En effet, le plus souvent, il est pr\u00e9f\u00e9rable de demander un pr\u00eat immobilier<\/a> pour actionner l\u2019effet de levier plut\u00f4t que d\u2019investir en cash. \u00c0 noter que l\u2019immobilier est le seul type d\u2019investissement finan\u00e7able \u00e0 cr\u00e9dit<\/strong>.<\/p>\n L\u2019effet de levier du cr\u00e9dit permet aux investisseurs d\u2019acheter un bien immobilier plus cher<\/strong> que s\u2019ils utilisaient uniquement leur propre capital. Cela permet ainsi de toucher des revenus locatifs potentiellement sup\u00e9rieurs<\/strong>. Ceux-ci peuvent servir \u00e0 rembourser le cr\u00e9dit immobilier contract\u00e9<\/strong>, voire, dans l\u2019id\u00e9al, g\u00e9n\u00e9rer un revenu suppl\u00e9mentaire<\/strong>.<\/p>\n Il ne faut pas oublier qu\u2019en optant pour un financement \u00e0 cr\u00e9dit, l\u2019argent pr\u00eat\u00e9 par la banque doit \u00eatre rembours\u00e9 dans un d\u00e9lai imparti, avec des int\u00e9r\u00eats<\/strong> en plus. Ceux-ci varient selon le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fix\u00e9 lors de la signature du contrat. Au terme du remboursement du pr\u00eat, vous percevez l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des revenus locatifs potentiels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par votre investissement.<\/p>\n Attention, l\u2019effet de levier immobilier offre la possibilit\u00e9 de g\u00e9n\u00e9rer des revenus cons\u00e9quents \u00e0 terme mais cette strat\u00e9gie n\u2019est pas sans risques. Un cr\u00e9dit vous engage et doit \u00eatre rembours\u00e9. V\u00e9rifiez vos capacit\u00e9s de remboursement avant de vous engager.<\/p>\n D\u00e9couvrez les meilleurs placements selon votre profil<\/p>\r\n D\u00e9terminez les placements adapt\u00e9s \u00e0 vos objectifs en quelques minutes gr\u00e2ce \u00e0 notre simulateur d’\u00e9pargne.<\/p>\r\n <\/div> \r\n D\u00e9finir votre projet<\/a>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n D\u00e9couvrez la formule de calcul de l\u2019effet de levier pour d\u00e9terminer son impact sur un investissement immobilier.<\/p>\n Le calcul du ratio de l\u2019effet de levier immobilier int\u00e8gre plusieurs param\u00e8tres tels que les revenus locatifs, les charges, le taux d\u2019emprunt, l\u2019apport personnel et le montant emprunt\u00e9. Pour comprendre le calcul de l\u2019effet de levier, il convient tout d\u2019abord de distinguer la rentabilit\u00e9 \u00e9conomique de la rentabilit\u00e9 financi\u00e8re<\/strong>.<\/p>\n La diff\u00e9rence entre les deux repose sur le fait que la rentabilit\u00e9 financi\u00e8re prend en compte l\u2019origine des fonds<\/strong>. Elle offre ainsi la possibilit\u00e9 d’observer si les sommes emprunt\u00e9es \u00e0 la banque permettent de g\u00e9n\u00e9rer un profit, et donc d\u2019avoir une id\u00e9e de l\u2019effet de levier<\/strong>.<\/p>\n Prenons l\u2019exemple de deux investisseurs qui r\u00e9alisent un placement dans l\u2019immobilier locatif. Les deux disposent de capitaux propres s\u2019\u00e9levant \u00e0 200 000 \u20ac et optent pour l\u2019achat du m\u00eame type d\u2019appartement \u00e0 200 000 \u20ac<\/strong>. Le premier d\u00e9cide d\u2019investir la totalit\u00e9 de son apport<\/strong> pour acheter le bien. Le deuxi\u00e8me choisit quant \u00e0 lui d\u2019injecter seulement 50 000 \u20ac<\/strong> dans son projet immobilier et d\u2019emprunter le reste \u00e0 la banque. Nous partons du principe que le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 3 %<\/strong> et que la rentabilit\u00e9 \u00e9conomique de l\u2019investissement est fix\u00e9e \u00e0 4 %<\/strong> dans les deux cas.