Deux dispositifs de contr\u00f4le des loyers \u00e0 distinguer<\/h3>\n
En principe, un investisseur locatif peut fixer le loyer comme il l\u2019entend. Mais il existe des exceptions \u00e0 cette r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale. Selon la localisation du bien, la loi peut imposer au propri\u00e9taire bailleur d\u2019un logement vide ou meubl\u00e9 certaines contraintes concernant le prix de la location.<\/p>\n
Ainsi, il existe deux dispositifs distincts visant l\u2019encadrement des loyers :<\/p>\n
- \n
- L\u2019encadrement des augmentations de loyers<\/strong>, en place depuis le 1er ao\u00fbt 2014 dans les zones tendues ;<\/li>\n
- Le plafonnement des loyers<\/strong>, instaur\u00e9 par certaines villes \u00e0 leur demande depuis 2019.<\/li>\n<\/ul>\n
Notez que les deux dispositifs peuvent se cumuler<\/strong>. A Paris par exemple, le plafonnement des loyers est en vigueur depuis le 1er juillet 2019. La capitale figurant en zone tendue, les locations sont \u00e9galement soumises \u00e0 l\u2019encadrement de la hausse des loyers.<\/p>\n
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L\u2019encadrement des hausses de loyers<\/h3>\n
L\u2019encadrement des augmentations de loyers s\u2019applique au moment du renouvellement de bail ou d\u2019une relocation<\/strong> dans un d\u00e9lai de moins de 18 mois. Le principe de base est le suivant : le nouveau loyer ne peut pas \u00eatre sup\u00e9rieur au pr\u00e9c\u00e9dent. Seule la variation de l\u2019indice de r\u00e9f\u00e9rence des loyers (IRL)<\/strong> peut \u00eatre prise en compte, si aucune r\u00e9vision de loyer n\u2019est intervenue au cours des douze derniers mois (r\u00e9vision annuelle pr\u00e9vue dans le contrat de bail par exemple).<\/p>\n
\r\n\r\n\r\n <\/span>\r\n Interdiction des augmentations de loyers pour les passoires \u00e9nerg\u00e9tiques<\/span>\r\n <\/div>\r\nIl existe des exceptions \u00e0 la r\u00e8gle de l\u2019encadrement de la hausse des loyers. Le prix \u00e0 la location peut \u00eatre r\u00e9\u00e9valu\u00e9<\/strong> si :<\/p>\n
- \n
- Le bien a fait l\u2019objet de travaux d\u2019am\u00e9lioration<\/strong> ou de mise en conformit\u00e9 avec les crit\u00e8res de d\u00e9cence pour un montant au moins \u00e9gal \u00e0 50 % du loyer annuel<\/strong> avant une remise en location (+ 15 % maximum ou libre si les travaux repr\u00e9sentent plus d\u2019une ann\u00e9e de loyer) ;<\/li>\n
- Le pr\u00e9c\u00e9dent loyer \u00e9tait manifestement sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> par rapport aux loyers du voisinage. Dans ce cas, une augmentation peut s\u2019appliquer, dans la limite de la moiti\u00e9 de la diff\u00e9rence entre un loyer de r\u00e9f\u00e9rence du voisinage et le pr\u00e9c\u00e9dent loyer. Notez que la consommation en \u00e9nergie primaire du logement doit \u00e9galement \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 331 kWh par m\u00e8tre carr\u00e9 et par an.<\/li>\n
- Le logement est rest\u00e9 vacant pendant plus de 18 mois<\/strong>.<\/li>\n<\/ul>\n
Dans tous les cas, le propri\u00e9taire bailleur reste tenu de respecter le plafonnement des loyers lorsque celui-ci s\u2019applique.<\/p>\n
Le plafonnement des loyers<\/h3>\n
Dans certaines communes, un dispositif de plafonnement des loyers est en vigueur. Ce m\u00e9canisme consiste \u00e0 encadrer la fixation du loyer d\u00e8s la premi\u00e8re location<\/strong>, ainsi qu\u2019en cas de renouvellement de bail ou de relocation.<\/p>\n
Les diff\u00e9rents plafonds de loyers d\u00e9pendent des communes, en fonction des prix \u00e0 la location relev\u00e9s par l\u2019observatoire des loyers local. N\u00e9anmoins, le m\u00e9canisme reste le m\u00eame partout et s\u2019appuie sur :<\/p>\n
- \n
- Un loyer de r\u00e9f\u00e9rence<\/strong>, selon le quartier, le type de bien (studio, deux pi\u00e8ces, etc.), le type de location (nue ou meubl\u00e9e) et l\u2019\u00e9poque de construction ;<\/li>\n
- Un loyer maximum<\/strong> \u00e0 ne pas d\u00e9passer, \u00e9gal au loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9 de 20 %<\/strong> ;<\/li>\n
