PER et SCPI font bon ménage si vous cherchez à investir dans l’immobilier avec un objectif de préparation de la retraite. Un tel placement, cohérent en termes d’horizon d’investissement, délivre une réduction d’impôt à l’entrée et offre le réinvestissement des dividendes de SCPI sans frottement fiscal.

PER et SCPI, un horizon d’investissement de long terme partagé

Le plan d’épargne retraite (PER) sert avant tout l’objectif de la préparation de la retraite, comme son nom l’indique. À ce titre, il est mieux utilisé avec un horizon de placement de long terme, supérieur à 10 ou 15 ans, voire plus.

Rappelons également que le déblocage du PER n’intervient, en principe, qu’à partir de l’âge légal de départ à la retraite. Avant cette échéance, seuls quelques cas de déblocage anticipé sont autorisés, pour couvrir des accidents de la vie essentiellement.

L’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), pour sa part, doit également s’envisager sur le long terme. L’horizon d’investissement minimum recommandé pour la plupart de ces placements de pierre papier se situe en effet entre 8 et 10 ans.

Investir en SCPI sur le long terme contribue en effet à améliorer la rentabilité de ce placement immobilier. Notons cependant que le rendement d’un investissement SCPI, de l’ordre de 5 à 7 % annuels pour les plus performantes, n’est pas garanti. Le montant des dividendes peut évoluer à la hausse ou à la baisse dans le temps.

En résumé, combiner PER et SCPI s’avère idéal au regard de l’horizon de placement à adopter pour l’un comme pour l’autre.

Réinvestissement des dividendes sans frottement fiscal

Avec un investissement SCPI dans un PER, les dividendes immobiliers ne sont pas versés sur votre compte bancaire. À la place, ils sont réinvestis directement sur le plan, pour acquérir de nouvelles parts de SCPI.

De la sorte, votre épargne immobilière grandit dans le temps. Et ce, de façon exponentielle : vous détenez de plus en plus de parts de SCPI, qui génèrent de plus en plus de dividendes réinvestis dans l’acquisition de nouvelles parts.

Ce mécanisme de capitalisation se met en place automatiquement, sans intervention de votre part. Surtout, il n’entraîne aucune fiscalité immédiate. Pour l’ensemble de l’épargne investie sur un PER, dans des SCPI ou d’autres types de supports, la fiscalité du PER prévaut. Celle-ci ne s’applique qu’en cas de déblocage du plan.

La réduction d’impôt du PER s’applique aux investissements SCPI

L’un des atouts du PER repose sur la déductibilité fiscale des versements. En quelques mots, les sommes versées sont déduites du revenu imposable, dans la limite de votre plafond d’épargne retraite. Celui-ci correspond, de manière simplifiée, à 10 % du revenu imposable, avec rattrapage des déductions non utilisées des 3 années précédentes.

Autrement dit, votre investissement SCPI dans un plan d’épargne retraite vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt du PER.

Pour donner un exemple :

• Un épargnant à la tranche marginale d’imposition de 30 % investit 5 000 € dans des parts de SCPI sur un PER ;
• Ce placement génère une réduction d’impôt de 1 500 € ;
• L’investissement coûte donc réellement 3 500 € (effort réel d’épargne après déduction fiscale).

Les points d’attention à connaître avant d’utiliser le PER pour investir en SCPI

Pour maximiser l’intérêt d’investir en SCPI dans un PER, et s’assurer qu’il s’agit d’une bonne option dans votre situation, voici les principaux points sur lesquels porter votre attention.

Choisir le bon PER et les bonnes SCPI

Banques, assureurs, courtiers en ligne… Vous avez accès à une multitude de plans d’épargne retraite auxquels vous pouvez souscrire. Mais tous ne sont pas de bonne qualité. Vous devez donc privilégier les meilleurs PER pour investir votre épargne retraite.

Dans le détail, vous devez comparer les points suivants des différentes offres :

• Les frais du PER, en favorisant les plans sans frais sur versement, ni frais d’arbitrage et avec des frais de gestion réduits sur le fonds euros et les unités de compte ;
• L’accessibilité du plan : montant minimum de versement initial et minimum des versements complémentaires ou programmés ;
• Les supports d’investissement en unités de compte, dont les SCPI et autres supports de pierre papier (SCI notamment) mais aussi les OPCVM et ETF pour investir sur les marchés financiers ou encore les fonds de Private Equity ;
• Le fonds euros du PER et son rendement ;
• Les offres de gestion pilotée et/ou de gestion à horizon retraite, au regard des frais et rendements associés.

En ce qui concerne spécifiquement l’investissement SCPI dans le PER, vous devez étudier :

• Le choix de SCPI à disposition, pour vérifier si vous avez accès à des supports performants ;
• Les conditions d’investissement liées aux SCPI, la plupart des plans plafonnant la part des versements pouvant être investie en SCPI ;
• Les frais spécifiques des supports, qui se cumulent avec ceux du plan à proprement parler.

En complément, assurez-vous que votre PER vous verse 100 % des dividendes de SCPI. Cela n’est pas systématique.

Pas de déblocage du PER avant la retraite

De par sa nature, le PER ne correspond qu’à un horizon d’investissement : celui de la retraite. Si vous achetez des parts de SCPI dans votre plan à l’âge de 40 ans, vous n’êtes censé pouvoir racheter votre épargne qu’après votre départ en retraite.

Ainsi, en cas de besoin inattendu, votre épargne retraite ne pourra pas être liquidée. Cette contrainte majeure doit être bien comprise avant toute décision d’investissement.

Le PER prévoit quelques cas de déblocage anticipé, dédiés à des accidents de la vie :

• Décès du conjoint ;
• Invalidité au sein du foyer fiscal ;
• Surendettement ;
• Expiration des droits au chômage ;
• Cessation d’activité non salariée après liquidation judiciaire.

En complément, il est possible de débloquer un PER pour l’achat de la résidence principale. Notez que dans ce cas là, ainsi qu’au départ à la retraite, la fiscalité du PER à la sortie entre pleinement en jeu.

En ce qui concerne l’investissement SCPI dans un PER, vous conservez la possibilité de procéder à des arbitrages au sein du plan. Cela vous permet de vous séparer d’un investissement au profit d’un autre (fonds euros ou unités de compte). Pour autant, vous ne récupérez pas cette épargne, qui reste placée dans le PER.

L’imposition du PER au déblocage du plan

Au moment de récupérer votre épargne retraite, vous devez supporter la fiscalité afférente. Elle est alourdie, d’une façon à “compenser” la réduction d’impôt accordée à l’entrée.

L’imposition varie selon le mode de sortie choisi, en sachant que les deux options ci-dessous peuvent être combinées :

• Sortie en rente viagère : fiscalité des rentes viagères à titre gratuit, soit une imposition au barème comme les salaires et pensions, avec des prélèvements sociaux supplémentaires sur une partie de la rente.
• Déblocage en capital :
  • La partie correspondant à vos versements intègre votre revenu soumis au barème de l’impôt sur le revenu ;
  • La partie correspondant aux gains générés par votre épargne est imposée à la flat tax de 30 %.

Quels sont les meilleurs PER pour investir en SCPI ? La sélection de Fortuny

Pour accompagner les épargnants à la recherche de bonnes solutions pour investir en SCPI dans un PER, Fortuny met en avant 2 contrats. Nos conseillers en gestion de patrimoine les placent parmi les meilleurs PER du marché :

En complément, voici des détails spécifiques à l’investissement SCPI dans les plans d’épargne retraite Corum PER Life et PER Version Absolue Retraite :

• CORUM PER Life :
  • Accès aux SCPI pilotées par la société de gestion Corum AM (Corum Origin, Corum XL et Corum Eurion).
  • Aucuns frais supplémentaires liés au PER, en dehors des frais de gestion du fonds euros. Seuls les frais des supports s’appliquent.
• PER Version Absolue Retraite :
  • Accès à plusieurs SCPI de qualité, dont ActivImmo, Altixia Cadence XII, Atream Hôtels, Épargne Pierre, Immorente, Iroko Zen (versements uniquement) et Pierval Santé.

L’article PER et SCPI : pourquoi combiner pierre papier et épargne retraite est apparu en premier sur Fortuny.

Rappels sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux investisseurs locatifs de profiter d’une déduction fiscale sur leur revenu global imposable. Cette situation intervient lorsque les charges déductibles liées à un bien immobilier locatif dépassent les revenus fonciers perçus au cours d’une même année.

Les conditions d’application du déficit foncier

Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, plusieurs conditions doivent être réunies.

D’abord, l’investisseur doit impérativement opter pour le régime réel d’imposition, le régime micro-foncier ne permettant pas de créer de déficit.