<\/p>\n L\u2019investisseur acquiert l\u2019appartement au prix de 200 000 \u20ac avec son argent. Il n\u2019a pas besoin de rembourser un cr\u00e9dit<\/strong> car il paye la totalit\u00e9 du prix en cash. Les loyers potentiels sont donc per\u00e7us directement<\/strong>, sans int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt \u00e0 rembourser. Le calcul de sa rentabilit\u00e9 financi\u00e8re est le suivant :<\/p>\n Rentabilit\u00e9 financi\u00e8re = 4 % + [(4 % – 3 %) x 0 \/ 200 000] = 4 %<\/strong><\/p>\n L\u2019investisseur dispose d\u2019un apport personnel de 50 000 \u20ac et emprunte 150 000 \u20ac \u00e0 la banque<\/strong>. Il devra ainsi rembourser les mensualit\u00e9s du cr\u00e9dit<\/strong> contract\u00e9. Malgr\u00e9 celles-ci, la rentabilit\u00e9 financi\u00e8re sera meilleure<\/strong> \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019elle est calcul\u00e9e uniquement sur l\u2019apport investi et non sur le prix total du bien. Voici le calcul :<\/p>\n Rentabilit\u00e9 financi\u00e8re = 4 % + [(4 % – 3 %) x 150 000 \/ 50 000] = 7 %<\/strong><\/p>\n Cet exemple montre qu\u2019une personne souhaitant r\u00e9aliser un investissement locatif a tout int\u00e9r\u00eat \u00e0 effectuer un emprunt plut\u00f4t qu\u2019utiliser seulement ses fonds propres. L\u2019endettement<\/strong> g\u00e9n\u00e8re un effet de levier<\/strong> qui peut permettre d\u2019augmenter la rentabilit\u00e9 de l\u2019investissement<\/strong>. Ceci est valable uniquement lorsque le taux d\u2019emprunt est inf\u00e9rieur \u00e0 la rentabilit\u00e9 \u00e9conomique<\/strong>.<\/p>\n Notons qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un exemple simplifi\u00e9<\/strong>. D\u2019autres donn\u00e9es peuvent venir impacter le rendement d\u2019un investissement locatif (vacance locative ou r\u00e9alisation de travaux de r\u00e9novation par exemple). N\u2019oublions pas non plus que recourir au cr\u00e9dit comporte des risques<\/strong> (voir derni\u00e8re partie).<\/p>\n Prenez rendez-vous avec un expert en gestion de patrimoine<\/p>\r\n Par t\u00e9l\u00e9phone du lundi au vendredi<\/p>\r\n <\/div>\r\n Par email \u00e0 tout moment<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div> \r\n Prendre rendez-vous<\/a>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n Zoom sur les diff\u00e9rents types d\u2019investissements permettant de profiter de l\u2019effet de levier immobilier.<\/p>\n L\u2019investissement locatif<\/a> classique, c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019achat d\u2019un bien immobilier pour le mettre en location, peut permettre de b\u00e9n\u00e9ficier de l\u2019effet de levier du cr\u00e9dit immobilier. Comme expliqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, les loyers potentiels g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par la location du logement permettent de rembourser tout ou partie des mensualit\u00e9s du pr\u00eat<\/strong>. Une fois le capital et les int\u00e9r\u00eats rembours\u00e9s, vous pouvez profiter pleinement de vos revenus locatifs potentiels<\/strong>.<\/p>\n Notons que si vous \u00eates assujetti(e) au r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition<\/strong>, les int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt sont d\u00e9ductibles<\/strong> des revenus fonciers imposables. Ceci est valable qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une location nue ou d\u2019une location meubl\u00e9e (LMNP<\/a>).<\/p>\n La SCPI<\/a>, aussi appel\u00e9e pierre papier, est finan\u00e7able \u00e0 cr\u00e9dit. L\u2019effet de levier fonctionne comme dans le cadre d\u2019un investissement locatif classique. Cette strat\u00e9gie permet d\u2019acheter un plus grand nombre de parts<\/strong> et ainsi que percevoir des loyers plus cons\u00e9quents<\/strong> \u00e9tant donn\u00e9 qu\u2019ils sont distribu\u00e9s au prorata du nombre de parts souscrites.<\/p>\n Les revenus locatifs, appel\u00e9s dividendes, peuvent permettre de rembourser en grande partie les mensualit\u00e9s de cr\u00e9dit. Notons que, selon la SCPI, les dividendes potentiels sont distribu\u00e9s de mani\u00e8re mensuelle ou trimestrielle.<\/p>\n D\u2019autre part, la d\u00e9duction des int\u00e9r\u00eats d\u2019emprunt<\/strong> est \u00e9galement possible sous le r\u00e9gime r\u00e9el d\u2019imposition. Pour rappel, le r\u00e9gime r\u00e9el s\u2019applique par d\u00e9faut si vous ne d\u00e9tenez que des parts de SCPI.