Immobilier locatif : investir dans une passoire thermique vaut-il le coup ?

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Découvrez toutes les informations sur les passoires thermiques, ces logements qui consomment beaucoup d’énergie.

Passoire thermique : définition

La passoire thermique, aussi appelée passoire énergétique, est une expression utilisée pour désigner un logement qui ne répond pas aux standards d’isolation et d’efficience énergétique. Autrement dit, il s’agit d’un bien immobilier avec une consommation d’énergie importante. En général, les passoires thermiques sont des logements anciens et mal isolés.

Les caractéristiques d’une passoire énergétique peuvent être multiples. La consommation d’énergie trop importante peut être due à :

• Une mauvaise isolation dans les murs, les combles ou le toit ;
• Un simple vitrage ;
• Des défauts de toiture ;
• Un mode de chauffage trop ancien, qui peut être à l’origine d’une émission de gaz à effet de serre.

Aujourd’hui, les logements désignés comme passoires thermiques sont ceux qui présentent un DPE (Diagnostic de performance énergétique) F ou G. Le DPE prend en compte plusieurs critères tels que l’isolation, le chauffage, l’eau chaude, le vitrage ou encore la climatisation. Il établit un classement de A (logements les plus économes) à G (les plus mauvais élèves).

Selon la dernière étude de l’ONRE (Observatoire national de la rénovation énergétique), la France comptait 5,2 millions de passoires thermiques sur 30 millions de résidences principales en janvier 2022, soit plus de 17 % du parc des résidences principales.

Interdiction de location des passoires énergétiques

En 2021 a été adoptée la Loi Climat et Résilience. Son but est de réduire le nombre de logements énergivores en encourageant leur rénovation. Plusieurs mesures ont été mises en place tel que l’affichage obligatoire des DPE dans les annonces de mise en vente ou en location. Autre élément notable, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022.

D’autre part, depuis septembre 2022, tous les biens considérés comme passoires thermiques doivent faire réaliser un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Cet audit apporte davantage d’informations quant à la consommation d’énergie du logement et aux axes d’amélioration envisageables.

Le gouvernement a fait part de sa volonté d’éliminer les passoires thermiques à moyen terme. Il a donc mis en place des interdictions de louer progressives, qui ne s’appliquent qu’aux nouveaux contrats de location :

• Les logements classés G+ interdits à la location depuis janvier 2023 ;
• Les logements classés G à partir de 2025 ;
• Les logements classés F à partir de 2028 ;
• Les logements classés E à partir de 2034.

En effet, ces logements seront progressivement considérés comme indécents aux yeux de la loi. Les propriétaires sont donc obligés d’effectuer des travaux de rénovation pour pouvoir louer les biens concernés.

Les avantages d’acheter une passoire thermique en vue de la rénover

Réaliser un investissement locatif dans un logement qui consomme beaucoup d’énergie pour le rénover présente de nombreux avantages, à commencer par un prix d’achat sensiblement réduit.

Acheter un bien immobilier à un prix décoté

Un certain nombre de propriétaires décident de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que d’effectuer des travaux de rénovation. Pour les investisseurs, un tel actif immobilier est très souvent vendu à un prix décoté.

Effectivement, les passoires thermiques subissent habituellement une décote de prix significative. Un logement avec une étiquette F ou G peut se vendre jusqu’à 20 % moins cher que le même type de bien mieux classé. En parallèle, le prix d’achat est de manière générale plus ouvert à la négociation. Les vendeurs sont en effet plus à même de revoir leur prix à la baisse.

Si nous observons les décotes en août 2023, l’écart de prix entre les logements énergivores et les plus économes est amené à varier selon la région d’après la dernière étude de Heero, spécialiste de la rénovation énergétique.

Profiter de dispositifs de défiscalisation

Les travaux réalisés pour rénover un logement considéré comme étant une passoire énergétique peuvent ouvrir droit à des avantages fiscaux.

Déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier s’appuie sur une diminution de l’imposition pour un investisseur détenant un bien locatif présentant des charges déductibles supérieures à ses revenus fonciers.

Concrètement, vous investissez dans un logement ancien dans lequel des travaux de rénovation doivent être effectués. Ces dépenses de rénovation vont générer des charges. Si l’ensemble des charges locatives déductibles sont supérieures à vos loyers, vous pouvez imputer le déficit foncier sur le revenu global de votre foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an. À noter que le reliquat éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes (ou sur votre revenu global pendant 6 ans).

Dans le cadre des passoires thermiques, l’Etat a décidé de doubler le plafond du déficit foncier pour les propriétaires bailleurs qui effectuent des travaux entre 2023 et 2025 permettant à leur bien locatif de passer d’une classe énergétique E à G à une classe A à D. Les contribuables bénéficiaires pourront donc déduire jusqu’à 21 400 € par an de déficit foncier.

Dispositif Denormandie

Pour bénéficier du dispositif Denormandie d’ici le 31 décembre 2023, il faut investir dans un logement ancien dégradé, le rénover et le proposer à la location. Le bien immobilier dans lequel vous investissez doit également respecter certaines conditions supplémentaires :

• Être situé dans une commune du programme Action cœur de ville, une commune ayant passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) ou une commune avec un besoin de revitalisation important ;
• Être loué pendant une période d’au moins 6 ans, pour un usage d’habitation principale et non meublé ;
• Respecter les plafonds de loyers et de revenus du locataire fixés par la loi.

L’avantage fiscal Denormandie est calculé selon le montant total de l’opération, c’est-à-dire le prix du bien et le coût des travaux, à hauteur de 300 000 € maximum. Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans.

Loc’Avantages

Le dispositif Loc’Avantages offre une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui pratiquent un loyer inférieur aux prix du marché. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôts est élevée. Le bien doit être loué à un locataire respectant les conditions de ressources fixées par l’Etat. De plus, le logement ne doit pas être considéré comme une passoire thermique.

Dans ce sens, une aide financière aux travaux peut également être mise en place dans le cadre du dispositif Loc’Avantages. Celle-ci est délivrée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et porte sur des travaux d’amélioration de la performance énergétique ou des travaux lourds de réhabilitation d’un logement. Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2024.

Aides à la rénovation d’une passoire énergétique

Une rénovation énergétique coûte cher, mais il existe plusieurs aides pour alléger le budget que vous y allouez.

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide financière distribuée par l’Anah à la fin des travaux de rénovation énergétique. Elle n’est soumise à aucune condition de revenus et s’adresse à tous les propriétaires.

Le logement à rénover doit obligatoirement être loué au titre de résidence principale (c’est-à-dire occupé au moins 8 mois par an) et doit être achevé depuis plus de 15 ans. Puis, il est indispensable que les travaux soient réalisés par un artisan RGE (Reconnu garant de l’environnement).

Le montant de la prime varie selon les travaux effectués et les revenus du propriétaire bailleur. Vous devez d’autre part vous engager sur l’honneur à louer le bien en question en tant que résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans.

Un simulateur est à disposition pour vérifier l’éligibilité des travaux ainsi que les aides et le montant auxquels vous pouvez prétendre.

CEE (Certificats d’économies d’énergie)

La prime énergie ou prime CEE est une aide proposée par les fournisseurs d’énergie pour financer une partie ou la totalité des travaux d’économie d’énergie dans les logements sujets à cette problématique.

Les CEE permettent ainsi de recevoir des aides pour les travaux d’isolation et de chauffage. Et ce, à condition qu’ils soient réalisés par un artisan RGE et que le logement ait plus de 2 ans.

Le montant de l’aide varie selon le fournisseur d’énergie choisi, la nature des travaux, l’ampleur des économies d’énergie effectuées ainsi que vos revenus.