Ensuite, il existe différentes catégories de charges déductibles (liste non-exhaustive) :

• Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration ;
• Les charges de copropriété ;
• La taxe foncière ;
• Les frais liés à la gestion locative (honoraires d’agence par exemple) ;
• Les intérêts d’emprunt.

Notons que les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers mais ils ne peuvent pas être imputés sur le revenu global.

Le mécanisme d’imputation du déficit

Lorsque le montant des charges déductibles excède celui des revenus fonciers, cela crée un déficit foncier. Celui-ci est d’abord imputé sur les revenus fonciers. Il permet ainsi de les défiscaliser en échappant à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Ensuite, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. Cette imputation permet de réduire directement l’assiette de l’impôt sur le revenu, générant une économie fiscale proportionnelle au taux marginal d’imposition.

Si le déficit dépasse ce plafond annuel, l’excédent n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette particularité crée une réserve fiscale qu’il convient d’exploiter intelligemment afin de pouvoir payer moins d’impôts.

Comment les SCPI peuvent optimiser ce déficit foncier existant ?

Si vous disposez d’un déficit foncier reportable mais pas de revenus fonciers suffisants pour l’exploiter, vous risquez de le perdre sans tirer parti de l’avantage fiscal. L’enjeu consiste donc à générer des revenus fonciers qui viendront “consommer” ce déficit pour encaisser des revenus locatifs supplémentaires nets d’impôts et de prélèvements sociaux.

La problématique de l’utilisation du déficit

Le déficit foncier reportable possède une durée de vie limitée de dix ans maximum. Passé ce délai, le déficit non utilisé est définitivement perdu.

L’enjeu est donc double. D’une part, il faut générer suffisamment de revenus fonciers pour consommer le déficit avant son expiration légale. D’autre part, il est nécessaire de le faire dans un délai raisonnable pour maximiser l’impact fiscal.

C’est précisément là qu’intervient la stratégie d’investissement en SCPI, qui permet de créer rapidement et de manière maîtrisée ces revenus fonciers complémentaires indispensables.

Investir en SCPI pour générer des revenus fonciers et consommer un déficit

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) constituent une solution particulièrement adaptée pour optimiser un déficit foncier existant grâce à des revenus locatifs passifs.

En acquérant des parts de SCPI de rendement, l’investisseur perçoit des dividendes, généralement trimestriels, considérés fiscalement comme des revenus fonciers.

Notons que l’investissement en SCPI ne requiert aucune gestion locative de la part de l’associé et que les rendements générés peuvent être supérieurs à 5 ou 6 % pour les véhicules les plus performants.

Ces revenus viennent directement s’imputer sur le déficit foncier reportable, permettant de le “consommer” sans supporter de fiscalité immédiate. Tant que le déficit subsiste, les revenus locatifs des SCPI sont perçus nets d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour maximiser cette stratégie, l’acquisition de parts de SCPI en usufruit temporaire s’avère particulièrement pertinente. Ce mécanisme, détaillé dans la partie suivante, permet d’acquérir uniquement le droit à percevoir les revenus pendant une période définie, pour un coût d’acquisition réduit.

L’investisseur concentre ainsi son effort financier sur la génération de revenus immédiats, précisément ce dont il a besoin pour optimiser son déficit foncier existant.

Investir en usufruit de parts de SCPI pour optimiser le déficit foncier

L’usufruit temporaire de parts de SCPI représente une des stratégies les plus adaptées pour exploiter un déficit foncier reportable.

Le principe du démembrement de propriété appliqué aux SCPI

Le démembrement de propriété consiste à scinder la pleine propriété d’un actif en deux composantes distinctes :

• La nue-propriété : droit de disposer du bien ;
• L’usufruit : droit d’en percevoir les revenus.

Le démembrement en SCPI, et plus précisément le démembrement temporaire, permet à un investisseur d’acquérir uniquement l’usufruit des parts pour une durée déterminée, généralement entre 3 et 20 ans.

Pendant cette période, l’usufruitier perçoit l’intégralité des dividendes distribués par la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit rien mais récupère automatiquement la pleine propriété à l’issue de la période.

Le coût d’acquisition de l’usufruit est naturellement inférieur à celui de la pleine propriété, avec une décote qui dépend de la durée du démembrement. La décote est fixée selon une clé de répartition propre à chaque SCPI. Par exemple, pour un usufruit de 10 ans, le coût représente environ 30 à 40 % de la valeur en pleine propriété.

Pourquoi l’usufruit de SCPI est particulièrement adapté au déficit foncier ?

Investir en SCPI en usufruit présente des avantages uniques pour un un épargnant souhaitant utiliser efficacement son déficit foncier reportable.

• Une décote par rapport au prix de part en pleine propriété

En acquérant uniquement l’usufruit des parts de SCPI, l’investisseur profite d’une décote sur le prix de part. Ainsi, pour un même montant d’investissement, l’usufruit permet d’acquérir un volume de parts supérieur, donc de percevoir davantage de revenus fonciers. Rappelons en effet que l’usufruitier perçoit la totalité des dividendes distribués par la SCPI pendant le démembrement.

• Une durée d’usufruit ajustable à la durée du déficit

L’un des atouts majeurs de l’usufruit temporaire réside dans la possibilité de choisir précisément la durée du démembrement. Cette flexibilité permet d’aligner parfaitement la période de perception des revenus avec la durée prévisionnelle d’épuisement du déficit foncier.

• Un montant d’investissement modulable à la part près

Investir en SCPI de manière générale permet d’ajuster le montant investi en fonction du déficit restant. En effet, les parts de SCPI peuvent s’acheter à l’unité, permettant un dosage précis. Cette granularité évite le surinvestissement qui générerait une fiscalité non désirée, ou le sous-investissement qui laisserait du déficit inexploité.

Risques et limites de l’usufruit de SCPI

Si l’usufruit temporaire de parts de SCPI présente des avantages indéniables pour exploiter un déficit foncier, il comporte également des risques et contraintes qu’il convient d’appréhender avant tout investissement.

• Une liquidité très limitée pendant la durée du démembrement

La SCPI en usufruit est un investissement peu liquide, c’est-à-dire difficile à revendre. L’investisseur doit donc considérer que le capital investi en usufruit est quasiment bloqué jusqu’à l’issue du démembrement.

• Le rendement n’est jamais garanti

Comme pour tout investissement en SCPI, le rendement peut varier d’une année à l’autre, en fonction notamment des loyers perçus par la SCPI et des évolutions des marchés.

• L’absence de récupération de capital à l’extinction de l’usufruit

À la fin du démembrement, les parts reviennent automatiquement en pleine propriété au nu-propriétaire. L’usufruitier ne récupère aucun capital.

• Le risque de sur-consommation du déficit

Un risque spécifique à cette stratégie réside dans le mauvais calibrage de l’investissement. Si l’investisseur acquiert trop de parts en usufruit par rapport à son déficit disponible, il se retrouvera avec des revenus fonciers imposables avant l’extinction de l’usufruit.

Conseils pratiques : étapes à suivre et erreurs à éviter

L’optimisation d’un déficit foncier via l’investissement en SCPI requiert une approche méthodique.

La méthodologie pour optimiser son investissement

Avant tout investissement, un calcul précis s’impose pour optimiser au mieux son déficit foncier grâce aux SCPI :

1. Déterminer le montant exact du déficit reportable en consultant vos derniers avis d’imposition ;
2. Estimer vos revenus fonciers futurs hors SCPI pour évaluer la vitesse de consommation du déficit ;
3. Calculer le montant optimal à investir en SCPI pour maximiser la consommation du déficit ;
4. Choisir la durée d’usufruit adaptée à votre horizon de placement et à l’importance du déficit.

Les erreurs à éviter

• Erreur n°1 : surinvestir par rapport au déficit disponible

Générer 15 000 € de revenus fonciers annuels avec seulement 20 000 € de déficit reportable créera une fiscalité immédiate dès la deuxième année, annulant l’effet recherché.

• Erreur n°2 : sous-investir et laisser le déficit s’évaporer

L’inverse est également problématique : sous-investir conduit à laisser le déficit s’évaporer sans l’avoir pleinement exploité, perdant ainsi un avantage fiscal précieux.

• Erreur n°3 : ne pas anticiper la fin du démembrement

À l’issue du démembrement, l’usufruitier cesse de percevoir les revenus sans récupérer de capital, contrairement à une revente classique de parts en pleine propriété. Il est primordial d’avoir cela en tête avant de se lancer.

• Erreur n°4 : négliger la qualité de la SCPI

Il est essentiel de privilégier des SCPI de qualité, avec notamment un historique de performance solide et une gestion rigoureuse.

Pensez à consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous aider dans votre stratégie et dans le choix des SCPI.