<\/p>\n Attention, la distribution des dividendes et le rendement ne sont pas garantis dans le cadre du placement en soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier. Notons par ailleurs que ce placement comporte un risque de perte en capital<\/strong>.<\/p>\n Quels sont les produits d'\u00e9pargne \u00e0 privil\u00e9gier dans votre situation ?<\/p>\r\n D\u00e9terminez les solutions d’investissement adapt\u00e9es \u00e0 vos objectifs en utilisant notre simulateur d’\u00e9pargne.<\/p>\r\n <\/div> \r\n D\u00e9finir votre projet<\/a>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n Il est possible de recourir au cr\u00e9dit immobilier pour financer son investissement immobilier en d\u00e9membrement<\/a>. Deux types de pr\u00eats sont alors envisageables :<\/p>\n Rappelons que l\u2019achat de la nue-propri\u00e9t\u00e9<\/a> permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une d\u00e9cote<\/strong> par rapport au prix en pleine propri\u00e9t\u00e9. Cela offre donc l\u2019opportunit\u00e9 d\u2019emprunter un montant moindre \u00e0 la banque.<\/p>\n Attention, en tant que nu-propri\u00e9taire, vous ne percevez pas les loyers<\/strong> pendant toute la p\u00e9riode de d\u00e9membrement. Ceux-ci reviennent \u00e0 l\u2019usufruitier. Ainsi, vous ne pouvez pas compter sur ces revenus locatifs pour rembourser l\u2019emprunt. Vous devrez mobiliser vos autres sources de revenus pour rembourser le cr\u00e9dit<\/strong>. Cela peut consid\u00e9rablement impacter votre taux d\u2019endettement<\/strong> et de cette fa\u00e7on limiter votre recours \u00e0 de futurs emprunts immobiliers.<\/p>\n Le pr\u00eat in fine s\u2019av\u00e8re donc g\u00e9n\u00e9ralement plus adapt\u00e9 au financement d\u2019un projet immobilier en d\u00e9membrement car les mensualit\u00e9s \u00e0 rembourser seront moindres<\/strong>. Il faut tout de m\u00eame \u00eatre en mesure de rembourser le capital \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance<\/strong>.<\/p>\n Recourir \u00e0 l\u2019effet de levier immobilier peut permettre d\u2019augmenter consid\u00e9rablement la rentabilit\u00e9 d\u2019un projet immobilier locatif mais le financement \u00e0 cr\u00e9dit n\u2019est pas sans risque.<\/p>\n Le risque principal du recours \u00e0 l\u2019emprunt immobilier est que les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l\u2019investissement ne couvrent pas les mensualit\u00e9s du cr\u00e9dit<\/strong>. L\u2019investisseur doit alors puiser dans ses propres fonds pour rembourser l\u2019emprunt. Dans cette situation, vous vous exposez non seulement \u00e0 une perte du capital investi<\/strong>, mais \u00e9galement \u00e0 devoir assumer le co\u00fbt de la dette<\/strong>. Ce risque est d\u2019autant plus important dans le cadre d\u2019un investissement sans apport<\/strong>.<\/p>\n Les autres risques li\u00e9s \u00e0 l\u2019effet de levier sont les suivants :<\/p>\n B\u00e9n\u00e9ficiez du suivi d'un professionnel pour g\u00e9rer au mieux vos placements immobiliers<\/p>\r\n Par t\u00e9l\u00e9phone du lundi au vendredi<\/p>\r\n <\/div>\r\n Par email \u00e0 tout moment<\/p>\r\n <\/div>\r\n <\/div> \r\n Prendre rendez-vous<\/a>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n <\/div>\r\n \n\r\n Pour en savoir plus sur les mani\u00e8res de faire fructifier son argent <\/span>\r\n\r\n Tout ce qu'il faut savoir sur l'effet de levier en Bourse<\/p><\/div>\r\n Ce qu'il faut savoir sur les valeurs refuges<\/p><\/div>\r\n Comment calculer le ratio de l\u2019effet de levier immobilier ?<\/h2>\n
Formule de calcul<\/h3>\n
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Exemple de calcul de l\u2019effet de levier immobilier<\/h3>\n
\n
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Quels placements immobiliers financer gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019effet de levier ?<\/h2>\n
Investissement locatif traditionnel<\/h3>\n
SCPI (soci\u00e9t\u00e9 civile de placement immobilier)<\/h3>\n
D\u00e9membrement de propri\u00e9t\u00e9<\/h3>\n
\n
Risques de l\u2019effet de levier<\/h2>\n
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