Donner l’usufruit d’un bien à son enfant présente plusieurs avantages, tant pour le parent nu-propriétaire que pour l’enfant usufruitier. Zoom sur les rouages de ce montage qui vous permet notamment d’aider financièrement vos enfants.
Donner l’usufruit d’un bien, est-ce une bonne idée ?
Donner l’usufruit d’un bien immobilier consiste à séparer la pleine propriété du bien en deux et garder uniquement la nue-propriété. Avec ce type de démembrement immobilier, vous pouvez choisir de donner l’usufruit à votre enfant. Mais attention à bien comprendre les enjeux et les conséquences d’un tel montage patrimonial.
En devenant nu-propriétaire, vous perdez le droit d’utiliser le bien. Celui-ci revient effectivement à l’usufruitier. Ce dernier peut ainsi occuper le logement ou le louer pour percevoir des loyers réguliers. En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et d’en assurer la gestion.
Le nu-propriétaire reste quant à lui propriétaire des murs. Il peut vendre ou donner sa nue-propriété seul, mais la vente du bien en pleine propriété nécessite l’accord de l’usufruitier. Notons qu’il supporte également la charge des grosses réparations éventuelles. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien immobilier.
À noter que l’acte de démembrement est à effectuer chez un notaire. Toutes les conditions doivent être clairement mentionnées dans la convention de démembrement.
Avant de céder l’usufruit d’un bien immobilier, il est indispensable de bien évaluer ses objectifs et l’impact fiscal d’une telle opération.
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Pourquoi donner l’usufruit à son enfant ?
Céder l’usufruit d’un bien immobilier à son enfant pendant une durée déterminée consiste à réaliser une donation temporaire d’usufruit. C’est la forme la plus courante de donation d’usufruit à un enfant. La durée de cette dernière est fixée à l’avance. Elle vise ainsi à remplir des objectifs temporaires.
Soutenir financièrement son enfant
Cela représente un moyen de soutenir financièrement son enfant lorsqu’il est étudiant ou qu’il se lance dans la vie active par exemple. Grâce à l’usufruit d’un logement, il pourra l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires pendant plusieurs années.
En donnant l’usufruit du bien à leurs enfants, les parents deviennent nus-propriétaires. De cette manière, ils ne peuvent plus jouir du logement, c’est-à-dire l’occuper ou percevoir les fruits de sa mise en location. Néanmoins, cela permet d’alléger considérablement leur fiscalité (voir plus bas).
Ce montage peut aussi porter sur des parts de SCPI, comme l’explique notre article sur le démembrement de parts de SCPI entre parents et enfants.
Que se passe-t-il à la fin de la donation ?
À l’arrivée du terme prévu dans l’acte, l’usufruit s’éteint et les parents retrouvent la pleine propriété du bien. Cette réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne lieu à aucun impôt. Si l’enfant décède avant le terme, l’usufruit s’éteint également, car il prend fin par la mort de l’usufruitier.
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La fiscalité de la donation d’usufruit à son enfant
La donation de l’usufruit modifie la fiscalité du parent comme celle de l’enfant. Le don lui-même est par ailleurs soumis aux droits de donation.
Les conséquences fiscales pour le parent et l’enfant
Si le bien démembré était déjà loué avant la donation, le parent devenu nu-propriétaire voit sa fiscalité allégée car il ne perçoit plus de loyers pendant tout le démembrement temporaire. Il n’a plus d’impôt sur les revenus locatifs ni de taxe foncière à payer. De plus, la valeur totale du bien (valeur de la nue-propriété incluse) sort de l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
C’est en effet l’usufruitier qui doit inclure le bien dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété. L’enfant n’est toutefois imposé à l’IFI que si son propre patrimoine immobilier dépasse le seuil d’imposition.
Toutefois, il convient d’être vigilant lors de la donation d’usufruit à son enfant car l’administration fiscale vérifie que cette opération de démembrement est justifiée. Le donataire doit effectivement avoir un besoin réel des revenus générés par la location du bien immobilier ou avoir un usage personnel du logement. Si le fisc considère que le seul intérêt de la donation à votre enfant est de sortir le bien de l’assiette taxable à l’IFI, vous risquez un redressement fiscal.
Une fois la donation de l’usufruit effectuée, l’enfant donataire devient alors assujetti à l’impôt sur les revenus locatifs s’il met le bien en location. Il doit en effet déclarer les revenus générés par le bien dont il est usufruitier. Il est également responsable du paiement de la taxe foncière.
Les droits de donation sur l’usufruit
Le don d’usufruit est soumis à des droits dont le montant est établi selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire (article 669 du CGI). La valeur de l’usufruit est déterminée par un pourcentage de la pleine propriété qui dépend de la durée du démembrement.
| Durée de l’usufruit temporaire | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % |
Il existe un abattement sur les droits de donation en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement peut permettre d’effectuer la transmission de l’usufruit en franchise d’impôt dès lors que sa valeur n’excède pas 100 000 €. La valeur de l’usufruit donné vient toutefois réduire d’autant l’abattement disponible pour les donations suivantes, jusqu’à sa reconstitution 15 ans plus tard.
Questions fréquentes
Quelle est la valeur fiscale de l'usufruit donné à son enfant ?
Pour une donation temporaire, l'usufruit est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, toute période commencée étant comptée entièrement (article 669 du CGI). Un usufruit donné pour 8 ans vaut donc 23 % du bien.
Faut-il payer des droits à la fin de la donation temporaire d'usufruit ?
Non. Au terme prévu, le parent récupère la pleine propriété sans payer d'impôt, la réunion de l'usufruit à la nue-propriété n'étant pas taxée (article 1133 du CGI).
Que se passe-t-il si l'enfant usufruitier décède avant le terme ?
L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier. Le parent nu-propriétaire retrouve alors la pleine propriété du bien avant la date prévue.
La donation de l'usufruit à son enfant réduit-elle l'IFI des parents ?
Oui. Pendant la durée de l'usufruit, c'est l'enfant usufruitier qui doit déclarer le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). L'opération doit toutefois répondre à un objectif réel, comme subvenir aux besoins de l'enfant, pour ne pas être remise en cause au titre de l'abus de droit.
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