Découvrez les meilleures SCPI pour investir en nue-propriété selon un classement élaboré par les experts de Fortuny. Ceux-ci ont pris en compte plusieurs critères relatifs à la qualité des SCPI (performances, stratégie d’investissement, gestion, etc.) et à leur clé de répartition avantageuse pour le nu-propriétaire.

Tableau comparatif des meilleures SCPI en nue-propriété

1. Cœur de Régions

Cœur de Régions est une SCPI diversifiée en France et plus particulièrement en régions, c’est-à-dire en dehors de la capitale. Son patrimoine est constitué de bureaux, de commerces, de logistique ou encore de biens liés au secteur de la santé.

D’autre part, la SCPI gérée par Sogenial Immobilier vise à augmenter régulièrement son prix de part. Depuis son lancement en 2018, il a été revalorisé de 7,10 % au total. Cela s’avère particulièrement intéressant pour l’investisseur en nu-propriété, qui profite alors d’une revalorisation de son patrimoine pendant le démembrement.

Notons par ailleurs que la SCPI régionale a distribué un rendement annuel de 6,20 % en 2024. Puis, son TRI (taux de rendement interne) sur 5 ans atteint 4,97 %.

Cœur de Régions présente une des clés de répartition les plus avantageuses du marché pour le nu-propriétaire, quelle que soit la durée du démembrement.

2. Epsicap Nano

Anciennement appelée Epsilon 360°, la SCPI Epsicap Nano est une société civile de placement immobilier qui investit dans les “small caps” en France et en Europe. Il s’agit d’actifs immobiliers tertiaires dont la valeur est inférieure à 10 millions d’euros.

La SCPI pilotée par Epsicap REIM a également pour objectif de revaloriser régulièrement son prix de souscription, ce qui est avantageux pour les personnes souhaitant investir en SCPI en nue-propriété. À titre d’illustration, elle a connu trois hausses de prix de part depuis début 2024 à date de publication de cet article.

En outre, Epsicap Nano a mis en place l’investissement programmé en nue-propriété avec une décote dégressive. Ainsi, l’épargnant peut construire petit à petit son patrimoine immobilier en nue-propriété tout en récupérant la pleine propriété à une échéance fixe.

Il est possible de se lancer dès 50 €, avec des versements mensuels ou trimestriels. La durée du démembrement peut quant à elle s’étendre de 3 à 20 ans.

En ce qui concerne ses performances, la SCPI diversifiée a distribué un rendement de 6,55 % à ses associés en 2024.

Découvrez dans le tableau ci-dessous les décotes sur le prix de part d’Epsicap Nano en fonction de la durée du démembrement :

3. NCap Régions

NCap Régions, ex-Vendôme Régions, est une SCPI française diversifiée. Elle investit en majeure partie dans les régions provinciales, dans des immeubles de bureaux, des commerces et des locaux d’activité.

Elle affiche un taux de distribution 2024 de l’ordre de 5,72 % et un taux de rendement interne sur 10 ans de 5,86 %. D’autre part, depuis sa création en 2015, la SCPI gérée par Norma Capital a augmenté son prix de part à quatre reprises (+8,06 % sur 10 ans). La dernière revalorisation a eu lieu en septembre 2025.

Investir dans la nue-propriété de parts de la SCPI NCap Régions permet de profiter d’une décote intéressante par rapport à la valeur de la part en pleine propriété.

4. Corum Origin

Corum Origin est la première SCPI à avoir diversifié son patrimoine à l’échelle européenne en 2012. Ce statut de SCPI européenne permet à l’investisseur nu-propriétaire de profiter d’une fiscalité plus avantageuse sur les revenus après la période de démembrement.

La SCPI gérée par Corum AM affiche un bel historique, que ce soit en termes de performance avec un TRI depuis l’origine de 6,93 %, ou en termes de gestion. Grâce à cela, Corum Origin continue d’attirer de nombreux associés chaque année. La SCPI diversifiée affiche d’ailleurs une capitalisation supérieure à 3,5 milliards d’euros en fin d’année 2025.

Elle reste par ailleurs avantageuse pour un investissement en nue-propriété, comme il est possible d’observer dans le tableau ci-dessous.

5. Corum Eurion

La SCPI Corum Eurion, petite sœur de Corum Origin, est une SCPI dont le patrimoine est majoritairement constitué de bureaux. Et ce, partout en Europe. Elle mise sur des immeubles avec un fort potentiel de revalorisation à long terme.