- Un loyer minimum<\/strong> autoris\u00e9, minor\u00e9 de 30 % par rapport au loyer de r\u00e9f\u00e9rence.<\/li>\n<\/ul>\n
Ces r\u00e9f\u00e9rences sont revues chaque ann\u00e9e au niveau local.<\/p>\n
Le cas \u00e9ch\u00e9ant, il est possible de d\u00e9passer le loyer maximum autoris\u00e9, en appliquant un compl\u00e9ment de loyer<\/strong>. Cela n\u2019est possible que sous certaines conditions (voir plus loin).<\/p>\n
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Quelles sont les villes concern\u00e9es par l\u2019encadrement des loyers ?<\/h2>\n
Zoom sur les zones et villes concern\u00e9es par les dispositifs d\u2019encadrement des loyers.<\/p>\n
Les villes soumises \u00e0 l\u2019encadrement de la hausse des loyers<\/h3>\n
L\u2019encadrement de l\u2019augmentation des loyers s\u2019applique uniquement dans les zones tendues. Ce zonage immobilier<\/strong> (A\/A bis\/B1\/B2\/C) est d\u00e9termin\u00e9 par arr\u00eat\u00e9. Les villes class\u00e9es en zones A, A bis et B1<\/strong> sont situ\u00e9es en zone tendue. Un arr\u00eat\u00e9 du 5 juillet 2024<\/strong> a reclass\u00e9 865 communes en zones tendues.<\/p>\n
Au total, environ 1 800 communes<\/strong> se situent dans des zones tendues o\u00f9 l\u2019encadrement de la hausse des loyers s\u2019applique. Cela concerne notamment les agglom\u00e9rations de :<\/p>\n
- \n
- Ajaccio<\/li>\n
- Annecy<\/li>\n
- Arles<\/li>\n
- Bastia<\/li>\n
- Bayonne<\/li>\n
- Beauvais<\/li>\n
- Bordeaux<\/li>\n
- Draguignan<\/li>\n
- Fr\u00e9jus<\/li>\n
- Gen\u00e8ve-Annemasse<\/li>\n
- Grenoble<\/li>\n
- La Rochelle<\/li>\n
- La Teste-de-Buch-Arcachon<\/li>\n
- Lille<\/li>\n
- Lyon<\/li>\n
- Marseille-Aix-en-Provence<\/li>\n
- Meaux<\/li>\n
- Menton-Monaco<\/li>\n
- Montpellier<\/li>\n
- Nantes<\/li>\n
- Nice<\/li>\n
- Paris<\/li>\n
- Saint-Nazaire<\/li>\n
- S\u00e8te<\/li>\n
- Strasbourg<\/li>\n
- Thonon-les-Bains<\/li>\n
- Toulon<\/li>\n
- Toulouse<\/li>\n<\/ul>\n \r\n\r\n\r\n <\/span>\r\n Simulateur en ligne<\/span>\r\n <\/div>\r\n
Liste des villes avec un plafonnement des loyers<\/h3>\n
Th\u00e9oriquement, le plafonnement des loyers peut s\u2019appliquer dans toutes les communes situ\u00e9es en zones tendues. N\u00e9anmoins, elles doivent en faire la demande pr\u00e9alable<\/strong>. De plus, elles doivent disposer d\u2019un observatoire local des loyers et publier les loyers de r\u00e9f\u00e9rence n\u00e9cessaires au fonctionnement du dispositif chaque ann\u00e9e.<\/p>\n
A fin 2024, le plafonnement des loyers est en vigueur<\/strong> :<\/p>\n
- \n
- A Paris ;<\/li>\n
- A Lille, ainsi que dans les communes d’Hellemmes et de Lomme ;<\/li>\n
- Sur le territoire de l\u2019\u00e9tablissement public territorial Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, \u00c9pinay-sur-Seine, L’\u00cele-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;<\/li>\n
- A Lyon et Villeurbanne ;<\/li>\n
- Sur le territoire de l\u2019\u00e9tablissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pr\u00e9-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;<\/li>\n
- A Montpellier ;<\/li>\n
- A Bordeaux ;<\/li>\n
- Dans 24 communes de la communaut\u00e9 d\u2019agglom\u00e9ration du Pays Basque (entr\u00e9e en vigueur le 25 novembre 2024).<\/li>\n<\/ul>\n
En compl\u00e9ment, un dispositif de plafonnement des loyers doit voir le jour \u00e0 Grenoble et dans son agglom\u00e9ration (21 communes concern\u00e9es). L\u2019entr\u00e9e en vigueur est attendue pour 2025.<\/p>\n
\r\n\r\n\r\n <\/span>\r\n Autres villes candidates<\/span>\r\n <\/div>\r\nComment contourner l\u2019encadrement des loyers ?<\/h2>\n
Il existe des exceptions aux dispositifs d\u2019encadrement des loyers<\/strong>, ainsi que des investissements immobiliers qui y \u00e9chappent.<\/p>\n
\r\n\r\n\r\n <\/span>\r\n Sanctions<\/span>\r\n <\/div>\r\nExceptions \u00e0 l\u2019encadrement des augmentations des loyers<\/h3>\n
De par son fonctionnement, l\u2019encadrement de la hausse des loyers ne concerne pas les investissements locatifs situ\u00e9s en dehors des zones tendues d\u00e9finies par l\u2019administration.<\/p>\n