L’article Pourquoi investir en SCPI lorsqu’on a un déficit foncier ? est apparu en premier sur Fortuny.

L’investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer dans le but de percevoir un loyer tous les mois. Il s’agit d’un bon moyen de se constituer un patrimoine durable. Pour réussir son investissement locatif, l’important est de choisir un bien de qualité dans une zone dynamique afin d’attirer les locataires.

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux épargnants porteurs de parts d’être copropriétaires du parc immobilier géré par la société de gestion de la SCPI. Les véhicules de pierre papier investissent en grande majorité dans l’immobilier professionnel. En contrepartie de leur investissement, les associés perçoivent des dividendes potentiels réguliers, provenant de la mise en location du parc.

Montant de l’investissement et accessibilité

Dans le cadre de l’immobilier locatif, l’achat d’un bien peut rapidement atteindre plusieurs centaines de milliers d’euros. D’ailleurs, il est rare de réaliser un investissement locatif sans avoir recours à un crédit immobilier.

À titre de comparaison, le minimum de souscription en SCPI est généralement fixé aux alentours de 200 € pour les SCPI les plus accessibles. De manière générale, il dépasse rarement quelques milliers d’euros. Il est également possible d’investir dès 50 € par mois en optant pour des versements programmés en SCPI.

D’autre part, la société civile de placement immobilier permet aussi d’actionner l’effet de levier du crédit immobilier, permettant d’acheter plus de parts grâce à l’argent prêté par la banque. À noter que la SCPI est également accessible au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER (plan épargne retraite) et en démembrement de propriété.

Les contraintes de la gestion locative

Un des avantages principaux de l’investissement en SCPI repose sur le fait qu’elles sont entièrement gérées par une société de gestion. Cette dernière est par exemple chargée de trouver les biens, de chercher les locataires, d’entretenir le parc immobilier ou encore de collecter et redistribuer les loyers. Ainsi, l’investisseur n’a rien à faire en termes de gestion locative.

Pour ce travail, la société de gestion se rémunère avec les frais de gestion. Ceux-ci sont directement prélevés sur les loyers avant d’être reversés aux porteurs de parts.

Dans le cadre de l’immobilier locatif, toutes les tâches liées à la gestion incombent au propriétaire-bailleur. Nous pouvons par exemple citer les travaux éventuels, la recherche des locataires, la gestion de la relation avec eux, la rédaction des baux, l’état des lieux, la collecte des loyers, etc. L’investisseur peut déléguer cette gestion à une agence immobilière, moyennant des frais.

A toutes ces contraintes s’ajoutent la problématique des normes énergétiques. En effet, les logements les plus énergivores ne pourront progressivement plus être mis en location, comme c’est déjà le cas pour les logements avec un DPE (diagnostic de performance énergétique) classé G depuis 2025.

La SCPI est donc davantage adaptée aux investisseurs qui cherchent à percevoir des revenus passifs.

SCPI ou immobilier locatif : quel est le placement avec le meilleur rendement ?

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer des revenus complémentaires réguliers tous les mois ou tous les trimestres. En 2024, elles ont distribué un rendement moyen de 4,72 % selon l’ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier). Les meilleures SCPI ont toutefois affiché des taux de distribution annuels supérieurs à 6 ou 7 %. Il s’agit de rendements nets de frais et bruts de fiscalité.

Attention, le rendement des SCPI n’est pas garanti et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Le rendement est plus difficile à évaluer dans le cadre de l’investissement locatif. En effet, de nombreux paramètres sont à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité : prix d’achat, loyer, coût du crédit, travaux d’entretien, vacance locative, taxe foncière, fiscalité sur les loyers, imposition de la plus-value, frais de notaire, d’agence, etc.

En termes de chiffres, le rendement de l’immobilier locatif est généralement compris entre 2 et 7 %. Dans certains cas, il peut aller au-delà et même atteindre 10 %. Notons qu’il est très important de bien évaluer le couple rendement/risque.

Les risques, plus ou moins mutualisés

Investir en SCPI permet de répartir les risques sur un patrimoine immobilier très développé et diversifié. En effet, le risque de vacance locative et de loyers impayés est réparti sur plusieurs dizaines voire centaines de biens dans le cadre de la SCPI. D’autant plus que ces actifs sont parfois loués à plusieurs locataires, qui sont le plus souvent des entreprises.

Le parc immobilier des SCPI est également diversifié en termes de secteurs typologiques et géographiques. Les SCPI diversifiées peuvent détenir un patrimoine composé de bureaux, de commerces, d’écoles, d’établissements de santé, de locaux d’activités, etc. Et ce, partout en France ou dans d’autres pays d’Europe.

À l’inverse, en ce qui concerne l’investissement locatif, le risque repose sur un seul bien et sur un seul locataire. L’impact d’un loyer impayé ou d’une vacance locative se fera davantage ressentir sur le rendement. Le niveau de risque associé varie grandement, selon la vigueur de la demande locative par exemple.

Dans tous les cas, que vous optiez pour la SCPI ou l’investissement locatif, il existe un risque de perte en capital. De plus, la liquidité à la revente et le rendement ne sont pas garantis. Rappelons également qu’investir dans la pierre doit s’envisager sur du long terme.

Fiscalité : quel placement choisir pour payer le moins d’impôt ?

La fiscalité de l’immobilier locatif varie selon si vous optez pour une location vide ou une location meublée. Dans le cadre de la location nue, l’imposition des revenus fonciers s’applique. Elle dépend donc de votre taux marginal d’imposition (TMI), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Selon le régime d’imposition choisi (micro-foncier ou réel), vous pouvez bénéficier d’un abattement ou de la déduction des charges.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’avère beaucoup plus avantageux en termes de fiscalité. Il est en effet possible de déduire les charges et les amortissements en optant pour le régime réel simplifié, de manière à générer des revenus locatifs très peu voire pas du tout imposés.

Dans le cadre des SCPI, les dividendes sont également imposés comme des revenus fonciers. Avec une tranche marginale d’imposition haute, la fiscalité des SCPI s’avère donc assez pénalisante.

Il est toutefois possible d’optimiser sa fiscalité en investissant dans des SCPI européennes. Ces dernières n’appliquent pas de prélèvements sociaux et l’imposition peut être assez avantageuse selon les pays dans lesquels les actifs sont situés.

Vous pouvez également envisager d’investir en SCPI en nue-propriété pour développer votre patrimoine immobilier sans alourdir votre fiscalité tout au long du démembrement. En contrepartie, vous ne percevez pas de loyer.

Liquidité à la revente et potentiel de plus-value

Que vous investissiez dans l’immobilier locatif ou en SCPI, la liquidité à la revente n’est pas garantie.

Dans de bonnes conditions, les parts de SCPI sont plutôt faciles à vendre mais cela n’est pas garanti. Il suffit d’envoyer un ordre de retrait à la société de gestion de la SCPI. La revente est ensuite généralement effectuée sous deux semaines à un mois. Attention cependant, dans de mauvaises conditions de marché (offre largement supérieure à la demande par exemple), le délai de revente peut s’allonger à plusieurs mois.

Dans le cadre de l’investissement locatif, la revente prend généralement un peu de temps du fait du processus à suivre : mise en vente, recherche d’un acheteur, visites, démarches notariales, etc. Le plus souvent, un minimum de 3 mois est nécessaire pour finaliser la vente d’un appartement ou d’une maison. Cela varie grandement, selon l’état du marché et la qualité du bien notamment.

En termes de potentiel de plus-value, l’avantage est à l’immobilier locatif. En conservant votre investissement sur le long terme, vous avez effectivement des chances de percevoir une plus-value à la revente. Celle-ci dépend notamment de l’emplacement du bien et de l’évolution des prix immobiliers.

Il est également possible de dégager une plus-value lors de la revente de parts de SCPI mais cela ne doit pas constituer l’objectif principal de l’investissement. En effet, rappelons que le but des SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers.

Que choisir entre SCPI et investissement locatif ? Tableau récapitulatif

L’article SCPI ou investissement locatif : lequel choisir pour investir dans l’immobilier ? est apparu en premier sur Fortuny.

L’assurance vie constitue un placement financier avec de nombreux atouts. Grâce à sa flexibilité générale, il s’agit d’une solution d’investissement pertinente pour de nombreux projets à moyen ou long terme. L’assurance vie s’adapte à vos besoins en fonction des supports d’investissement choisis. De plus, les performances de l’assurance vie varient également selon les supports choisis, ainsi que les frais.

Avantages et inconvénients de l’assurance vie

Les avantages de l’assurance vie sont nombreux. Tout d’abord, le montant minimum à investir pour ouvrir une assurance vie est assez bas. Il s’élève généralement à quelques centaines d’euros pour les contrats les plus accessibles. Le contrat CORUM Life est même disponible dès 50 euros.