Corum Eurion figure également parmi les meilleures SCPI en nue-propriété. Sa clé de répartition est en effet plus avantageuse que celles des autres SCPI du marché en moyenne. Notez que nos experts la recommandent particulièrement pour un démembrement de courte durée (5 ans ou moins).

D’autre part, le prix de part de Corum Eurion (215 € au 1er décembre 2025) est décoté de plus de 6 % par rapport à la dernière valeur de reconstitution, laissant penser que la SCPI pourrait revaloriser son prix de part à court ou moyen terme (non garanti).

Voici la clé de répartition appliquée par la SCPI en fonction de la durée de la période de démembrement :

Rappels clés sur la nue-propriété en SCPI

Découvrez comment fonctionne concrètement l’investissement en SCPI en démembrement de propriété et quels sont ses avantages et limites pour le nu-propriétaire des parts.

Fonctionnement de la SCPI en nue-propriété

Dans le cadre de la SCPI en démembrement, la propriété des parts de SCPI est séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, l’investisseur en nue-propriété acquiert des parts de SCPI démembrées à un prix décoté par rapport à la valeur en pleine propriété.

Cette décote, qui constitue une contrepartie à l’absence de revenus pendant la période de démembrement, peut varier de 20 à 45 % environ selon la durée choisie et la clé de répartition mise en place par la SCPI. Plus la durée de démembrement est longue, plus la décote est élevée pour le nu-propriétaire.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Celui-ci est intégralement versé à l’usufruitier.

Néanmoins, cette absence de revenus s’accompagne d’un avantage fiscal majeur pour l’investisseur nu-propriétaire : il n’est assujetti à aucune imposition au titre des revenus fonciers pendant toute cette période. De même, les parts de SCPI détenues en nue-propriété sont exonérées d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

À l’échéance du démembrement, la pleine propriété se reconstitue automatiquement. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire des parts de SCPI sans aucune démarche particulière ni frais.

Il commence alors à percevoir l’intégralité des revenus distribués par la SCPI, tout en bénéficiant de la potentielle revalorisation du prix de part intervenue pendant la période. Il a aussi la possibilité de céder les parts par exemple.

Avantages et inconvénients de l’investissement en SCPI en nue-propriété

L’investissement en SCPI en nue-propriété présente plusieurs avantages mais également quelques inconvénients.

Avantages

• Décote à l’achat par rapport au prix de part en pleine propriété

Cela permet d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier d’entreprise diversifié à un prix inférieur de 20 à 45 % environ par rapport à leur valeur en pleine propriété. Cela permet d’acheter un nombre de parts plus important que lors d’un achat classique au comptant, avec le même montant investi.

• Absence totale d’imposition pendant le démembrement

En contrepartie de l’absence de revenus, le nu-propriétaire bénéficie d’une exonération de toute fiscalité. Cela représente un avantage considérable, notamment pour les contribuables fortement imposés, qui peuvent développer leur patrimoine sans augmenter leur imposition immédiate.

• Visibilité sur la durée d’immobilisation

La durée du démembrement est connue dès la souscription (entre 3 et 20 ans), ce qui permet d’avoir une bonne visibilité sur son patrimoine futur. Cela s’avère particulièrement utile dans une optique de préparation de la retraite.

• Potentiel de plus-value intéressant

Lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts de SCPI à la fin du démembrement, il a de fortes chances de bénéficier d’une plus-value attractive car l’usufruit rejoint son patrimoine sans frais ni fiscalité. D’autant plus que toute hausse de la valeur de la part pendant le démembrement (et après) bénéficie intégralement au nu-propriétaire, qui l’a acquise avec une décote initiale.

Inconvénients

• Absence totale de revenus pendant le démembrement

Pendant toute la période de démembrement, le nu-propriétaire ne perçoit aucun dividende. Ce type d’investissement n’est pas adapté aux épargnants ayant besoin de revenus complémentaires immédiats.

• Très faible liquidité au cours de la période de démembrement

Bien qu’il soit théoriquement possible de revendre des parts en nue-propriété sur le marché secondaire, la liquidité reste très limitée et les conditions de revente sont souvent défavorables. Les conseillers de Fortuny recommandent de rester investi jusqu’à l’extinction de l’usufruit temporaire.

• Toutes les SCPI ne sont pas éligibles

Certaines SCPI de rendement ne permettent pas d’investir en démembrement de propriété. C’est toutefois le cas de nombreux véhicules. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour en savoir plus sur les SCPI qui peuvent être souscrites en nue-propriété.

Pour quels profils la SCPI en nue-propriété est-elle adaptée ?

L’article Top 5 des meilleures SCPI en nue-propriété : classement, guide et conseils est apparu en premier sur Fortuny.