De plus, certains types de biens \u00e9chappent \u00e0 ce dispositif<\/strong> m\u00eame lorsqu\u2019ils sont localis\u00e9s en zone tendue. Il s\u2019agit des :<\/p>\n
- \n
- Logements sous conventionnement Anah (Agence nationale de l\u2019habitat) ;<\/li>\n
- Logements soumis \u00e0 la loi de 1948, qui pr\u00e9voit ses propres dispositions concernant les rapports locatifs ;<\/li>\n
- Locations saisonni\u00e8res, comme les locations de vacances et meubl\u00e9s de tourisme.<\/li>\n<\/ul>\n
Exceptions au plafonnement et compl\u00e9ment de loyer<\/h3>\n
De la m\u00eame fa\u00e7on, les types de logements cit\u00e9s ci-dessus sont exclus des diff\u00e9rents dispositifs locaux de plafonnement des loyers.<\/p>\n
Il existe \u00e9galement un m\u00e9canisme de compl\u00e9ment de loyer<\/strong>, qui permet de surpasser la limite th\u00e9orique du loyer de r\u00e9f\u00e9rence major\u00e9 de 20 %. Ce compl\u00e9ment de loyer est cens\u00e9 valoriser des caract\u00e9ristiques exceptionnelles du logement<\/strong>, par rapport \u00e0 d\u2019autres logements de la m\u00eame cat\u00e9gorie et dans le m\u00eame secteur g\u00e9ographique. Elles ne doivent pas \u00eatre prises en compte pour d\u00e9terminer le loyer de r\u00e9f\u00e9rence et ne pas donner lieu \u00e0 un r\u00e9cup\u00e9ration de charges sur le locataire. Le compl\u00e9ment de loyer doit \u00eatre inscrit dans le bail de location et son montant doit \u00eatre justifi\u00e9.<\/p>\n
\r\n\r\n\r\n <\/span>\r\n Exemples de caract\u00e9ristiques exceptionnelles<\/span>\r\n <\/div>\r\nPar ailleurs, certains logements n\u2019ont pas le droit de faire l\u2019objet d\u2019un compl\u00e9ment de loyer<\/strong>. Il s\u2019agit des locations qui affichent au moins l\u2019une des caract\u00e9ristiques suivantes :<\/p>\n
- \n
- Sanitaires sur le palier ;<\/li>\n
- Signes d’humidit\u00e9 sur certains murs ;<\/li>\n
- Diagnostic de performance \u00e9nerg\u00e9tique de classe F ou G ;<\/li>\n
- Fen\u00eatres laissant anormalement passer l’air ;<\/li>\n
- Vis-\u00e0-vis \u00e0 moins de dix m\u00e8tres ;<\/li>\n
- Infiltrations ou inondations provenant de l’ext\u00e9rieur ;<\/li>\n
- Probl\u00e8mes d’\u00e9vacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;<\/li>\n
- Installation \u00e9lectrique d\u00e9grad\u00e9e ;<\/li>\n
- Mauvaise exposition de la pi\u00e8ce principale.<\/li>\n<\/ul>\n
Les investissements immobiliers qui \u00e9chappent \u00e0 l\u2019encadrement des loyers<\/h3>\n
Les dispositifs d\u2019encadrement des loyers visent essentiellement l\u2019activit\u00e9 d\u2019investissement locatif. Cela concerne les locations vides ainsi que les locations meubl\u00e9es sous le statut LMNP<\/a> (ou LMP). A propos des investissements LMNP, notez que les r\u00e9sidences de services<\/a> n\u2019entrent pas dans le champ du plafonnement des loyers, \u00e0 l\u2019exception des r\u00e9sidences s\u00e9niors<\/a>.<\/p>\n
En dehors du champ de l\u2019investissement locatif, les autres placements immobiliers ne sont pas soumis \u00e0 l\u2019encadrement des loyers<\/strong>. Par exemple, les soci\u00e9t\u00e9s civiles de placement immobilier (SCPI)<\/a> investissent en grande majorit\u00e9 dans l\u2019immobilier d\u2019entreprise. De m\u00eame, d\u2019autres investissements dans la pierre, comme le crowdfunding immobilier<\/a> ou l\u2019investissement dans un parking<\/a>, ne sont pas concern\u00e9s par l\u2019encadrement des loyers.<\/p>\n
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- Le pr\u00e9c\u00e9dent loyer \u00e9tait manifestement sous-\u00e9valu\u00e9<\/strong> par rapport aux loyers du voisinage. Dans ce cas, une augmentation peut s\u2019appliquer, dans la limite de la moiti\u00e9 de la diff\u00e9rence entre un loyer de r\u00e9f\u00e9rence du voisinage et le pr\u00e9c\u00e9dent loyer. Notez que la consommation en \u00e9nergie primaire du logement doit \u00e9galement \u00eatre inf\u00e9rieure \u00e0 331 kWh par m\u00e8tre carr\u00e9 et par an.<\/li>\n
- Le plafonnement des loyers<\/strong>, instaur\u00e9 par certaines villes \u00e0 leur demande depuis 2019.<\/li>\n<\/ul>\n