Ensuite, l’assurance vie est une enveloppe fiscale permettant d’accéder à une grande diversité de supports. En effet, vous pouvez investir dans un fonds euros à capital garanti et dans une grande variété d’unités de compte (actions, obligations, immobilier, produits structurés, etc.). Grâce à la garantie du capital sur les fonds euros, l’assurance vie peut constituer un placement sécurisé.

D’autre part, la fiscalité de l’assurance vie constitue un de ses atouts majeurs. En cas de retrait sur un contrat de plus de 8 ans, il existe un abattement annuel de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple. À noter que les prélèvements sociaux de 17,2 % restent dus.

L’assurance vie affiche néanmoins quelques limites. Premièrement, les fonds euros à capital garanti distribuent généralement des rendements assez bas. La moyenne de l’année 2024 est attendue autour de 2,5 % selon le cabinet Facts & Figures.

Quant aux unités de compte, leur rendement potentiel est supérieur mais elles entraînent un risque de perte en capital pour l’investisseur. La valeur des unités de compte peut effectivement évoluer à la hausse comme à la baisse selon les fluctuations des marchés financiers et immobiliers.

Par ailleurs, l’assurance vie comporte diverses couches de frais, au niveau du contrat et au niveau des supports (frais d’entrée, de gestion, d’arbitrage, de sortie, etc.). Pensez à comparer les offres afin de vous tourner uniquement vers les contrats les plus avantageux dans le but de tirer une bonne rentabilité de votre investissement.

Pourquoi investir en assurance vie ?

L’assurance vie, parfois appelée “couteau suisse patrimonial”, s’avère plus adaptée que la SCPI dans plusieurs situations :

• Pour capitaliser

Si votre objectif est de capitaliser, c’est-à-dire d’amasser de l’argent, il faut privilégier l’assurance vie par rapport aux SCPI. En effet, celle-ci vous permet de faire fructifier votre épargne et de développer votre patrimoine au fil du temps grâce à la capitalisation des gains. Les intérêts générés sont en effet réinvestis sur le contrat pour pouvoir générer à leur tour des intérêts. C’est le mécanisme des intérêts composés. D’autant plus que vous ne payez pas d’impôt tant qu’aucun rachat n’est effectué.

• Pour la flexibilité des rachats, notamment après 8 ans

L’épargne placée sur un contrat d’assurance vie reste disponible à tout moment. Toutefois, les retraits bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse après 8 ans de détention, comme expliqué précédemment.

• Pour préparer sa retraite

À l’approche de la retraite, vous pouvez envisager de clôturer votre contrat d’assurance vie via une sortie en rente viagère ou avec des rachats partiels programmés afin de percevoir un complément de revenu régulier. La rente viagère permet de s’assurer la perception de revenus réguliers jusqu’à son décès.

À l’inverse, l’avantage des rachats partiels programmés réside dans le fait que vous gardez le contrôle de votre contrat et vous pouvez ainsi y effectuer d’autres opérations (versements, arbitrages, rachats ponctuels). À noter également qu’il est possible d’interrompre, de suspendre ou de modifier les rachats programmés à tout moment.

• Pour préparer sa succession

La clause bénéficiaire de l’assurance vie permet de désigner librement les bénéficiaires de votre contrat. De plus, l’assurance vie se transmet en dehors de l’actif successoral et des abattements fiscaux s’appliquent à la succession du contrat. L’abattement s’élève à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements réalisés avant 70 ans, ou 30 500 € à partager entre les bénéficiaires pour la part de versements effectués après 70 ans.

La SCPI, un placement immobilier sans contrainte de gestion

La SCPI (société civile de placement immobilier) est un investissement immobilier permettant aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif d’entreprise sans se soucier de la gestion. En contrepartie de l’acquisition de parts, l’associé perçoit des dividendes potentiels tous les mois ou tous les trimestres.

Investir en SCPI permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant de revenus locatifs immédiats. En 2024, le taux de distribution moyen du marché était de 4,72 %. Les véhicules les plus performants ont même distribué des rendements supérieurs à 6 voire 7 %. Le rendement évolue toutefois selon la SCPI et n’est pas garanti. N’oublions pas non plus que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Avantages et inconvénients de la SCPI

La société civile de placement immobilier présente de nombreux atouts. Tout d’abord, la SCPI est un placement accessible au grand public. Le montant minimum à investir lors de la première souscription s’élève en effet à quelques centaines d’euros et démarre même aux alentours de 200 € pour les véhicules les plus accessibles.

De plus, il s’agit d’un placement immobilier sans souci de gestion car la société de gestion s’occupe de l’ensemble de la gestion locative du parc immobilier. En tant qu’investisseur, vous percevez vos dividendes sans vous occuper des locataires ou des travaux.

Puis, le patrimoine des SCPI est constitué de plusieurs dizaines d’actifs, eux-mêmes loués par plusieurs entreprises locataires. Ainsi, les risques sont répartis et une éventuelle vacance locative aura un impact moindre sur les revenus perçus par l’associé.

Néanmoins, la SCPI est soumise aux fluctuations des marchés immobiliers et présente donc un risque de perte en capital.

En outre, la pierre papier est un investissement de long terme. Il est effectivement nécessaire de conserver ses parts pendant au moins 8 à 10 ans afin d’amortir les frais et espérer tirer une bonne rentabilité potentielle de son investissement. Notons que les Français conservent leurs parts plus de 20 ans en moyenne.

D’autre part, la liquidité à la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. En cas de nombreuses demandes de retrait simultanées et en l’absence de demandes de souscription suffisantes, le délai de revente peut s’allonger sans limite légale.

Pourquoi investir en SCPI ?

Selon vos objectifs patrimoniaux, la SCPI peut s’avérer plus adaptée que l’assurance vie.

• Pour investir dans l’immobilier

Si votre objectif est d’investir dans la pierre, il faut vous tourner vers la SCPI. Cette dernière permet en effet de se constituer un patrimoine immobilier en investissant dans l’immobilier locatif d’entreprise sans souci de gestion.

• Pour percevoir des revenus complémentaires immédiats

Les dividendes sont distribués par la SCPI tous les mois ou tous les trimestres selon la stratégie de la société de gestion. Ainsi, les investisseurs perçoivent un complément de revenu potentiel régulier directement sur leur compte bancaire. Et ce, dès l’issue du délai de jouissance. Ce dernier, généralement compris entre 3 et 6 mois, est le délai nécessaire à la SCPI pour acheter des actifs avec le capital investi par les nouveaux associés.

• Pour profiter de l’effet de levier immobilier

Comme tout investissement locatif, la SCPI est finançable à l’aide d’un crédit immobilier, ce qui n’est pas le cas de l’assurance vie. Cela permet de profiter de l’argent prêté par la banque pour se constituer un patrimoine et de bénéficier de l’effet de levier immobilier.

• Pour préparer sa retraite

Au même titre que l’assurance vie, l’investissement en SCPI est adapté à la préparation de la retraite. En effet, les dividendes potentiels réguliers permettent de compléter ses revenus lors de la retraite.

D’autre part, la SCPI en nue-propriété est particulièrement adaptée à cet objectif. L’idéal est alors de faire coïncider la fin du démembrement avec votre départ à la retraite afin de commencer à percevoir des revenus potentiels importants et réguliers en même temps que vos premières pensions de retraite.

SCPI ou assurance vie : tableau comparatif

Les deux placements présentent leurs propres avantages et inconvénients. Le choix dépend de votre profil de risque et de vos objectifs patrimoniaux.

La SCPI en assurance vie, pour combiner les deux

Il est tout à fait possible d’investir dans des parts de SCPI via son contrat d’assurance vie afin de profiter des atouts de ces deux placements. Certaines SCPI sont en effet accessibles en tant qu’unités de compte au sein de l’assurance vie.

En investissant dans la pierre papier en assurance vie, c’est la fiscalité attractive de cette dernière qui s’applique. Cela permet ainsi d’échapper à l’imposition sur les revenus fonciers. D’autre part, le délai de jouissance, pouvant s’élever jusqu’à 6 mois dans le cadre de la SCPI en direct, est fortement réduit en passant par l’assurance vie. Puis, la liquidité des parts de SCPI à la revente est prise en charge par l’assureur. Ce dernier a toutefois la possibilité de suspendre temporairement les rachats, selon les conditions fixées dans le contrat.

Notons que la SCPI en assurance vie n’entraîne pas la perception directe de revenus réguliers. Les dividendes restent effectivement sur le contrat en l’absence de rachat. Ils peuvent être réinvestis dans des parts de SCPI ou reversés sur le fonds euros pour sécuriser les rendements servis.