L’usufruit intervient dans le cadre d’un démembrement immobilier, où la pleine propriété est divisée entre l’usufruit et la nue-propriété. Détenir l’usufruit d’un bien permet d’en jouir sans en être propriétaire. Avec l’usufruit d’un appartement par exemple, vous pouvez l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des loyers.

En contrepartie, l’usufruitier a également des obligations. Il doit en effet entretenir le bien et prendre à sa charge les petits travaux d’entretien. D’autre part, il doit s’acquitter de la taxe foncière et payer l’imposition sur les loyers perçus si le bien est mis en location. Enfin, l’usufruit d’un bien immobilier entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

L’usufruit est un droit temporaire. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et donc la pleine propriété. Quant à l’usufruitier, il ne détient plus rien en lien avec le bien.

La durée de l’usufruit varie selon s’il s’agit d’un démembrement viager ou un démembrement temporaire. Dans le cadre d’un démembrement viager, l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier. Le démembrement temporaire se termine quant à lui à la date initialement prévue dans le contrat (au bout de 5, 10 ou 15 ans par exemple).

L’usufruit peut être obtenu de manière légale ou conventionnelle, selon les conditions la mise en place du démembrement.

Ce qu’il faut savoir sur l’usufruit légal

Découvrez la définition de l’usufruit légal ainsi que la fiscalité applicable.

Définition de l’usufruit légal

L’usufruit légal correspond à un usufruit qui résulte d’un partage à la succession. Il s’agit en quelque sorte d’un usufruit “subi”. Comme son nom l’indique, il est prévu par la loi.

Le cas le plus commun d’usufruit légal intervient lors du décès d’une personne mariée. Le conjoint survivant peut alors hériter de la totalité du patrimoine en usufruit, et la nue-propriété revient aux enfants. L’autre possibilité pour le conjoint survivant, dans le cadre de la dévolution successorale sans testament ni donation antérieure, est de recevoir un quart des biens du défunt en pleine propriété.

Par ailleurs, dans le cadre d’une donation au dernier vivant, les droits du conjoint survivant sont étendus. Ce dernier a ainsi le choix entre percevoir :

• L’usufruit sur la totalité des biens ;
• ¼ en pleine propriété et le reste en usufruit ;
• La quotité disponible en pleine propriété.

Il est aussi possible d’hériter de l’usufruit légal d’un bien dans le cadre d’un testament.

Fiscalité de l’usufruit légal

La fiscalité applicable à l’usufruit légal dépend de la valeur de l’usufruit. Celle-ci est calculée selon le barème fiscal de l’usufruit viager prévu par l’article 699 du Code général des impôts. La valeur de l’usufruit évolue selon l’âge de l’usufruitier lors du décès.

Néanmoins, quelle que soit la valeur de l’usufruit légal, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession selon la loi TEPA de 2007.

Si l’héritier de l’usufruit légal est autre que le conjoint, des droits de succession s’appliquent, variant selon le lien de parenté avec le défunt. Il existe toutefois des abattements sur les droits de succession, qui varient également en fonction du lien de parenté. Par exemple, l’abattement s’élève à 100 000 € entre parents et enfants.

D’autre part, l’usufruitier doit dans tous les cas s’acquitter des taxes et de la fiscalité relatives à l’exploitation du bien (taxe foncière, impôt sur les loyers en cas d’immobilier locatif, etc.) tout au long du démembrement.

L’essentiel à savoir sur l’usufruit conventionnel

Zoom sur la définition, le fonctionnement et la fiscalité de l’usufruit conventionnel.

Définition de l’usufruit conventionnel

Parfois appelé usufruit contractuel, l’usufruit conventionnel est prévu par un contrat. En effet, il est par exemple possible d’attribuer l’usufruit d’un bien à un tiers. L’usufruit conventionnel intervient dans deux cas de figures principaux :

• La donation avec réserve d’usufruit :

La donation en nue-propriété avec réserve d’usufruit consiste à donner la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit pour continuer d’utiliser le logement ou d’en percevoir les revenus. Il s’agit généralement d’un démembrement viager, dans le but d’anticiper sa succession. La donation de nue-propriété est une opération fiscalement avantageuse car les droits de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété (voir partie suivante). La donation avec réserve d’usufruit permet donc de préparer sa succession tout en conservant l’usage du bien immobilier.

