SCPI de rendement : l’immobilier pierre papier accessible et performant

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Il existe trois familles de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value. L’objectif de la SCPI de rendement est de distribuer des revenus réguliers avec un rendement attractif aux investisseurs. En 2023, le taux de distribution moyen du marché s’élevait à 4,52 %.

Il s’agit d’un placement collectif, dans le cadre duquel les particuliers possèdent un pourcentage du patrimoine immobilier de la SCPI aux côtés d’autres investisseurs. Ils deviennent alors associés de la société civile de placement immobilier en question et perçoivent des dividendes au prorata du nombre de parts détenues.

Les SCPI investissent dans des actifs immobiliers qu’elles louent à des professionnels. Ces biens peuvent être diversifiés, aussi bien typologiquement que géographiquement. Il existe des SCPI spécialisées dans un seul secteur ainsi que des SCPI diversifiées.

La pierre papier est un placement qui permet aux particuliers d’investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros et sans souci de gestion. Il s’agit d’un investissement de long terme. Les experts recommandent de conserver ses parts pendant 8 à 10 ans minimum.

Les avantages des SCPI de rendement

Fonctionnement de la SCPI de rendement

Chaque société civile de placement immobilier est créée et gérée par une société de gestion agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Le gestionnaire se charge de tout (trouver les locataires, entretenir le parc, encaisser les loyers, effectuer les travaux, distribuer les dividendes, etc) et libère donc l’investisseur de toute contrainte de gestion.

Le capital investi par les épargnants permet aux SCPI d’acquérir les actifs qui vont constituer leur patrimoine immobilier. Ces biens sont ensuite mis en location à des professionnels.

Les revenus locatifs perçus par les véhicules d’investissement sont ensuite redistribués en partie aux associés tous les mois ou tous les trimestres. Ce placement dans la pierre papier est un excellent compromis pour les investisseurs qui souhaitent accéder au marché immobilier locatif en toute facilité et sans contrainte de gestion.

Les associés ont la possibilité de revendre leurs parts à tout moment, même s’il est recommandé de les conserver au moins 8 à 10 ans afin d’optimiser leur rentabilité. La liquidité n’est pas garantie par la société de gestion et le processus de revente diffère selon le type de SCPI de rendement.

• SCPI à capital fixe : une fois le niveau fixé de capitalisation atteint, elle ferme son marché aux nouveaux investisseurs. Lorsque la collecte de la SCPI a pris fin, revendre vos parts peut s’avérer difficile car la société de gestion ne s’en occupe pas. Il faudra vous rendre sur le marché secondaire et trouver vous-même un acheteur avec un prix défini selon l’offre et la demande.
• SCPI à capital variable : la plupart du temps, leur collecte reste ouverte et cela simplifie ainsi l’achat et la revente des parts. L’associé qui souhaite céder ses parts peut simplement les revendre auprès de la société de gestion. Le délai moyen de revente tourne autour de 2 à 3 semaines.

La diversification géographique et typologique des SCPI de rendement

La SCPI de rendement est un véhicule d’investissement très diversifié qui permet d’avoir accès à des opportunités immobilières sur de nombreux marchés différents.

Le parc immobilier des sociétés civiles de placement immobilier s’établit sur des zones géographiques diversifiées, en France et à l’étranger, et sur toutes les typologies de biens, dont la classification est définie par l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) :

• Bureaux
• Commerces
• Résidentiel
• Logistique et locaux d’activités
• Hôtels, tourisme et loisirs
• Santé et éducation
• Alternatifs, soit tout ce qui n’entre pas dans les catégories précédentes

L’objectif principal de cette diversification est de réduire le risque en le mutualisant, c’est-à-dire en le répartissant par zone géographique et par secteur d’activité. Puis, cela permet de dynamiser votre portefeuille.

Comment investir en SCPI de rendement ?

