L'essentiel
Les avantages de l’investissement immobilier à crédit
Découvrez en détails en quoi investir dans la pierre à crédit apporte de nombreux avantages et facilite la réalisation de votre projet immobilier.
L’immobilier, seul placement finançable à crédit
En gestion de patrimoine, la plupart des placements doivent être financés avec les économies des épargnants. Il existe une seule exception à cette règle : l’investissement immobilier.
Le crédit permet d’acquérir un patrimoine immobilier avec de l’argent que vous n’avez pas. Ceci est valable aussi bien dans le cadre d’un investissement que pour l’acquisition de la résidence principale. Vous pouvez en effet profiter d’une somme avancée par votre banque, que vous allez ensuite rembourser.
Il s’agit d’une solution d’autant plus intéressante dans le cadre de l’investissement dans la pierre car vous percevez la plupart du temps des revenus locatifs. Ils vous permettent ainsi de rembourser une partie des mensualités du prêt.
La durée du crédit est déterminante pour l’organisation du financement de votre projet immobilier : plus la durée de remboursement est longue, plus les mensualités sont faibles, mais le taux est alors supérieur.
Effet de levier du crédit immobilier
L’effet de levier est une notion financière qui se base sur le recours à l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement.
En investissant à l’aide d’un emprunt, vous mobilisez et faites travailler un capital que vous ne détenez pas initialement afin de générer du rendement. En contrepartie, vous remboursez ce prêt au fil du temps pendant une durée déterminée. Votre effort d’épargne est alors diminué grâce aux revenus que vous percevez. C’est d’autant plus vrai si vous parvenez à dégager un rendement supérieur à votre taux d’emprunt.
Pour ceux qui disposent d’une somme d’argent très importante et qui se posent la question d’investir en cash, ne négligez pas l’effet de levier immobilier. Utiliser l’argent de la banque peut vous permettre de multiplier votre retour sur investissement.
Déduction des intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt sont dans certains cas déductibles des revenus locatifs. Cela permet de diminuer votre base imposable et ainsi d’optimiser votre fiscalité.
Cette possibilité est ouverte aux investisseurs en location vide comme en location meublée. Tout dépend de votre régime d’imposition. Les propriétaires soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire les intérêts d’emprunt de leurs revenus fonciers.
Ce régime concerne obligatoirement les propriétaires percevant plus de 15 000 € de revenus fonciers dans l’année (location nue), ou plus de 72 600 € de recettes locatives appelées BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) dans le cadre de la location meublée.
Les investisseurs qui choisissent le régime micro-foncier ou micro-BIC ne sont pas éligibles à cet avantage fiscal mais ils profitent d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les charges (50 % en micro-BIC).
Assurance emprunteur du crédit immobilier
La banque peut vous imposer d’obtenir une assurance emprunteur pour couvrir les risques liés au crédit. Elle permet de garantir le remboursement de votre emprunt en cas d’impayés dus à certaines situations :
- Décès ;
- Perte totale et irréversible d’autonomie ;
- Invalidité permanente ;
- Incapacité temporaire de travail ;
- Perte d’emploi (vous êtes libre de sélectionner ou non cette garantie).
Le coût de l’assurance de prêt dépend de plusieurs critères tels que l’âge, l’état de santé et la profession. Celles proposées par les banques sont généralement plus chères.
L’assurance emprunteur n’est pas forcément souscrite au sein de l’organisme prêteur. Il est en effet possible de souscrire auprès de n’importe quel organisme habilité, à condition que les garanties proposées soient équivalentes ou plus avantageuses que celles de la banque où vous contractez votre prêt. Il convient donc d’étudier les offres du marché dans le but de comparer les tarifs et les qualités des garanties. De plus, la loi Lemoine du 28 février 2022 offre la possibilité de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais.
Choisissez votre placement idéal
Simple et intuitif, votre simulateur d’épargne vous permet de définir votre projet en quelques minutes pour découvrir les placements qui répondent à vos besoins.