• La donation temporaire d’usufruit (DTU) :

Effectuer une donation temporaire d’usufruit revient à donner le droit de jouissance sur un bien pendant une période déterminée. Le donateur conserve alors la nue-propriété. La DTU est souvent utilisée dans le cadre familial pour fournir à l’enfant une source de revenus ou un logement à moindre prix pendant ses études par exemple grâce à la détention de l’usufruit conventionnel. Cette solution est également avantageuse pour le donateur en termes de fiscalité. Cela lui permet effectivement de diminuer ses revenus imposables et le bien sort de l’assiette taxable à l’IFI.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel

L’usufruit conventionnel est avantageux en termes d’imposition. Dans le cadre de la donation avec réserve d’usufruit, la fiscalité applicable au donataire varie en fonction de la valeur de la nue-propriété. Cette dernière évolue selon l’âge du donateur usufruitier au moment de la donation (barème fiscal de l’usufruit viager). Plus la donation est effectuée tôt, plus la valeur de la nue-propriété sera faible et donc moins les droits de donation seront élevés. À noter d’ailleurs qu’il existe un abattement de 100 000 € sur les droits de donation entre parents et enfants.

À la fin du démembrement, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans frais ni fiscalité. Cette solution s’avère donc très attractive pour transmettre son patrimoine à moindre frais.

En ce qui concerne la donation temporaire d’usufruit, la valeur de l’usufruit conventionnel est calculée selon le barème de l’usufruit temporaire.

La fiscalité applicable à l’usufruit conventionnel porte ainsi sur la valeur de l’usufruit donné. Les frais de donation peuvent aussi être fortement diminués grâce à l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant.

L’article Usufruit légal ou conventionnel : quelles sont les différences ? est apparu en premier sur Fortuny.

Pour le calcul de la plus-value immobilière en démembrement de propriété, il est essentiel de bien déterminer le prix d’acquisition du bien vendu, ou des droits de nue-propriété et d’usufruit le cas échéant.

Acquisition de la pleine propriété et vente de la nue-propriété

Vous pouvez acquérir un bien immobilier et choisir de vendre le droit de nue-propriété sur celui-ci à un tiers. Cela peut vous servir par exemple à organiser la succession d’un patrimoine immobilier, puisque le nouveau nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l’issue du démembrement viager. Vous conservez alors l’usufruit du bien, de façon à garder la possibilité d’occuper le logement ou de le mettre en location.

Pour déterminer le calcul de la plus-value immobilière dans ce cas de démembrement, il faut obligatoirement se référer au barème fiscal de l’usufruit inscrit à l’article 669 du code général des impôts. Le barème fiscal de l’usufruit permet de déterminer le prix d’acquisition de la nue-propriété, en prenant en compte l’âge de l’usufruitier à la date de la vente. Il suffit ensuite de comparer ce dernier avec le prix de vente de ce même droit.

Le barème fiscal de l’usufruit est le suivant :

Le principe reste le même si vous avez initialement obtenu la pleine propriété du bien via une donation ou une succession. Dans ce cas, il faut prendre en compte la valeur vénale de la pleine propriété renseignée dans l’acte de donation ou de succession et appliquer le barème fiscal de l’usufruit. On retient ici aussi l’âge de l’usufruitier à la date de la vente.

Acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit et vente de ce même droit

Il s’agit du cas le plus simple de calcul de la plus-value immobilière en démembrement. En effet, il suffit de comparer la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit à l’acquisition de ce droit à sa valeur à la revente.

Si le droit démembré a été transmis par donation ou succession, le calcul de la plus-value immobilière fonctionne de la même façon dans la plupart des cas. On se réfère ici à la valeur retenue pour calculer les droits de mutation à titre gratuit.

Il existe cependant une exception notable. En présence d’un usufruit acquis par voie d’extinction, qui serait ensuite vendu, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de plus-value immobilière correspond à la valeur de l’usufruit inscrite dans la déclaration de la succession à l’origine du démembrement. Cela correspond à la succession du premier conjoint, lorsque l’usufruit a été attribué au conjoint survivant et la nue-propriété aux héritiers.

Vente du bien immobilier après la fin du démembrement

Lorsque vous avez récupéré la pleine propriété d’un bien qui était auparavant démembré, le calcul de la plus-value immobilière varie techniquement selon la situation.

Si la nue-propriété et l’usufruit ont été achetés tous les deux

Dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété, vous pouvez acquérir ce droit. Une autre partie, généralement un bailleur institutionnel, achète pour sa part l’usufruit. Il s’agit alors d’un démembrement temporaire, à l’issue duquel vous récupérez la pleine propriété. Une fois devenu pleinement propriétaire, vous pouvez occuper le bien, le mettre en location ou le vendre.