Pour investir dans la pierre papier, diverses méthodes de financement sont envisageables :

• Au comptant
• Via l’assurance vie
• En démembrement de propriété
• À crédit

Certaines SCPI imposent un minimum de souscription de plusieurs parts. Le prix d’une part varie généralement entre 200 et 1 200 €. Contrairement à l’investissement locatif traditionnel, dont le coût passe rarement en dessous de la barre des 100 000 €, la SCPI offre donc un ticket d’entrée relativement faible et accessible.

Une majeure partie des loyers encaissés vous sera reversée au prorata du nombre de parts détenues. Autrement dit, plus vous investissez un montant important, plus votre revenu sera élevé.

Il est recommandé de passer par l’intermédiaire d’un spécialiste pour être accompagné(e) dans vos démarches afin d’obtenir des conseils personnalisés et de maximiser les chances de réussite de votre investissement.

Comment choisir les meilleures SCPI ?

Le marché de la pierre papier regorge de possibilités d’investissement. Pour choisir la ou les sociétés civiles de placement immobilier qui correspondent le mieux à vos besoins, plusieurs critères sont à prendre en compte.

• Le taux de distribution, qui indique le rendement servi aux porteurs de parts.
• La capitalisation, qui détermine la taille d’une SCPI.
• Le taux d’occupation financier (TOF), qui exprime la performance locative d’une SCPI.
• Le prix de part et son évolution dans le temps.
• Le secteur d’investissement, que ce soit au niveau géographique ou typologique.

Pour faire les bons choix, se faire accompagner par un professionnel en gestion de patrimoine est toujours bénéfique. Cela vous permet de recevoir des conseils personnalisés et d’être guidé(e) tout au long du processus d’investissement. Le conseiller connaît votre profil ainsi que vos objectifs et vous oriente ainsi vers les solutions les plus adaptées.

Quelle fiscalité sur les revenus de la SCPI ?

Les dividendes que vous percevez régulièrement grâce à vos parts de société civile de placement immobilier sont fiscalisés et à mentionner sur votre déclaration de revenus. La fiscalité des SCPI varie notamment selon la localisation des investissements.

Fiscalité des revenus locatifs d’origine française

Étant donné qu’ils proviennent de la mise en location de biens immobiliers, les revenus issus de votre investissement en SCPI appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est alors prise en compte, ainsi que les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Notons que si vous investissez dans la pierre papier via votre contrat d’assurance vie, la fiscalité avantageuse de l’enveloppe fiscale s’applique.

Fiscalité des SCPI européennes

Selon l’emplacement des actifs, l’imposition des dividendes issus de la pierre papier n’est pas la même. La fiscalité qui s’applique aux loyers distribués par les SCPI européennes est plus avantageuse.

En effet, ces revenus locatifs ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %. De plus, l’imposition des dividendes issus des pays étrangers est généralement moins importante que celle des revenus français, selon la convention fiscale entre les deux pays. Cette dernière permet également d’éviter la double imposition.

Quels sont les frais des SCPI de rendement ?

Lors d’un investissement en pierre papier, il faut prendre en compte certains frais. Ceux-ci sont prévus dans le règlement général de l’Autorité des marchés financiers (AMF). Il existe 2 frais principaux : les commissions de souscription et de gestion.

Commission de souscription

Elle correspond à la commission versée par les porteurs de parts à la société de gestion. Ces frais sont inclus dans le prix de souscription et en représentent généralement entre 8 et 12 %.

La commission de souscription, contrairement à ce qu’indique son nom, est prélevée lorsque l’associé décide de céder ses parts de SCPI. En effet, il revend ses parts à la valeur de retrait, qui correspond à la valeur de souscription à laquelle est retirée la commission de souscription.

Frais de gestion

Ces frais sont également destinés à la société de gestion. Cependant, ils ne sont pas facturés directement aux investisseurs. Ils sont prélevés par la société de gestion sur les loyers qu’elle perçoit. Effectivement, dans le cadre du placement en pierre papier, le porteur de part reçoit des loyers nets de tout frais de gestion.

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