Attention, tous les assureurs ne distribuent pas la totalité des loyers à l’investisseur. Ils peuvent en effet garder jusqu’à 15 % des revenus de la SCPI. Il faut également faire attention aux frais, car ceux de l’assurance vie et des SCPI se cumulent. Il est par exemple préférable d’éviter les contrats avec des frais d’entrée. Pensez à vérifier les conditions des contrats avant de souscrire. À noter également que toutes les SCPI ne sont pas accessibles en assurance vie.

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Découvrez le classement 2025 des SCPI de rendement, selon leur taux de distribution publié pour 2024. Ce classement SCPI vous permet de visualiser rapidement :

• Les taux de distribution de chaque SCPI de rendement pour 2024 et 2023 ;
• Les taux de rendement interne (TRI) des différentes sociétés civiles de placement immobilier. Pour les jeunes SCPI avec un historique de performance limité, le TRI cible est retenu ;
• Les prix de part des SCPI, avec une indication sur leur évolution en 2024 et/ou 2025.

Ce classement a été actualisé à la date du 20 février 2025, avec l’ensemble des taux de distribution SCPI 2024 publiés au cours du premier trimestre 2025. Il est ordonné selon le taux de distribution 2024, en partant du plus élevé par ordre décroissant.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ? Le top 10 2025 de Fortuny

Chaque année, le cabinet de gestion de patrimoine Fortuny compose sa sélection des meilleures SCPI du marché. Ce top 10 représente la sélection des conseillers de Fortuny pour 2025.

Voici le tableau récapitulatif de cette sélection de sociétés civiles de placement immobilier, classées de 1 à 10 par les experts de Fortuny.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour établir ce classement des meilleures SCPI en 2025, Fortuny s’appuie sur un certain nombre de critères d’analyse. Au-delà du taux de distribution et du TRI, les spécialistes de Fortuny étudient par exemple la stratégie immobilière de chaque SCPI ainsi que l’évolution de la valorisation de son patrimoine immobilier. De même, le taux d’occupation financier (TOF), qui représente la capacité d’une SCPI à générer des loyers grâce à son parc d’immeubles, est pris en considération. Enfin, l’historique et la qualité des gérants de SCPI (sociétés de gestion) entrent en ligne de compte.

Calcul du rendement des SCPI

Calculer le rendement d’une SCPI peut se faire à l’aide de différents indicateurs. Principalement, il s’agit du taux de distribution et du taux de rendement interne.

Le taux de distribution

Le taux de distribution a remplacé le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) depuis 2022. Il constitue l’indicateur le plus fréquemment utilisé pour calculer le rendement d’une SCPI sur une année.

Le taux de distribution d’une SCPI est déterminé en confrontant :

• Le montant du dividende annuel par part distribué aux associés ;
• Et le prix de part au 1er janvier de cette même année.

Pour illustrer ce calcul, prenons un exemple avec la SCPI CORUM Origin. En 2024, le dividende annuel par part s’élève à 68,62 €, brut de fiscalité. Le prix de part au 1er janvier 2024 se situe quant à lui à 1 135 €. En rapportant le dividende au prix de part, on obtient un taux de distribution de 6,05 % pour la SCPI CORUM Origin en 2024.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne d’une SCPI permet d’avoir une appréciation plus complète de la rentabilité de ce placement. Le TRI prend en compte les dividendes distribués mais également l’évolution de la valeur des parts ainsi que les frais liés à l’investissement. Sur longue période (5 ans minimum), il s’agit d’un indicateur à privilégier pour mesurer le rendement d’une SCPI.

Pour les SCPI de moins de 5 ans en revanche, le TRI n’est pas utilisé pour calculer le rendement. Dans ce cas, les sociétés de gestion peuvent communiquer un taux de rendement interne cible. Cela correspond à l’objectif de TRI qu’elles fixent pour leurs SCPI, sur une durée de 8 à 10 ans en général.

Le rendement des SCPI, un critère à prendre en compte, mais pas le seul

Si le placement SCPI vous intéresse, gardez en tête qu’il ne suffit pas d’étudier le rendement des différents véhicules pour faire votre choix. Avant toute chose, il faut comprendre les caractéristiques des sociétés civiles de placement immobilier, leur fonctionnement ainsi que leurs avantages et inconvénients. Les conseillers de Fortuny peuvent vous accompagner et répondre à vos questions, afin de déterminer si cet investissement est cohérent avec votre profil et vos objectifs.

Au moment de choisir des SCPI, il convient de s’attarder sur leur stratégie immobilière. Les gérants sont en effet tenus de communiquer régulièrement sur leur stratégie d’investissement et la composition du patrimoine immobilier. Vous pouvez ainsi cerner quels sont les investissements immobiliers privilégiés par chaque SCPI.

La stratégie d’une SCPI vous permet également de distinguer s’il s’agit d’une SCPI européenne ou d’un véhicule qui investit exclusivement en France. Il s’agit d’un critère important, en particulier si vous êtes fortement imposé. En effet, les loyers provenant de l’étranger bénéficient d’une fiscalité plus clémente, grâce à l’exonération de prélèvements sociaux (17,2 %) notamment.

Enfin, parmi les différents critères à prendre en compte pour investir en SCPI, on peut également évoquer la diversification. D’une manière générale, et notamment lorsque les montants investis deviennent importants, il est fortement recommandé de diversifier ses placements en SCPI. Si vous souhaitez investir 100 000 € par exemple, vous avez tout intérêt à sélectionner un panel de SCPI parmi les meilleures du marché, plutôt que de tout miser sur une seule.

En effet, rappelons que l’investissement SCPI présente un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et leur montant peut fluctuer dans le temps, à la hausse comme à la baisse.

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Le fonds euros CORUM, lancé en juillet 2023, pourrait figurer en tête du classement des fonds euros les plus performants en 2024. En effet, même si tous les résultats du marché ne sont pas encore sortis à la date de publication de cet article, le rendement de 4,65 % distribué par le fonds euros CORUM s’installera sans aucun doute parmi les plus élevés de l’année. Ce taux est donné net de frais de gestion et avant prélèvements sociaux.

Il s’agit d’une performance remarquable alors que le rendement moyen des fonds euros est attendu en léger recul à 2,50 % (contre 2,60 % en 2023) selon le cabinet Facts & Figures. À noter que le fonds euros CORUM avait déjà affiché 4,45 % de rendement annualisé en 2023.

Pour rappel, le fonds euros constitue l’unique support à capital garanti de l’assurance vie. Il s’agit d’un placement sécurisé car il est majoritairement constitué d’obligations peu risquées. En ce qui concerne le fonds euros CORUM, “le cœur du fonds euros, à 70%, reste composé d’obligations d’Etat ou d’entreprises les mieux notées (investment grade), et nous sommes également diversifiés avec des obligations d’entreprises à haut rendement et des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) du groupe CORUM”, détaille Olivier de Parcevaux, spécialiste obligataire du groupe CORUM.

Attention, il ne faut pas oublier que les détenteurs d’un contrat CORUM Life ne peuvent placer que 25 % maximum de leurs versements sur le fonds euros. Le reste doit en effet être investi en unités de compte (produits obligataires et immobiliers, voir plus bas). Ce plafond a été mis en place de manière à réguler la collecte afin de préserver une bonne performance.

Les SCPI CORUM affichent des rendements 2024 supérieurs aux objectifs

Pour l’année 2024, les trois SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) de la société de gestion CORUM ont une nouvelle fois servi des rendements au-delà de leurs objectifs respectifs. Rappelons que ces placements immobiliers sans souci de gestion sont accessibles via le contrat d’assurance vie ou le PER du groupe CORUM, mais également en direct.

CORUM Origin

La SCPI CORUM Origin a distribué un rendement supérieur à son objectif de 6 % chaque année depuis sa création en 2012. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM Origin :

• Taux de distribution 2024 : 6,05 % (6,06 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 10 ans au 31 décembre 2024 : 6,75 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,57 %

Notons que CORUM Origin fait partie de la sélection des meilleures SCPI de Fortuny.

CORUM XL

CORUM XL est une société civile de placement immobilier internationale dont la majorité des investissements sont localisés, à date, au Royaume-Uni. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM XL :

• Taux de distribution 2024 : 5,53 % (5,40 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2024 : 4,15 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,39 %

CORUM Eurion

CORUM Eurion est une SCPI européenne diversifiée et socialement responsable implantée dans 8 pays de la zone euro. Voici les chiffres clés sur les performances 2024 de CORUM Eurion :

• Taux de distribution 2024 : 5,53 % (5,67 % en 2023)
• Taux de rendement interne (TRI) sur 5 ans au 31 décembre 2024 : 6,36 %
• Evolution de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI en 2024 : + 2,25 %

Les rendements 2024 des fonds obligataires CORUM

L’assurance vie CORUM Life comporte également des fonds obligataires, dont les performances sont aussi au rendez-vous en 2024. Ces fonds sont également pilotés par les équipes de CORUM L’Épargne.