Dans ce dernier cas, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière correspond à la somme des valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit au moment de l’investissement initial. De la sorte, la reconstitution de la pleine propriété (restitution du droit d’usufruit dans les mains du nu-propriétaire) n’est pas imposée.

Notez que le principe est similaire dans le cadre d’un démembrement viager, avec une réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire par extinction de l’usufruit. On retient alors la valeur de la pleine propriété en date du jour de l’acquisition de la nue-propriété pour déterminer le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value immobilière.

Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation/succession) et l’usufruit à titre onéreux

Dans ce cas particulier, on s’appuie sur la valeur de la nue-propriété inscrite dans l’acte de donation ou de succession et sur le prix d’acquisition de l’usufruit. L’addition de ces deux valeurs permet de déterminer le prix d’acquisition du bien pour établir le calcul de la plus-value immobilière, en comparant celui-ci avec le prix de vente du bien immobilier post-démembrement.

Prix de vente et calcul de la plus-value immobilière imposable

Déterminer le prix de vente d’un bien démembré ou cédé après la réunion de la pleine propriété s’avère relativement simple. Une fois les prix d’acquisition et de vente établis, il est possible de calculer la plus-value immobilière, et son imposition le cas échéant.

Déterminer le prix de vente

Lorsque le bien démembré est vendu en pleine propriété, d’un commun accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, une partie de la plus-value immobilière revient à chacun.

Il faut donc répartir le prix de vente de la pleine propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Pour ce faire, il existe deux méthodes :

• Répartition par une évaluation économique ;
• Répartition à l’aide du barème fiscal de l’usufruit, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Par ailleurs, et de manière logique, si le bien est vendu après la réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire, on prend en compte le prix de vente traditionnel du bien. Le démembrement préalable n’a pas d’influence sur le prix de cession retenu pour calculer la plus-value immobilière.

De même, pour la cession d’un droit démembré (nue-propriété ou usufruit), on s’appuie sur le prix de vente de celui-ci.

L’impôt sur la plus-value immobilière

L’imposition de la plus-value immobilière se joue à deux niveaux :

• L’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
• Les prélèvements sociaux (17,2 %).

Des abattements s’appliquent ensuite selon la durée de détention (voir tableau suivant). Ces abattements permettent de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Pour déterminer la durée de détention, la date de l’acquisition retenue varie selon les cas. Il peut s’agir de la date d’acquisition :

• Du droit de nue-propriété ou d’usufruit lorsqu’il a été acquis isolément ;
• Du premier des droits de démembrement, dès lors que l’usufruit a été acheté ou transmis au départ (y compris par extinction) et que le bien est vendu en pleine propriété ;
• De la pleine propriété, en cas de vente ultérieure de la nue-propriété ou de l’usufruit.

Par date d’acquisition, on entend ici la date de la donation, de la succession ou de la transaction.

Les abattements sur la plus-value immobilière pour durée de détention s’établissent comme suit :

L’article Calcul de la plus-value immobilière : nue-propriété, usufruit, le cas d’un bien démembré est apparu en premier sur Fortuny.

Donner l’usufruit d’un bien immobilier consiste à séparer la pleine propriété du bien en deux et garder uniquement la nue-propriété. Avec ce type de démembrement immobilier, vous pouvez choisir de donner l’usufruit à votre enfant. Mais attention à bien comprendre les enjeux et les conséquences d’un tel montage patrimonial.

En devenant nu-propriétaire, vous perdez le droit d’utiliser le bien. Celui-ci revient effectivement à l’usufruitier. Ce dernier peut ainsi occuper le logement ou le louer pour percevoir des loyers réguliers. En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et d’en assurer la gestion.

Le nu-propriétaire reste quant à lui propriétaire des murs. S’il souhaite vendre ou donner le bien, l’accord de l’usufruitier demeure toutefois nécessaire. Notons qu’il supporte également la charge des grosses réparations éventuelles. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien immobilier.

À noter que l’acte de démembrement est à effectuer chez un notaire. Toutes les conditions doivent être clairement mentionnées dans la convention de démembrement.

Avant de céder l’usufruit d’un bien immobilier, il est indispensable de bien évaluer ses objectifs et l’impact fiscal d’une telle opération.

Pourquoi donner l’usufruit à son enfant ?

Céder l’usufruit d’un bien immobilier à son enfant pendant une durée déterminée consiste à réaliser une donation temporaire d’usufruit. La durée de cette dernière est fixée à l’avance. Elle vise ainsi à remplir des objectifs temporaires.

