’avèrent souvent plus difficiles à rénover énergétiquement. Les pertes de surface dues à l’isolation des murs sont plus dommageables que dans le cadre de biens immobiliers plus grands. Puis, la réalisation de travaux de rénovation énergétique en appartement peut s’avérer problématique dans le cadre d’une copropriété. D’autre part, les logements au rez-de-chaussée avec sous-sol non chauffé et les derniers étages sont également compliqués à rénover car ils sont plus susceptibles de perdre de la chaleur.

En termes de localisation, il est préférable de miser sur des biens situés à quelques kilomètres des grandes villes, proches des bassins d’emploi. Et ce, dans des régions où la décote à l’achat et donc le potentiel de plus-value après travaux sont les plus élevés, c’est-à-dire la Nouvelle Aquitaine, le Centre Val-de-Loire, le Grand Est ou encore l’Occitanie par exemple.

Notons qu’en plus de la possibilité d’une plus-value à long terme à la revente, un bien de qualité se loue plus facilement, ce qui permet de réduire considérablement le risque de vacance locative. Le niveau de loyer pourra également être plus élevé par rapport aux biens plus énergivores.

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