• CORUM Visio : il s’agit d’un portefeuille d’obligations diversifiées avec une durée cible de remboursement de l’emprunt de 1 à 2 ans. Sa performance 2024 s’élève à 4,39 %.
• CORUM BCO : il affiche une stratégie qui vise à tirer parti des marchés obligataires à haut rendement (high yield) européens aussi bien à la hausse qu’à la baisse tout en limitant le niveau de volatilité quotidienne. CORUM BCO présente un rendement de 6,01 % sur 2024.
• CORUM BEHY : ce fonds obligataire investit sur le marché obligataire high yield européen. Il vise à financer des projets d’entreprises sur le long terme. Pour 2024, CORUM BEHY affiche un rendement de 7,60 %.
• CORUM Tellia : le fonds investit dans des projets d’entreprises répondant aux critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance). Il possède d’ailleurs le label ISR (investissement socialement responsable). Sa performance en 2024 se fixe à 6,41 %.
• CORUM Butler Entreprises : il s’agit d’un fonds obligataire daté, qui investit dans des obligations qui seront remboursées avant décembre 2029 (hors défaut de paiement) sur le marché européen du haut rendement. Son rendement 2024 s’élève à 7,23 %. À noter que CORUM Butler Entreprises est fermé aux nouvelles souscriptions depuis avril 2024.

Les performances attractives des formules CORUM Life

Au sein de son contrat d’assurance vie CORUM Life, CORUM propose différentes formules de gestion pilotée. Voici leur composition et leurs rendements 2024 :

Les performances passées présentées dans cet article ne présagent pas des performances futures. Le capital n’est pas garanti dans le cadre des unités de compte de l’assurance vie (SCPI, fonds obligataires).

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Avec la SCPI CORUM USA, l’immobilier américain devient accessible au plus grand nombre. Dévoilée au public et à la presse mercredi 13 novembre 2024, la nouvelle SCPI adopte un positionnement unique, avec un but à la fois simple et complexe : investir dans l’immobilier aux Etats-Unis. Une première sur le marché des sociétés civiles de placement immobilier et dans le domaine de la pierre-papier de manière générale.

La quatrième SCPI gérée par CORUM AM s’inscrit dans la tradition de la société de gestion. Déjà pionnière dans l’investissement immobilier européen, elle dépasse de nouveau les frontières pour atteindre de nouveaux horizons. Le tout en s’appuyant sur une stratégie d’investissement diversifiée et opportuniste. CORUM USA a ainsi vocation à acheter de l’immobilier de bureaux mais également des commerces, des biens dédiés à la santé et l’éducation, des actifs industriels et logistiques… La stratégie d’investissement exclut uniquement l’immobilier résidentiel.

Avec CORUM USA, le spécialiste de la pierre papier cherche à capitaliser sur un marché immobilier jusqu’ici inexploré. Mais pas seulement : les gérants entendent également profiter d’un momentum de marché favorable. D’après leur expertise, le marché américain connaît des baisses de prix de l’ordre de 20 à 50 %. De quoi doper le rendement potentiel des actifs, dans la mesure où les loyers, eux, se maintiennent. A titre d’illustration, la première acquisition de CORUM USA vise un actif commercial neuf à Manhattan, acheté près de 17 millions de dollars avec un rendement acte en main de l’ordre de 7 %.

Pour plus d’informations sur CORUM USA, et l’investissement SCPI en général, prenez contact avec les conseillers de Fortuny.

L’essentiel à retenir sur la SCPI CORUM USA

Rendement, conditions d’investissement, fiscalité, risques… Découvrez le récapitulatif de tout ce qu’il faut savoir sur la nouvelle SCPI CORUM USA.

Objectif de rendement

A première vue, l’objectif de rendement (non garanti) de la SCPI CORUM USA n’a rien d’exceptionnel. Le taux de distribution cible se situe à 4,5 %. Soit un niveau en phase avec le rendement moyen des SCPI ces dernières années (4,52 % en 2023). L’objectif de taux de rendement interne à 10 ans est également fixé à 4,5 %. Notez également que le versement des dividendes se fait à un rythme mensuel après l’entrée en jouissance des parts (premier jour du sixième mois qui suit la souscription).

Ces objectifs reflètent une certaine prudence de la part de la société de gestion, notamment au regard du risque de change euro/dollar (voir plus loin). Ils se situent cependant en ligne avec ceux donnés à sa précédente SCPI, CORUM Eurion, lancée en 2020. Celle-ci a systématiquement surperformé ses objectifs de taux de distribution, excédant aisément la moyenne du marché. A tel point que l’objectif de TRI 10 ans a été réévalué, passant de 4,5 à 6,5 %.

Si rien ne garantit un pareil succès pour CORUM USA, rappelons que les trois SCPI CORUM figurent parmi les plus performantes du marché depuis leur création.

Découvrez combien peut vous rapporter un placement dans l’immobilier d’entreprise avec le simulateur SCPI de Fortuny.

Conditions de souscription

Le prix de part de CORUM USA est fixé à 200 €. Il inclut des frais de souscription de 12 % TTC, en ligne avec la politique habituelle de CORUM en la matière. Pour une première souscription, le minimum d’investissement est fixé à une part.

A son lancement, la SCPI est accessible à l’investissement au comptant. L’investissement à crédit et le démembrement de parts, pour investir en nue-propriété ou en usufruit, devraient être rapidement disponibles.

Notons également que CORUM propose habituellement la souscription de parts de SCPI dans le cadre de son contrat d’assurance vie (CORUM Life), de son contrat de capitalisation (CORUM CAPI) et de son plan d’épargne retraite (CORUM PERLife). A son lancement, CORUM USA n’est pas encore disponible au sein de ses enveloppes fiscales, mais elle pourrait y être intégrée prochainement.

Fiscalité

Les dividendes servis aux porteurs de parts de CORUM USA relèvent d’une fiscalité particulière et favorable. Concrètement, les revenus tirés des immeubles américains et reversés aux investisseurs français sont traités comme des revenus financiers. Et non des revenus fonciers.

Les revenus locatifs américains sont imposés via un prélèvement à la source de 30 % outre-Atlantique. Puis ils sont versés aux porteurs de parts. Ils sont alors soumis à la flat tax de 30 %, après imputation de l’impôt américain via un crédit d’impôt pour éviter une double imposition. D’après la société de gestion, la fiscalité sur les rendements servis aux investisseurs devrait donc se limiter à 30 %. A titre de comparaison, la fiscalité des revenus fonciers pour un investisseur au taux marginal d’imposition de 30 % atteint en réalité 47,2 %, après prise en compte des prélèvements sociaux.

Risque de change

Naturellement, les actifs immobiliers américains et les loyers générés sont payés en dollars. Tandis que les dividendes revenant aux porteurs de parts sont versés en euros. La SCPI CORUM USA est donc exposée au risque de change euro/dollar. “La fluctuation du dollar peut affecter la valeur du patrimoine immobilier de CORUM USA et donc de son prix de part à la hausse comme à la baisse, ainsi que celle des loyers perçus”, précise la société de gestion sur son site internet. Elle indique également que la SCPI n’aura pas recours “à une couverture systématique du risque de change”.

Demandez plus d’informations sur la SCPI CORUM USA auprès des conseillers de Fortuny.

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Le rendement distribué est un des critères les plus décisifs au moment de choisir la SCPI dans laquelle investir. En 2023, le taux de distribution moyen du marché était de 4,52 %. Les meilleures SCPI ont quant à elles servi un rendement aux alentours de 6 ou 7 %. Transitions Europe affiche par exemple le plus haut taux de distribution de l’année 2023 avec 8,16 %.

Toutefois, le taux de distribution ne suffit pas pour évaluer les performances d’une SCPI. Pour avoir une meilleure perspective sur l’historique de rendement, on peut s’appuyer sur le TRI (taux de rendement interne). Celui-ci mesure la performance globale d’une SCPI sur plusieurs années. Il s’agit d’un indicateur très intéressant sachant que la SCPI est un investissement de long terme (8 à 10 ans minimum).

Le TRI permet en effet de calculer la rentabilité d’une SCPI sur une période donnée (5, 10, 20 ans par exemple) grâce notamment à la valorisation du prix de la part et aux rendements perçus au long de cette période. Par exemple, la SCPI diversifiée CORUM Origin affiche un TRI sur 10 ans de 6,84 % au 31 décembre 2023.

Notons que les jeunes SCPI qui ciblent de très hauts taux de distribution pour l’année 2024 (non garantis) ne présentent pas encore de taux de rendement interne sur une longue période. Il est donc difficile pour l’instant de juger leur régularité dans le temps.