Préparer le financement d’un projet immobilier
Avant de vous accorder un prêt, la banque étudie votre dossier. Il est donc nécessaire de présenter des arguments convaincants en réalisant un plan de financement immobilier complet et cohérent.
Calculer son taux d’endettement
Le taux d’endettement permet de vérifier que vous pourrez faire face aux échéances de votre crédit immobilier. Concrètement, il mesure vos charges par rapport à vos revenus.
Il faut savoir que pour un investissement locatif, la banque ajoute à vos ressources financières environ 70 % du montant des revenus locatifs que vous allez normalement percevoir avec ce placement.
Une règle du HCSF (Haut conseil de sécurité financière) impose un endettement maximal à hauteur de 35 % de vos revenus. L’objectif de ce plafond est de s’assurer que vous conserviez un reste à vivre suffisant. Des assouplissements à la règle des 35 % sont toutefois à l’étude en 2024, suite au dépôt d’une proposition de loi en ce sens au mois de mars.
Connaître votre taux d’endettement vous aide à déterminer votre capacité d’emprunt.
Calculer sa capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pouvez obtenir de la banque pour financer votre investissement locatif. Il est indispensable de faire le point sur vos besoins en financement et particulièrement sur votre capacité d’emprunt avant de vous lancer dans un nouvel investissement immobilier.
Ce paramètre permet effectivement de vérifier la faisabilité de votre projet d’investissement et de définir votre budget global avant de vous lancer. Son calcul prend en compte vos revenus et vos charges. L’emprunt, ou le total des mensualités si vous avez un autre crédit en cours de remboursement, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus sauf dérogation.
Utiliser un simulateur de prêt immobilier peut vous faciliter la tâche et vous permettre de disposer de données chiffrées nécessaires pour présenter votre projet à la banque. Une simulation vous offrira la possibilité d’estimer le montant de vos mensualités, en renseignant notamment le prix du bien que vous souhaitez acquérir, le montant de votre apport personnel ainsi que la durée d’emprunt désirée.
L’apport personnel du crédit immobilier
En plus de votre capacité d’emprunt, vous pouvez ajouter votre propre capital pour réaliser votre investissement locatif. Cet argent correspond à l’apport personnel.
Ce dernier est généralement constitué de l’épargne que vous avez accumulée depuis plusieurs années. Les sommes issues de la vente d’un bien ou d’un héritage peuvent aussi venir le compléter.
L’apport personnel est souvent indispensable pour obtenir un prêt. Il permet en effet de rassurer le banquier car il prouve votre capacité à gérer votre argent et épargner. Il offre également la possibilité de d’emprunter moins et/ou sur une durée plus courte, entraînant un taux d’intérêt plus bas. Aujourd’hui, peu de banques octroient des crédits sans apport.
En pratique, ces dernières exigent habituellement un apport correspondant à minimum 10 % du montant total de votre acquisition. Notons que ce n’est pas toujours le cas dans le cadre de l’investissement locatif car les loyers vont couvrir une partie importante des mensualités de crédit.
Négocier le taux d’intérêt immobilier
Pour emprunter à meilleur coût dans le cadre de votre projet immobilier, chercher à obtenir un taux d’intérêt favorable est le premier réflexe à adopter. Vous avez la possibilité de négocier des conditions d’emprunt plus favorables avec l’organisme prêteur.
Le taux d’intérêt permet de calculer les intérêts d’emprunt que l’acquéreur doit à la banque pour pouvoir bénéficier de son crédit. Il détermine donc en partie le coût du prêt. Il varie d’un établissement bancaire à l’autre, et selon la zone géographique. Les barèmes bancaires sont révisés régulièrement, tous les mois en général.
Notons que dans la plupart des cas, le taux d’intérêt est légèrement plus élevé pour l’investissement locatif que pour l’acquisition de la résidence principale.
Voici les éléments qui vous mettront dans les meilleures conditions pour pouvoir négocier le taux d’intérêt avec le banquier :
- Présenter un profil emprunteur convaincant, soit une situation stable, une gestion financière saine, un faible taux d’endettement et un bon apport personnel ;
- Etudier les taux moyens pratiqués pour connaître la marge de manœuvre dont vous disposez ;
- Faire jouer la concurrence en contactant différentes banques.
