Classement SCPI 2026 : tous les rendements et les meilleures SCPI

Classement complet des 130 meilleures SCPI en 2026 selon leur rendement

Découvrez le classement 2026 des SCPI, selon leur rendement publié pour 2025. Ce palmarès vous permet de visualiser rapidement :

• Le taux de distribution (TD) de chaque SCPI ;
• Leur performance globale annuelle (PGA) :
• L’évolution de leur prix de part au cours de l’année 2025 ;
• Leur taux de rendement interne (TRI) au 1er janvier 2026. Le classement précise s’il s’agit d’un TRI historique ou d’un objectif de performance future.

Ce classement a été actualisé à la date du 28 mai 2026, avec l’ensemble des indicateurs de rendement publiés en début d’année 2026. Il est ordonné par ordre décroissant selon la PGA 2025, en partant de la performance la plus élevée.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les indicateurs de rendement de notre classement SCPI 2026

Le rendement d’une SCPI peut s’exprimer via différentes mesures : taux de distribution, PGA ou encore TRI. Voici comment fonctionnent ces indicateurs.

Le taux de distribution (TD)

Le taux de distribution a remplacé le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) depuis 2022. Il constitue l’indicateur le plus fréquemment utilisé pour calculer le rendement d’une SCPI sur une année.

Le taux de distribution d’une SCPI est déterminé en confrontant :

• Le montant du dividende annuel brut par part distribué aux associés ;
• Et le prix de part au 1er janvier de cette même année.

Pour illustrer ce calcul, prenons un exemple avec la SCPI Corum Origin. En 2025, le dividende annuel par part s’élève à 73,80 €, brut de fiscalité. Le prix de part au 1er janvier 2024 se situe quant à lui à 1 135 €. En rapportant le dividende au prix de part, on obtient un taux de distribution de 6,50 %.

La performance globale annuelle (PGA)

Mise en place en fin d’année 2025, la PGA ajoute une composante supplémentaire au rendement courant, en prenant en compte la variation du prix de part. Elle se calcule donc simplement en additionnant le taux de distribution et l’évolution du prix de part.

Cet outil poussé par l’ASPIM permet de mieux distinguer les SCPI qui ont procédé à une hausse ou baisse de leur prix de part :

• Lorsque le prix de part baisse, la PGA est inférieure au TD ;
• À l’inverse, une hausse de prix s’illustre par une PGA supérieure au TD.

Le taux de rendement interne (TRI)

Le taux de rendement interne d’une SCPI permet d’avoir une appréciation plus complète de la rentabilité de ce placement. Le TRI prend en compte les dividendes distribués mais également l’évolution de la valeur des parts ainsi que les frais liés à l’investissement.

Sur longue période (5 ans minimum), il s’agit d’un indicateur à privilégier pour mesurer la rentabilité historique d’une SCPI.

Pour les SCPI de moins de 5 ans en revanche, le TRI n’est pas utilisé pour calculer le rendement passé. Dans ce cas, les sociétés de gestion peuvent communiquer un taux de rendement interne cible. Cela correspond à l’objectif non garanti de TRI qu’elles fixent pour leurs SCPI, sur une durée de 8 à 10 ans en général.

Le rendement des SCPI, un critère à prendre en compte, mais pas le seul

Si le placement SCPI vous intéresse, gardez en tête qu’il ne suffit pas d’étudier le rendement des différents véhicules pour faire votre choix.

Avant toute chose, il faut comprendre les caractéristiques des sociétés civiles de placement immobilier, leur fonctionnement ainsi que leurs avantages et inconvénients. Les conseillers de Fortuny peuvent vous accompagner et répondre à vos questions, afin de déterminer si cet investissement est cohérent avec votre profil et vos objectifs.

Parmi les nombreux critères à considérer au-delà du rendement pour savoir quelle SCPI choisir, nous pouvons citer :

• Sa stratégie d’investissement et la composition de son patrimoine immobilier ;
• Les frais des SCPI ;
• Les différentes valeurs de part (valeur de reconstitution notamment) ;
• Les indicateurs de gestion immobilière (taux d’occupation financier, durée des baux) ;
• Le taux d’endettement ;
• Les réserves de distribution (report à nouveau) ;
• L’état de la liquidité des parts à la revente ;
• Les méthodes de souscription proposées (crédit, démembrement, assurance vie) ;
• Les facilités d’investissement (minimum exigé, versements programmés, réinvestissement des dividendes).

Lorsque les montants investis deviennent importants, il est fortement recommandé de diversifier ses placements en SCPI. Si vous souhaitez investir 100 000 € par exemple, vous avez tout intérêt à sélectionner un panel de SCPI parmi les meilleures du marché, plutôt que de tout miser sur une seule.

Rappelons que l’investissement SCPI présente un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et leur montant peut fluctuer dans le temps, à la hausse comme à la baisse.