N’oublions pas que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Autres critères essentiels pour choisir la bonne SCPI

Il existe d’autres critères essentiels à regarder au moment de choisir les SCPI dans lesquelles investir.

Stratégie d’investissement

La stratégie d’investissement représente un critère important dans le choix des SCPI à privilégier.

Certaines sociétés civiles de placement immobilier investissent majoritairement dans un seul secteur. C’est le cas par exemple de LOG IN, spécialisée dans la logistique, ou encore d’Atream Hôtels, qui cible principalement les hôtels et autres types d’hébergements touristiques.

Voici la liste des secteurs typologiques dans lesquels les véhicules de pierre papier peuvent se spécialiser :

• Bureaux ;
• Commerces ;
• Santé et éducation ;
• Logistique et locaux d’activités ;
• Résidentiel ;
• Hôtels, tourisme et loisirs.

Par ailleurs, certaines SCPI sont dites diversifiées. Celles-ci investissent dans des secteurs d’activités variés. Elles peuvent également être diversifiées géographiquement, c’est-à-dire que leur patrimoine immobilier est réparti dans plusieurs pays d’Europe, voire au-delà. Cela permet de réduire les risques liés à la dépendance à un seul marché immobilier.

Il existe un grand nombre de SCPI européennes diversifiées sur le marché. C’est par exemple le cas d’Iroko ZEN ainsi que de la majorité des nouvelles SCPI lancées en 2024, telles que Comète ou WEMO One.

Composition du patrimoine

La composition du patrimoine immobilier est essentielle pour bien choisir ses SCPI. Outre le fait de s’intéresser à la typologie d’immobilier détenu ainsi qu’à sa localisation géographique, il est important de prendre en compte la mutualisation du risque locatif.

Avec peu d’immeubles dans le patrimoine, les risques sont moins répartis. En effet, une vacance locative ou un éventuel défaut de paiement d’un locataire se fera davantage ressentir sur les dividendes distribués aux investisseurs.

À noter d’autre part que le patrimoine immobilier des SCPI est généralement loué à un grand nombre de locataires. Il faut toutefois regarder le poids des principaux locataires dans le portefeuille de la SCPI pour également éviter une certaine dépendance à un locataire en particulier.

Par exemple, la SCPI ActivImmo, spécialisée dans la logistique, détient un portefeuille immobilier très développé avec 180 immeubles loués à 365 locataires au 30 septembre 2024. Elle affiche donc un bon niveau de mutualisation du risque locatif.

Valorisation du prix de part

La valorisation du prix par rapport à la valeur de reconstitution est un critère nécessaire à analyser au moment de choisir ses SCPI car elle peut potentiellement traduire une opportunité d’augmentation de la valeur de votre investissement. Pour rappel, la valeur de reconstitution indique la valorisation réelle du patrimoine immobilier d’une SCPI à un moment donné.

Selon la réglementation de l’AMF (Autorité des marchés financiers), les sociétés de gestion des SCPI sont libres de faire évoluer le prix des parts de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. On dit donc que la valeur de la part est décotée lorsqu’elle est inférieure à la valeur de reconstitution ou surcotée dans le cas contraire. Le prix de souscription doit obligatoirement être revalorisé lorsque la décote est supérieure à 10 %.

Un prix de part décoté est un signe de bonne santé des SCPI et représente une opportunité potentielle pour l’investisseur. Cela montre un fort potentiel de revalorisation de la valeur de part à court ou moyen terme.

À l’inverse, un prix de part surcoté par rapport à la valeur de reconstitution traduit un potentiel de dévalorisation du prix de souscription si la surcote venait à dépasser la barre des 10 %.

La période 2023-2024 a été marquée par une vague de baisse des prix de part. En effet, un certain nombre de SCPI ont vu la valeur de leur patrimoine diminuer et ont par conséquent été contraintes de dévaloriser leur prix de souscription. Toutes les SCPI ne sont toutefois pas concernées par ce phénomène.

Niveau de collecte

Le niveau de collecte des SCPI est très important. Il joue un rôle direct sur la liquidité à la revente des parts. En effet, dans le cadre des SCPI à capital variable, la revente des parts est compensée par les nouvelles souscriptions. Par conséquent, les SCPI qui ne collectent pas ou peu ne sont pas toujours en mesure de répondre aux demandes de rachat des investisseurs.

Certaines SCPI présentent un nombre important de parts en attente de retrait en 2024. Dans la majorité des cas, ce sont des SCPI en difficulté. En effet, il s’agit souvent de véhicules qui collectent peu du fait de leur rendement inférieur à la moyenne. D’autre part, on retrouve un certain nombre de SCPI ayant baissé leur prix de part en 2023 et 2024 parmi les véhicules avec des problèmes de liquidité.

Le niveau de collecte représente donc un critère à observer. Une SCPI qui collecte beaucoup est généralement une SCPI en bonne santé qui ne connaît pas de problème de blocage à la revente des parts. Pour rappel, la SCPI est un placement de long terme et il n’existe pas de garantie sur la liquidité future.

Notons que la SCPI européenne diversifiée Transitions Europe affiche la meilleure collecte de l’année 2024 à l’issue du troisième trimestre avec 288 millions d’euros nets regroupés auprès des épargnants pendant cette période.

Fiscalité applicable

La fiscalité des SCPI diffère selon le type de véhicule. Les dividendes distribués par les SCPI sont majoritairement constitués de revenus fonciers. Dans le cadre des SCPI françaises, ils sont imposés au barème de l’impôt sur le revenu (selon votre taux marginal d’imposition) et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

La fiscalité varie ensuite selon le régime choisi : micro-foncier ou réel. Le régime micro-foncier prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts. Le régime réel permet quant à lui de déduire les charges supportées au titre de l’investissement immobilier.

Les SCPI européennes présentent une fiscalité plus avantageuse. Tout d’abord, il n’y a pas de prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus étrangers. Ensuite, la méthode d’imposition qui s’applique permet d’éviter une double imposition en France et à l’étranger et s’avère généralement plus attractive que celle sur les revenus fonciers français. Il peut s’agir de la méthode du crédit d’impôt ou celle du taux effectif, selon le pays de provenance des revenus locatifs. Le résultat est le même quelle que soit la méthode.

Les conseillers du cabinet Fortuny peuvent vous accompagner dans votre investissement immobilier. Ils analysent les différents critères de performance des SCPI pour vous guider vers les meilleurs véhicules d’investissement. Bénéficiez de leurs conseils personnalisés selon votre profil et vos objectifs pour réussir au mieux votre placement en SCPI.

L’article Quelle SCPI choisir pour investir dans l’immobilier ? est apparu en premier sur Fortuny.

L’article 11 de l’ordonnance du 3 juillet 2024 impose aux SCPI d’évaluer deux fois dans l’année les actifs constituant leur patrimoine immobilier. Auparavant, une seule évaluation annuelle était requise.

L’AMF (Autorité des marchés financiers) recommandait déjà depuis 2023 de réaliser des évaluations plus fréquentes des portefeuilles immobiliers des SCPI. L’ordonnance vient désormais appuyer ce conseil en le rendant obligatoire.

L’objectif de cette mesure est de rendre l’évolution des prix de parts plus en phase avec les fluctuations des prix de l’immobilier. Cela apporte en effet davantage de transparence quant à la valeur réelle du patrimoine. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une information plus précise sur la valeur de leur placement.

Notons que cette réglementation entraîne des coûts supplémentaires pour les sociétés civiles de placement immobilier (frais d’expertise).

Suppression du montant nominal minimal de 150 € par part

L’article 12 de l’ordonnance n°2024-662 apporte un autre changement notable dans le fonctionnement des SCPI. Il supprime le montant nominal minimal auparavant fixé à 150 € par part.

Avant, la valeur de part devait être de 180 € minimum, dont un montant nominal de 150 €. Désormais, les SCPI peuvent fixer la valeur nominale des parts qu’elles souhaitent.

Cette nouvelle réglementation offre l’opportunité de rendre plus accessible l’investissement immobilier, via les versements programmés par exemple. En effet, la souscription en direct étant déjà assez accessible avec des prix de parts débutant aux alentours de 200 €, ce changement devrait surtout impacter l’investissement progressif.

Les possibilités de versements programmés et de réinvestissement des dividendes pourraient s’améliorer, en permettant d’investir régulièrement dans les SCPI avec des montants plus bas qu’aujourd’hui. Cette méthode permet aux investisseurs de se constituer progressivement un patrimoine immobilier.

Pour certaines SCPI proposant les versements programmés, il était déjà possible d’investir à partir de 50 € par mois. Toutefois, pour la majorité d’entre elles, le minimum d’investissement correspond au prix de part. Sans la contrainte de la valeur nominale minimale de 150 €, l’investissement progressif pourrait être accessible à partir de petits montants tels que quelques dizaines d’euros par mois.