Cela représente un moyen de soutenir financièrement son enfant lorsqu’il est étudiant ou qu’il se lance dans la vie active par exemple. Grâce à l’usufruit d’un logement, il pourra l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires pendant plusieurs années.

En donnant l’usufruit du bien à leurs enfants, les parents deviennent nus-propriétaires. De cette manière, ils ne peuvent plus jouir du logement, c’est-à-dire l’occuper ou percevoir les fruits de sa mise en location. Néanmoins, cela permet d’alléger considérablement leur fiscalité (voir plus bas).

La fiscalité de la donation d’usufruit à son enfant

Si le bien démembré était déjà loué avant la donation, le parent devenu nu-propriétaire voit sa fiscalité allégée car il ne perçoit plus de loyers pendant tout le démembrement temporaire. Il n’a plus d’impôt sur les revenus locatifs ni de taxe foncière à payer. De plus, la valeur totale du bien (valeur de la nue-propriété incluse) sort de l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Toutefois, il convient d’être vigilant lors de la donation d’usufruit à son enfant car l’administration fiscale vérifie que cette opération de démembrement est justifiée. Le donataire doit effectivement avoir un besoin réel des revenus générés par la location du bien immobilier ou avoir un usage personnel du logement. Si le fisc considère que le seul intérêt de la donation à votre enfant est de sortir le bien de l’assiette taxable à l’IFI, vous risquez un redressement fiscal.

Une fois la donation de l’usufruit effectuée, l’enfant donataire devient alors assujetti à l’impôt sur les revenus locatifs s’il met le bien en location. Il doit en effet déclarer les revenus générés par le bien dont il est usufruitier. Il est également responsable du paiement de la taxe foncière.

Notons par ailleurs que le don d’usufruit est soumis à des droits dont le montant est établi selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire. La valeur de l’usufruit est déterminée par un pourcentage de la pleine propriété qui dépend de la durée du démembrement.

Il existe un abattement sur les droits de donation en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement peut permettre d’effectuer la transmission de l’usufruit en franchise d’impôt dès lors que sa valeur n’excède pas 100 000 €.

L’article Donation de l’usufruit à son enfant, l’essentiel à savoir est apparu en premier sur Fortuny.

Dans cet article, nous abordons en détail les atouts d’une donation temporaire d’usufruit de SCPI des parents aux enfants. Le mécanisme est le suivant : les parents achètent des parts de SCPI en pleine propriété et en donnent l’usufruit à leurs enfants, en profitant des abattements sur les droits de donation. Et ce, tout en conservant la nue-propriété.

De cette manière, et sans payer de droits de donation si le montage est optimisé, les parents offrent la possibilité à leurs enfants de percevoir des revenus complémentaires réguliers pendant la période de démembrement. Ils leur apportent ainsi un certain soutien financier pendant leurs études ou au début de leur vie professionnelle. Cette méthode présente aussi des avantages de taille pour les parents nus-propriétaires.

La donation temporaire d’usufruit (DTU) de parts de SCPI

La donation temporaire d’usufruit de parts de SCPI constitue un levier pour transmettre du capital. Pour rappel, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans payer de droits de donation. Cet abattement peut s’appliquer en une ou plusieurs fois tous les 15 ans.

La donation de l’usufruit de parts de SCPI peut donc s’avérer très intéressante fiscalement en respectant ce plafond d’exonération des droits de donation. En effet, dans le cadre de cette opération, la valeur de l’usufruit est calculée selon le barème de l’usufruit temporaire. Ainsi, pour un démembrement d’une durée inférieure à 10 ans, la valeur de l’usufruit représente 23 % de la valeur de la pleine propriété.

En donation temporaire d’usufruit, il est alors possible de transmettre jusqu’à environ 430 000 € de parts de SCPI tout en restant sous le plafond d’exonération des droits de donation de 100 000 €.

Du point de vue des parents, il s’avère intéressant de sélectionner des SCPI avec un fort potentiel de revalorisation de prix de part en vue d’un tel investissement. En effet, si la valeur des parts devait augmenter dans le temps, ils devraient récupérer un investissement plus conséquent à la fin du démembrement. Nous pouvons par exemple citer les SCPI Kyaneos Pierre et Cœur de Régions, pour lesquelles l’augmentation régulière du prix de souscription (non garantie) fait pleinement partie de la stratégie.

L’intérêt de l’usufruit de SCPI pour les enfants

En tant qu’usufruitier, votre enfant perçoit l’ensemble des loyers des parts de SCPI chaque trimestre ou chaque mois. Et ce, sans avoir à se soucier de la gestion, un des avantages majeurs de l’investissement en SCPI de manière générale. Cela lui apporte ainsi un soutien financier régulier pour payer ses études ou l’aider en début de carrière par exemple.