Il est aussi possible de recourir aux services d’un courtier en prêt immobilier. Il se chargera de comparer les offres, de négocier avec les banques, etc.
Pendant vos recherches, pensez à prendre en compte le TAEG (Taux annuel effectif global), qui englobe l’ensemble des frais et notamment l’assurance emprunteur. Celui-ci fournit une meilleure base de comparaison et de négociation.
Il est parfois possible de renégocier un crédit immobilier après sa signature, si les taux d’intérêts ont chuté par exemple. Votre banque n’est toutefois pas tenue d’accepter cette demande. Vous pouvez alors essayer de convaincre un autre établissement d’effectuer un rachat de crédits.
Prenez rendez-vous gratuitement avec un conseiller de Fortuny
Quel type de prêt immobilier choisir ?
Selon vos objectifs, vos moyens et votre situation patrimoniale, vous avez le choix entre plusieurs types de crédits, qui varient particulièrement dans la manière de rembourser l’emprunt.
Prêt amortissable
Pour un premier investissement locatif, le banquier vous orientera généralement vers un prêt amortissable. Il s’agit effectivement du plus classique. C’est celui qui est notamment le plus souvent utilisé pour l’acquisition de la résidence principale.
Il permet de rembourser le capital et les intérêts en même temps. Concrètement, chaque mensualité comprend la restitution du capital, des intérêts ainsi que de l’assurance emprunteur.
Vous payez davantage d’intérêts en début de prêt puis le remboursement du total du capital se fait progressivement. Au fil du temps, la part des intérêts déductibles va diminuer. Par conséquent, l’optimisation fiscale liée à cette déduction va aussi perdre son efficacité petit à petit.
Prêt in fine
Le prêt in fine est particulièrement destiné aux portefeuilles les plus aisés, aux personnes fortement fiscalisées.
À la différence du prêt amortissable, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du crédit. Le remboursement du capital s’effectue en une seule fois à l’échéance. Les mensualités sont donc relativement faibles et souvent compensées par les loyers perçus.
Il s’agit d’un prêt qui coûte cher, le taux étant un peu plus élevé, et il est nécessaire de disposer d’un apport important. Toutefois, les intérêts étant plus importants, leur déduction est maximale tout au long de l’emprunt. La fiscalité du placement est alors optimisée. Si vous détenez déjà un patrimoine immobilier locatif, votre base imposable peut être réduite.
Le crédit in fine est associé à un placement, souvent une assurance vie, afin d’être sûr(e) d’avoir les fonds nécessaires pour rembourser le capital à l’issue du crédit. Le banquier demande généralement un versement initial de minimum 30 % du montant de votre investissement sur cette assurance vie.
Prêt relais
Le prêt relais permet de financer l’achat d’un nouveau logement avant même la cession du précédent. Il est donc adapté aux personnes qui souhaitent revendre un bien locatif pour réinvestir dans l’immobilier. Il s’agit d’un crédit à court terme, sa durée maximale s’élevant à 2 ans.
Tant que le premier logement n’est pas vendu, vous remboursez uniquement les intérêts d’emprunt. Le capital est quant à lui soldé en totalité par anticipation sans pénalité dès que la vente a eu lieu.
De manière générale, le montant du prêt relais mis à disposition par les banques représente entre 50 et 80 % du prix du bien immobilier mis en vente. Elles déterminent librement ce pourcentage selon les qualités du logement en vente ainsi que le dynamisme du marché immobilier dans la zone. Il est donc recommandé de bien préparer son dossier de demande de prêt relais pour rassurer la banque et obtenir le meilleur crédit.
Notons qu’il existe plusieurs types de prêts relais : prêt relais sec, prêt relais acquisition ou adossé, prêt relais rachat, prêt relais en franchise totale.
Taux fixe ou taux variable
La plupart des prêts souscrits en France sont accordés à taux fixe. Il est toutefois possible de recourir à un prêt à taux variable.