Une réforme de la réglementation SCPI pour améliorer la liquidité des parts ?

Toujours selon l’article 12 de l’ordonnance, les SCPI peuvent désormais prévoir différentes catégories de parts dans leurs statuts. Cette règle permettrait notamment de mieux s’adapter aux divers types d’investisseurs.

L’idée principale repose effectivement sur la différenciation entre les parts détenues par les particuliers et les parts institutionnelles pour les sociétés et assureurs. Cela pourrait permettre de faire face aux problèmes de liquidité rencontrés par certaines SCPI à capital variable en difficulté. Il existe en effet des SCPI qui collectent peu et qui font face à un grand nombre de demandes de retraits, notamment de la part des assureurs qui portent le risque de liquidité pour leurs clients. Cette situation engendre des blocages et empêche la revente des parts.

Grâce à cette ordonnance, il serait possible de différencier les canaux de collecte pour empêcher un blocage de la revente des parts des particuliers par celle des institutionnels.

Diversification des revenus des SCPI avec les énergies renouvelables

L’ordonnance de modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs permet aux SCPI de percevoir des revenus provenant des installations de production d’énergies renouvelables.

En effet, l’article 8 précise que les SCPI peuvent “procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité produite”.

Les SCPI peuvent ainsi investir dans des panneaux photovoltaïques ou des éoliennes par exemple, avec la possibilité de revendre directement l’électricité produite aux locataires ou aux occupants d’autres immeubles.

Ceci est une bonne nouvelle pour les véhicules engagés dans une démarche d’investissement socialement responsable (ISR), sachant que la labellisation ISR immobilier amène de plus en plus à favoriser ce genre d’installations.

Cette mesure permet d’aligner les portefeuilles des SCPI sur des objectifs de durabilité. D’autre part, elle offre la possibilité de diversifier les sources de revenus de la SCPI.

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Une des meilleures SCPI du marché, Remake Live, est disponible en assurance vie au sein du contrat Netlife 2 depuis fin mai 2024.

Remake Live, SCPI performante désormais accessible en assurance vie

Remake Live est une jeune SCPI lancée en février 2022 par la société de gestion Remake AM. Elle place la diversification, sectorielle comme géographique, au cœur de sa stratégie, tout en affichant une forte dimension responsable et sociale. La SCPI investit dans des zones périurbaines des grandes métropoles françaises et européennes.

En 2024, Remake Live a distribué un rendement de 7,50 % à ses associés. Sur le long terme, la SCPI sans frais d’entrée cible un objectif de taux de rendement interne (TRI) 10 ans de 6 %.

Grâce à ses performances élevées, Remake Live parvient à attirer de nombreux investisseurs. Elle a affiché une collecte de plus de 255 millions d’euros en 2024. Cela lui permet de développer son patrimoine dans un contexte de marché favorable aux acheteurs, en visant des actifs de qualité à fort potentiel de rendement. À noter que le taux de rendement immobilier du portefeuille n’a fait que progresser depuis le lancement de la SCPI.

Netlife 2, contrat d’assurance vie avantageux pour investir en SCPI

Le contrat Netlife 2, assuré par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances), est un des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI. Il présente effectivement de nombreux atouts favorables à l’investissement dans ce type de supports immobiliers.

• 100 % des loyers distribués par la SCPI sont versés, et en l’occurrence réinvestis dans des parts de SCPI. Ce n’est pas le cas de tous les assureurs. Certains gardent jusqu’à 15 % des revenus locatifs distribués par la SCPI.
• Le délai de jouissance des parts est porté au premier jour du mois qui suit la souscription.
• Il n’y a pas de frais d’entrée au titre du contrat. Rappelons d’ailleurs que Remake Live n’inclut aucuns frais d’entrée non plus.
• Le contrat Netlife 2 est accessible dès 1 000 €.
• Les frais de gestion au titre du contrat sont limités à 0,70 % sur les unités de compte.
• Le fonds euros disponible dans le contrat a présenté un rendement de 3,13 % en 2024. Pour information, le support à capital garanti est accessible à 100 %.

À noter par ailleurs que la SCPI est accessible jusqu’à 50 % des versements dans le contrat Netlife 2.

Enfin, le contrat prévoit une pénalité de 3 % en cas de retrait anticipé (avant 3 ans de détention des parts). De son côté, Remake Live applique des frais de 5 % en cas de retrait avant 5 ans.

Iroko ZEN dans le contrat Unep Evolution

La SCPI sans frais d’entrée Iroko ZEN est souscriptible via le contrat d’assurance vie Unep Evolution, vous permettant de combiner les avantages de la pierre papier et ceux de l’assurance vie.

Iroko ZEN, la SCPI qui attire le plus d’investisseurs

Iroko ZEN est une SCPI européenne diversifiée créée par le gestionnaire Iroko en 2020. Il s’agit d’une SCPI très performante qui a présenté un rendement supérieur à 7 % depuis sa création, c’est-à-dire sur trois années consécutives. En 2024 par exemple, il s’élevait à 7,32 %.

En termes d’objectif de distribution sur du long terme, la SCPI cible un taux de rendement interne de 7 % sur la durée d’investissement recommandée de 8 ans.

Notez également que les associés d’Iroko ZEN ont également bénéficié de récentes augmentations du prix de part :

• + 0,99 % au 1er août 2025 (202 à 204 €)
• + 1 % au 1er août 2024 (200 à 202 €)

Son modèle sans frais d’entrée ainsi que ses performances lui permettent de séduire de nombreux investisseurs et de finir en seconde place du classement des SCPI ayant le plus collecté en 2024, avec une collecte nette de 358 millions d’euros.

Grâce à sa collecte soutenue, Iroko ZEN développe activement son portefeuille d’actifs (37 nouvelles acquisitions au cours de l’année 2024). Son patrimoine immobilier a ainsi dépassé la barre des 100 actifs en début d’année 2024.

Notons qu’en contrepartie de l’absence de commission de souscription, la SCPI pilotée par Iroko applique des frais de sortie anticipée de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 3 ans.

Zoom sur l’assurance vie Unep Evolution

La SCPI Iroko ZEN est disponible au sein du contrat Unep Évolution, assuré par Prépar-Vie. Voici les caractéristiques du contrat :

• Unep Évolution est accessible à partir d’un versement initial de 50 000 € ;
• 100 % des dividendes de la SCPI sont versés par l’assureur, et réinvestis dans la souscription de nouvelles parts de la SCPI ;
• La SCPI est disponible dans le contrat jusqu’à 50 % du montant de la souscription ;
• Le délai de jouissance des parts est identique à celui fixé par chaque SCPI ;
• Le fonds euros du contrat, accessible à 100 %, a affiché un rendement de 3,05 % hors bonus (selon le montant investi et la proportion d’unités de compte) en 2024 ;
• Les frais de gestion sur les unités de compte sont de 1 % au titre du contrat ;
• Il existe des frais d’entrée au titre du contrat, qui s’élèvent à 3 % à chaque versement. Rappelons que la SCPI Iroko ZEN n’applique pas de frais d’entrée de son côté.

Les avantages de la SCPI en assurance vie

Plusieurs moyens existent pour souscrire des parts de SCPI : au comptant, en démembrement, à crédit. Les SCPI sont également éligibles en tant qu’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette méthode d’investissement présente divers avantages.

Tout d’abord, elle permet de profiter du rendement potentiellement intéressant de la SCPI tout en bénéficiant de la fiscalité favorable de l’assurance vie. En effet, des abattements fiscaux annuels (4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple) s’appliquent sur les retraits après 8 ans de détention du contrat. La fiscalité de l’assurance vie s’avère donc plus avantageuse que celle des SCPI en direct.

Ensuite, la jouissance des parts est plus rapide. Lors d’une souscription en direct, il existe un délai de jouissance allant généralement de 3 à 6 mois entre le moment où vous achetez vos parts et celui où vous percevez les premiers dividendes. Mais dans le cadre de la SCPI en assurance vie, certains assureurs ne mettent pas en place de délai de jouissance. C’est par exemple le cas de Netlife 2.

D’autre part, la liquidité est prise en charge par l’assureur. De cette manière, le risque de blocage à la revente est moindre. Rappelons en effet que la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts dans le cadre de l’investissement en direct.

Notons néanmoins qu’il n’est pas possible de détenir uniquement des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Des limites, variables selon les contrats, sont posées. Par exemple, pour les deux contrats présentés ci-dessus, il n’est possible d’investir que jusqu’à 50 % des versements en SCPI. L’épargne doit effectivement être placée sur divers supports (fonds euros et/ou unités de compte).

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