Reprenons les chiffres de la partie précédente pour illustrer combien pourrait percevoir un enfant usufruitier, avec un investissement de 430 000 € dans la SCPI Cœur de Régions. Celui-ci a généré 26 477,28 € de dividendes sur l’année 2023, nets de frais et avant fiscalité, qui reviennent dans cette situation à l’enfant sous la forme de revenus complémentaires réguliers.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

L’usufruitier est soumis à la fiscalité de la SCPI, c’est-à-dire à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % pour les SCPI françaises. Ce type de montage est ainsi davantage adapté aux personnes faiblement imposées. Le démembrement temporaire s’avère donc intéressant dans le cadre où les enfants sont étudiants ou jeunes actifs.

À l’issue de la période de démembrement, l’enfant perd tous ses droits sur les parts de SCPI. Ceux-ci reviennent aux parents nus-propriétaires.

La nue-propriété de SCPI pour les parents en vue de la retraite

En plus de soutenir financièrement votre enfant, la donation temporaire d’usufruit de parts de SCPI en conservant la nue-propriété vous permet de préparer au mieux votre retraite. À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts et commencez à percevoir l’intégralité des dividendes.

Le démembrement temporaire de parts de SCPI s’avère idéal dans le cadre de la préparation de la retraite, en faisant coïncider la fin du démembrement avec l’arrêt de votre activité professionnelle. De cette manière, vous commencez à percevoir les loyers en même temps que vos premières pensions de retraite. Cela permet de pallier l’habituelle baisse de revenus au passage à la retraite et d’ainsi maintenir votre niveau de vie.

L’article Les nombreux atouts du démembrement de parts de SCPI parent/enfant est apparu en premier sur Fortuny.

Zoom sur la mise en place et le fonctionnement de l’achat commun d’un bien immobilier en démembrement entre enfants et parents.

En quoi consiste l’achat d’un bien en démembrement avec ses parents ?

Tout d’abord, le démembrement immobilier consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.

Dans le cadre d’un investissement en famille, les enfants achètent la nue-propriété du bien immobilier tandis que les parents en acquièrent l’usufruit. Cela permet aux enfants de devenir propriétaires à moindre coût. De l’autre côté, les parents, en devenant usufruitiers, peuvent occuper le logement en question.

Il s’agit dans cette situation d’un démembrement viager, c’est-à-dire qui se termine au décès de l’usufruitier.

Notons que le démembrement de propriété se fait obligatoirement par acte notarié. Il ne faut donc pas oublier que cela engendre des frais.

Droits et obligations des usufruitiers et
nus-propriétaires

Dans tout investissement en démembrement de propriété, les usufruitiers comme les nus-propriétaires ont des droits mais également des devoirs.

Droits et obligations des parents usufruitiers

L’usufruitier, de manière générale, a le droit de jouir du bien. Concrètement, il peut occuper le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus. Il n’est par ailleurs pas en mesure de vendre le logement mais a la possibilité de vendre son usufruit.

En contrepartie de la jouissance du logement, les parents usufruitiers sont tenus de régler les frais et charges. Il s’agit par exemple de la taxe foncière et des charges d’entretien. Notons que les coûts liés aux grands travaux n’incombent pas aux usufruitiers.

Droits et obligations des enfants nus-propriétaires

Les enfants nus-propriétaires, comme dans tout démembrement de propriété, possèdent les murs du bien mais n’ont pas le droit de l’occuper ni de le louer. Par conséquent, ils n’ont pas à payer les charges.

De plus, les nus-propriétaires ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ni à l’impôt sur les revenus fonciers. Ils doivent toutefois payer les grosses réparations dont la liste est mentionnée dans l’article 606 du Code civil (réparation des gros murs ou rétablissement des poutres par exemple).

À l’issue du démembrement, c’est-à-dire au décès des parents usufruitiers, les enfants nus-propriétaires récupèrent l’usufruit et donc la pleine propriété du bien. Ces derniers seront alors libres de disposer du bien comme ils le souhaitent et pourront y habiter, le louer pour en tirer des revenus ou encore le vendre.

Les avantages d’acheter en démembrement avec ses parents

Le démembrement de propriété présente de nombreux avantages, notamment dans le cadre d’un investissement immobilier en famille.

Acheter un bien à un prix décoté

Acquérir un bien immobilier en démembrement avec ses parents, et investir en nue-propriété de manière plus générale, permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien tandis que vos parents investissent dans l’usufruit. Vous bénéficiez donc d’une décote sur le prix d’achat de l’actif immobilier.