Taux fixe
Il s’agit du type de taux le plus utilisé par les emprunteurs. Sa caractéristique principale : le taux d’intérêt est constant tout au long du crédit. Il ne peut en aucun cas varier, hors renégociation de crédit.
Les mensualités étant fixes, il est généralement choisi pour son côté sécuritaire. Il facilite la bonne maîtrise de son budget. En effet, vous connaissez à l’avance toutes les données de votre emprunt : la durée, le montant des échéances, le taux d’intérêt et donc le coût total du crédit.
Taux variable
Aussi appelé taux révisable, il peut connaître des variations à la hausse ou à la baisse en cours de vie du crédit. Il est donc impossible de connaître à l’avance le coût total du prêt.
Le taux varie en fonction d’un indice de référence choisi au moment de la souscription du crédit. Il s’agit généralement de l’Euribor, taux auquel les banques européennes se prêtent des liquidités à court terme.
L’atout du taux variable mis en avant par les banques est qu’il est généralement inférieur à un taux fixe à la signature du crédit. Néanmoins, il peut augmenter au fil des années. Il est principalement recommandé pour les prêts de courte durée, pour limiter les risques de connaître un taux élevé pendant une longue période.
Investir dans l’immobilier sans crédit
Certains placements immobiliers, de par leur faible ticket d’entrée, sont souscriptibles sans avoir recours au crédit.
SCPI (Société civile de placement immobilier)
La SCPI est un placement collectif. En tant qu’investisseur, vous achetez des parts du parc immobilier détenu par la SCPI, composé d’immeubles loués à des professionnels. Vous devenez ainsi associé(e) de la société civile de placement immobilier en question.
Il s’agit d’un investissement sans souci de gestion et relativement accessible. En effet, les prix de parts débutent aux alentours de 200 €. Grâce à ce faible ticket d’entrée, le grand public peut investir en SCPI au comptant, sans crédit. Il est également possible d’effectuer des versements programmés afin de se créer un patrimoine progressivement.
Ce placement, dont le rendement moyen s’est élevé à 4,52 % en 2023, est à envisager sur du long terme. L’horizon d’investissement minimum recommandé par les experts est de 8 à 10 ans.
Crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif, consiste à participer au financement d’un projet immobilier via une plateforme en ligne. À l’issue du projet, lorsque l’opération est réussie, vous récupérez le capital investi et percevez en plus des intérêts, parfois au fil de l’eau.
Le montant minimum demandé par les promoteurs ou marchands de biens débute de manière générale autour de 1 000 €. Il s’agit d’un investissement de court terme. Votre retour sur investissement (non garanti) est perçu entre 12 et 36 mois. Le crowdfunding immobilier présente un rendement très intéressant : aux alentours de 9 % en moyenne depuis plusieurs années. Notons qu’il est impossible d’investir en crowdfunding immobilier à crédit.
LMNP (Location meublée non professionnelle)
La location meublée non professionnelle consiste, comme son nom l’indique, à acheter un logement pour le mettre en location meublée. L’investissement LMNP, qui présente une fiscalité attractive, peut prendre différentes formes. Il est notamment possible d’acquérir un bien dans une résidence de services.
Certains de ces biens sont accessibles à un coût inférieur à 100 000 voire 80 000 €. Il s’agit par exemple de chambres voire studios de type T1 en résidences étudiantes, dont les prix peuvent débuter à 50 000 €. Cela reste très rare mais vous pourrez parfois aussi trouver des opportunités en résidences sénior ou tourisme.
Comme vous l’aurez compris, le ticket d’entrée de la LMNP est tout de même relativement plus élevé que les placements cités précédemment. Vous devez donc déjà disposer d’un certain montant si vous souhaitez y investir sans emprunter de l’argent à votre banque.
L'investissement immobilier à crédit est-il adapté à vos projets ?
Simple et intuitif, votre simulateur d’épargne vous permet de définir votre projet en quelques minutes pour découvrir les placements qui répondent à vos besoins.
Comment réussir votre investissement immobilier locatif ?
Comment réussir votre investissement en SCPI ?
SCI : l'essentiel à savoir sur la société civile immobilière