Notre top 5 des meilleures SCPI 2026

Les conseillers en gestion de patrimoine de Fortuny ont établi leur top 5 des SCPI à privilégier en 2026. Présentation de ce palmarès ci-dessous, classé par date de création des sociétés civiles de placement immobilier citées.

Corum Origin

Référence incontournable dans le domaine de la pierre papier, Corum Origin maintient son rang parmi les meilleures SCPI. Depuis 2012, elle affiche un taux de distribution annuel supérieur à son objectif de 6 %. En parallèle, son prix de part a augmenté de 13,5 % depuis sa création.

Sa stratégie d’investissement opportuniste et paneuropéenne lui permet de diversifier ses actifs dans différents pays et secteurs. Le parc immobilier est localisé en quasi-totalité hors de France, avec une petite majorité de bureaux.

Du point de vue des associés, sa politique de distribution de dividendes mensuels offre une visibilité appréciable. “Ces dernières années, les revenus locatifs sont complétés par des distributions de plus-values, ajoute Benoît Yerle, associé-gérant de Fortuny. Corum AM joue pleinement sur le levier de la rotation du parc immobilier afin de maintenir le haut niveau de performance de la SCPI.”

À noter tout de même que Corum Origin fait partie des SCPI qui ne constituent pas de réserves de distribution. En l’absence de report à nouveau, elle n’a pas la possibilité d’amortir une éventuelle baisse des rentrées locatives.

Wemo One

Lancée en 2024, Wemo One a délivré le taux de distribution le plus élevé du marché en 2025 (15,27 %). “Elle a également augmenté son prix de part de 5 % en avril 2026, car elle a pu acheter ses premiers biens dans d’excellentes conditions”, souligne Louis Legasse, associé-gérant de Fortuny.

Elle a adopté un positionnement attractif et adapté aux récentes évolutions du marché de la pierre papier :

• SCPI européenne (plus de 75 % hors de France) ;
• Diversifiée sur différentes classes d’actifs (malgré une majorité de commerces début 2026) ;
• Focalisée sur les actifs immobiliers abordables à moins de 5 ou 10 millions d’euros ;
• Dividendes versés mensuellement.

En termes de projections (non garanties), Wemo One vise un taux de distribution annuel de 7 % et un TRI 8 ans de 7,5 %.

En face de ce potentiel, quelques points de vigilance méritent d’être rappelés :

• Délai de jouissance de six mois, plus long que la moyenne ;
• Peu d’historique pour la société de gestion, puisqu’il s’agit de sa première SCPI ;
• Rendement 2025 soutenu par un effet relutif amené à se dissiper.

EDR Europa

Comme son nom l’indique, EDR Europa cible des opportunités d’investissement à l’échelle européenne. Le tout avec une approche diversifiée sur différentes classes d’actifs et un engagement d’investissement socialement responsable (label ISR immobilier).

“Pour ses premières acquisitions, la SCPI a également privilégié des actifs avec des baux de longue durée, près de 15 ans en moyenne”, complète Antoine Cesari, associé-gérant de Fortuny.

Autre signal de bonne gestion immobilière : le prix de part d’EDR Europa se trouve décoté de plus de 9 % par rapport à sa valeur de reconstitution. “Il s’agit d’un signal fort quant au potentiel d’une future revalorisation du prix de part”, d’après notre expert.

En l’absence d’historique de gestion ou de performance, la jeune SCPI a encore beaucoup à prouver. Ses premiers pas encourageants sont donc à confirmer.

Iroko Atlas

La nouvelle SCPI d’Iroko, disponible depuis septembre 2025, n’a pas tardé à faire parler d’elle. La SCPI sans frais d’entrée, diversifiée et internationale, a signé une première année avec un taux de distribution de 9,41 %.

“Iroko Atlas se présente comme une SCPI plus opportuniste que son aînée Iroko Zen, d’après leurs gérants, note Benoît Yerle. Cela indique un potentiel de rendement plus élevé, en contrepartie d’un niveau de risque supérieur.”

L’approche opportuniste s’illustre par la recherche d’investissements exclusivement à l’international, y compris en dehors de la zone euro (dont Amérique du Nord). Objectif : délivrer un rendement annuel (non garanti) de l’ordre de 7 %.

Point important à souligner, Iroko Atlas n’est pas une SCPI sans frais. L’absence de frais de souscription est compensée par des frais de gestion légèrement plus élevés que la moyenne, des frais d’acquisition et de cession d’actifs ainsi qu’une commission de rachat anticipé de 6 % sanctionnant les reventes de parts avant 6 ans.

Principal Inside

Créée en fin d’année 2025, Principal Inside a encore tout à prouver. “Il s’agit de la première SCPI du groupe américain Principal, qui gère quelque 100 milliards de dollars d’actifs immobiliers”, explique Antoine Cesari.

En s’appuyant sur l’expertise locale de ses équipes, Principal Inside entend développer un patrimoine immobilier réparti entre les États-Unis et l’Europe hors France. “La présence des équipes de gestion sur place facilite les acquisitions, surtout aux États-Unis”, selon le conseiller Fortuny.