La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Voici le barème qui la détermine, issu de l’article 669 du Code général des impôts.

Pas de droits de succession

Il s’agit de l’avantage principal du démembrement viager. À l’issue de la période de démembrement, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans payer aucuns frais de succession.

Cela permet aux parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. En effet, au décès des parents, les enfants recueillent l’usufruit et deviennent par conséquent pleinement propriétaires du logement sans devoir s’acquitter de droits supplémentaires.

Le démembrement permet ainsi de réduire les droits de succession, habituellement très élevés lors d’un héritage immobilier.

Possibilité d’inclure une clause d’usufruit successif

La clause d’usufruit successif entre en jeu lorsqu’un des parents usufruitiers décède. Le conjoint survivant récupère alors l’usufruit automatiquement et gratuitement.

Ici, l’achat en démembrement familial s’avère plus avantageux que la donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit. En effet, dans le cadre de cette dernière, la clause d’usufruit successif entraîne un recalcul des droits de donation. Ce n’est pas le cas dans le contexte d’un achat en démembrement avec ses parents.

Les alternatives à l’achat en démembrement avec ses parents

Découvrez les autres solutions disponibles pour acheter un bien immobilier avec vos parents.

Donation avec réserve d’usufruit

Dans cette situation, les parents achètent l’intégralité du bien et procèdent par la suite à une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, au bénéfice des enfants.

Un des avantages principaux procurés par ce mécanisme consiste à payer moins de droits de donation. En effet, le montant soumis aux droits de donation n’est pas calculé à partir de la valeur totale du bien mais uniquement de la nue-propriété, selon le barème mentionné plus haut.

De plus, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans est disponible. Cela signifie que chaque parent peut transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants sans que ces derniers n’aient de droits de donation à payer. Attention toutefois, en cas de donation au cours des 15 dernières années, le montant de cet abattement sera réduit en conséquence.

Acheter en indivision

La solution de l’indivision est souvent privilégiée pour acheter de l’immobilier avec ses parents ou un autre proche. Et pour cause, il s’agit du statut juridique appliqué par défaut lorsqu’un bien est détenu par plusieurs propriétaires.

Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de son apport financier. Il n’y a aucun formalisme particulier à respecter pour investir en indivision. Vos parents peuvent tout à fait vous céder leurs parts ou vous proposer de les racheter par la suite. Grâce à cela, vous pourrez détenir pleinement le bien immobilier.

Le régime de l’indivision peut vous permettre d’acheter votre appartement ou maison à crédit malgré des moyens financiers limités grâce à l’intégration de vos parents dans le dossier d’emprunt.

L’indivision constitue une solution assez simple à mettre en place pour acheter un bien immobilier avec ses parents. Elle n’est toutefois pas sans risque, en particulier en cas de mésentente ou de dégradation des relations familiales au fil du temps.

Notons qu’il est possible et souvent recommandé d’établir une convention d’indivision chez le notaire afin de désigner un gestionnaire en charge des décisions courantes. Cela permet de limiter les conflits concernant la gestion du logement. Cependant, en ce qui concerne les gros travaux ou la revente du logement par exemple, l’accord de chaque copropriétaire est indispensable.

Créer une SCI familiale

Pour investir dans un bien immobilier avec vos parents ou d’autres membres de votre famille, il est également possible de se tourner vers la SCI (société civile immobilière) familiale.

Le principe est le suivant : avec vos parents, vous montez une SCI dont le but est l’acquisition d’un bien immobilier. Vous devenez ainsi associés. Le logement est acquis au nom de la société, qui en est donc l’unique propriétaire. L’appartement ou la maison peut aussi bien constituer une résidence principale qu’un investissement locatif.

Pour monter une société civile immobilière, il faut obligatoirement suivre plusieurs formalités en lien avec la création d’entreprise :

• Choisir un siège social ;
• Définir les statuts des membres de la SCI ;
• Nominer un ou plusieurs gérants ;
• Choisir un régime d’imposition entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).

La SCI familiale demande donc plus de connaissances et de gestion. De plus, notons qu’il existe plusieurs frais, liés à la création des statuts, l’immatriculation de la société, la publication d’une annonce légale, etc.

Toutefois, il s’agit d’une alternative assez souple car les membres de la famille associés rédigent librement les statuts déterminant le rôle de chacun ainsi que les modalités de prise de décision. De plus, au même titre que l’indivision, elle peut faciliter l’accès au crédit car votre budget augmente grâce à l’apport des parents.

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