Eco-PTZ (éco-prêt à taux zéro)

Les travaux de rénovation énergétique peuvent aussi être financés par un éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2023. Il s’agit d’un prêt sans intérêts de remboursement attribué par certaines banques, d’un montant maximal de 50 000 €. Pour en bénéficier, il est nécessaire d’être propriétaire bailleur d’un logement de plus de 2 ans. L’éco-prêt à taux zéro est attribué sans conditions de ressources.

Ce prêt se rapporte plus particulièrement à 3 catégories de travaux :

• Des travaux de rénovation ponctuelle qui permettent à votre bien immobilier d’améliorer sa performance énergétique ;
• Des travaux de rénovation globale, grâce auxquels votre logement atteint une performance énergétique minimale ;
• Des travaux visant à réhabiliter votre installation d’assainissement par un dispositif qui ne consomme pas d’énergie.

Autres aides

D’autres aides existent pour vous assister dans le financement de vos travaux. Les collectivités territoriales (commune, département ou région) peuvent par exemple vous attribuer des aides pour la rénovation énergétique.

De plus, passer par un expert certifié RGE (Reconnu garant de l’environnement) permet de bénéficier d’une TVA à 5,5 % sur le matériel et la main d’œuvre.

Les clés pour réussir son investissement dans une passoire thermique

Investir dans l’immobilier en achetant une passoire thermique est un projet immobilier qui doit être anticipé, dans le but d’en tirer une bonne rentabilité. Rappelons qu’il s’agit d’un investissement de long terme. De plus, il ne faut pas oublier que vous ne commencerez à percevoir les fruits de votre placement seulement lorsque les travaux de rénovation seront terminés.

Avant l’achat, il est indispensable d’analyser les changements requis pour améliorer la performance énergétique du logement afin de chiffrer les travaux de rénovation nécessaires. Il faudra aussi intégrer dans le calcul global le coût de revient du bien et prendre en compte les aides éventuelles. Pensez d’ailleurs à effectuer les démarches pour obtenir les aides avant de débuter les travaux de rénovation. Idéalement, la décote à l’achat devra être supérieure à la somme engagée pour les travaux pour atteindre une rentabilité optimale.

La rentabilité de votre placement dépend de plusieurs autres paramètres qui interviennent dès le choix du bien dans lequel investir. Quel type de logement choisir ? Dans quelle région ?

Le type de bien immobilier à privilégier ressemble plutôt à une maison individuelle avec de petites surfaces et accessibles à un prix assez bas. Les travaux de rénovation sont en effet plus facilement réalisables en maison qu’en appartement. Toutefois, notons que les maisons ont de manière générale une demande locative plus faible.

Les logements plus petits, de l’ordre de 15 à 20 m² par exemple, s’avèrent souvent plus difficiles à rénover énergétiquement. Les pertes de surface dues à l’isolation des murs sont plus dommageables que dans le cadre de biens immobiliers plus grands. Puis, la réalisation de travaux de rénovation énergétique en appartement peut s’avérer problématique dans le cadre d’une copropriété. D’autre part, les logements au rez-de-chaussée avec sous-sol non chauffé et les derniers étages sont également compliqués à rénover car ils sont plus susceptibles de perdre de la chaleur.

En termes de localisation, il est préférable de miser sur des biens situés à quelques kilomètres des grandes villes, proches des bassins d’emploi. Et ce, dans des régions où la décote à l’achat et donc le potentiel de plus-value après travaux sont les plus élevés, c’est-à-dire la Nouvelle Aquitaine, le Centre Val-de-Loire, le Grand Est ou encore l’Occitanie par exemple.

Notons qu’en plus de la possibilité d’une plus-value à long terme à la revente, un bien de qualité se loue plus facilement, ce qui permet de réduire considérablement le risque de vacance locative. Le niveau de loyer pourra également être plus élevé par rapport aux biens plus énergivores.