Encore en phase de construction, Principal Inside n’a donc pas encore d’historique à faire valoir. Mais elle se lance sur des bases solides pour délivrer ses objectifs de rendement : 6 % de taux de distribution et 6,50 % de TRI 10 ans (non garantis dans les deux cas).

En termes de profil investisseur, elle s’adresse davantage à des personnes souhaitant approfondir leur patrimoine immobilier, plutôt que des investisseurs débutants. Le risque de change, pour les actifs hors zone euro, doit également être pris en considération.

Classement des meilleures SCPI 2026 par thématique

Pour aller plus loin, retrouvez les palmarès des SCPI selon leur stratégie. Notez que les tableaux ci-dessous sont classés par ordre alphabétique.

Top 8 des SCPI européennes 100 % investies à l’étranger

En investissant dans des SCPI européennes, vous tirez parti d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse sur les loyers perçus. Avec l’exonération de prélèvements sociaux notamment, votre rentabilité nette se trouve plus élevée à taux de distribution comparable.

Le tableau ci-dessous vous récapitule les indicateurs de performance des 8 meilleures SCPI européennes 100 % investies à l’étranger :

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Notre sélection de SCPI 100 % françaises

Plusieurs SCPI investies exclusivement en France parviennent à délivrer des performances attractives dans la durée.

Compte tenu de la lourde fiscalité des revenus fonciers pour les épargnants dans la tranche marginale d’imposition à 30 % (ou plus), nous recommandons de vous y intéresser dans un cadre fiscal adapté (assurance vie/PER ou exploitation d’un déficit foncier existant).

À noter que dans le cas de Kyaneos Pierre, 91 % des dividendes distribués en 2025 échappent à l’impôt et aux prélèvements sociaux grâce à la déduction fiscale des travaux de rénovation pratiqués par la SCPI. Les gérants visent un objectif non garanti de 100 % en 2026.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Palmarès des SCPI sans frais d’entrée

Le modèle des SCPI sans frais de souscription continue de se développer, avec de nouveaux véhicules sur le marché chaque année. Découvrez ci-dessous les derniers indicateurs de rendement des quatre que nous retenons dans notre sélection :

*L’objectif non garanti de TRI d’Iroko Zen a été modifié en 2026, suite au vote d’une résolution en ce sens par l’Assemblée générale des associés. Il se fixe désormais à 6 % sur 10 ans.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les meilleures SCPI spécialisées

La tendance des dernières années favorise davantage la typologie des SCPI diversifiées sur plusieurs secteurs immobiliers. Pour autant, certaines SCPI thématiques restent des placements potentiellement intéressants.

• SCPI de bureaux

Un certain nombre de SCPI de bureaux ont souffert ces dernières années. Leur patrimoine immobilier s’est déprécié, conduisant à des baisses de prix de part et des rendements en berne.

Parmi les SCPI de bureaux les mieux-disantes, nous retenons 3 véhicules gérés par Corum AM : Corum Origin, Corum Eurion et Corum XL. Elles n’ont pas subi de baisse de prix de part et maintiennent des taux de distribution supérieurs à la moyenne du marché.

• SCPI de commerces

Plusieurs SCPI se spécialisent majoritairement ou exclusivement dans l’immobilier de commerces. Dans cette typologie, nous favorisons Cristal Rente, qui affiche un track record solide depuis 2012 (TRI 10 ans de 5,37 %). Elle se concentre sur les commerces du quotidien (alimentaire, jardinerie, bricolage) gérés par de grandes enseignes. Depuis sa création, son prix de part a été revalorisé de 27,84 %.

• SCPI de santé/éducation

Du côté de l’immobilier de santé, un trio de SCPI figurent parmi les véhicules à retenir si vous cherchez à diversifier votre patrimoine dans cette thématique.

Source : publications officielles des SCPI, Fortuny
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• SCPI de logistique

En matière d’immobilier logistique, deux SCPI figurent parmi les placements à privilégier. 100 % européenne, Log In cible cette thématique ainsi que l’immobilier industriel, avec un objectif de TRI 10 ans à 5 %.

ActivImmo, quant à elle, constitue la pionnière dans ce domaine, avec un historique un peu plus établi. Son TRI cible à 10 ans se situe également à 5 %.

• SCPI d’hôtellerie

Il existe peu de SCPI dédiées au secteur de l’hôtellerie et du tourisme. Atream Hôtels s’impose comme la référence de ce secteur. Son positionnement majoritairement européen et la bonne tenue de son taux de distribution sur les quatre dernières années (post-Covid) plaident en sa faveur.

• SCPI d’immobilier résidentiel

Là encore, les options s’avèrent peu nombreuses pour investir dans une SCPI de rendement spécialisée dans le logement. Il s’agit plus souvent de SCPI fiscales ou de SCPI de capitalisation. Néanmoins, Kyaneos Pierre, évoquée plus haut (partie SCPI 100 % françaises) peut être retenue.