Investir dans l’immobilier en collaboration avec sa famille est peu commun, mais peut présenter divers avantages. S’il existe plusieurs solutions, le démembrement de propriété s’avère particulièrement intéressant.
Acquérir un patrimoine familial en démembrement : comment ça marche ?
Zoom sur la mise en place et le fonctionnement de l’achat commun d’un bien immobilier en démembrement entre enfants et parents.
En quoi consiste l’achat d’un bien en démembrement avec ses parents ?
Tout d’abord, le démembrement immobilier consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
Dans le cadre d’un investissement en famille, les enfants achètent la nue-propriété du bien immobilier tandis que les parents en acquièrent l’usufruit. Cela permet aux enfants de devenir propriétaires à moindre coût. De l’autre côté, les parents, en devenant usufruitiers, peuvent occuper le logement en question.
Il s’agit dans cette situation d’un démembrement viager, c’est-à-dire qui se termine au décès de l’usufruitier.
Notons que le démembrement de propriété se fait obligatoirement par acte notarié. Il ne faut donc pas oublier que cela engendre des frais.
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Droits et obligations des usufruitiers et
nus-propriétaires
Dans tout investissement en démembrement de propriété, les usufruitiers comme les nus-propriétaires ont des droits mais également des devoirs.
Droits et obligations des parents usufruitiers
L’usufruitier, de manière générale, a le droit de jouir du bien. Concrètement, il peut occuper le bien ou le mettre en location pour percevoir des revenus. Il n’est par ailleurs pas en mesure de vendre le logement mais a la possibilité de vendre son usufruit.
En contrepartie de la jouissance du logement, les parents usufruitiers sont tenus de régler les frais et charges. Il s’agit par exemple de la taxe foncière et des charges d’entretien. Notons que les coûts liés aux grands travaux n’incombent pas aux usufruitiers.
Droits et obligations des enfants nus-propriétaires
Les enfants nus-propriétaires, comme dans tout démembrement de propriété, possèdent les murs du bien mais n’ont pas le droit de l’occuper ni de le louer. Par conséquent, ils n’ont pas à payer les charges.
De plus, les nus-propriétaires ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ni à l’impôt sur les revenus fonciers. Ils doivent toutefois payer les grosses réparations dont la liste est mentionnée dans l’article 606 du Code civil (réparation des gros murs ou rétablissement des poutres par exemple).
À l’issue du démembrement, c’est-à-dire au décès des parents usufruitiers, les enfants nus-propriétaires récupèrent l’usufruit et donc la pleine propriété du bien. Ces derniers seront alors libres de disposer du bien comme ils le souhaitent et pourront y habiter, le louer pour en tirer des revenus ou encore le vendre.
Les avantages d’acheter en démembrement avec ses parents
Le démembrement de propriété présente de nombreux avantages, notamment dans le cadre d’un investissement immobilier en famille.
Acheter un bien à un prix décoté
Acquérir un bien immobilier en démembrement avec ses parents, et investir en nue-propriété de manière plus générale, permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût. En effet, vous achetez uniquement la nue-propriété du bien tandis que vos parents investissent dans l’usufruit. Vous bénéficiez donc d’une décote sur le prix d’achat de l’actif immobilier.
La valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement. Voici le barème qui la détermine, issu de l’article 669 du Code général des impôts.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Pas de droits de succession
Il s’agit de l’avantage principal du démembrement viager. À l’issue de la période de démembrement, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans payer aucuns frais de succession.
Cela permet aux parents d’anticiper la transmission de leur patrimoine tout en conservant la jouissance du bien. En effet, au décès des parents, les enfants recueillent l’usufruit et deviennent par conséquent pleinement propriétaires du logement sans devoir s’acquitter de droits supplémentaires.
Le démembrement permet ainsi de réduire les droits de succession, habituellement très élevés lors d’un héritage immobilier.
Possibilité d’inclure une clause d’usufruit successif
La clause d’usufruit successif entre en jeu lorsqu’un des parents usufruitiers décède. Le conjoint survivant récupère alors l’usufruit automatiquement et gratuitement.
Ici, l’achat en démembrement familial s’avère plus avantageux que la donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit. En effet, dans le cadre de cette dernière, la clause d’usufruit successif entraîne un recalcul des droits de donation. Ce n’est pas le cas dans le contexte d’un achat en démembrement avec ses parents.
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Les alternatives à l’achat en démembrement avec ses parents
Découvrez les autres solutions disponibles pour acheter un bien immobilier avec vos parents.
Donation avec réserve d’usufruit
Dans cette situation, les parents achètent l’intégralité du bien et procèdent par la suite à une donation de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, au bénéfice des enfants.
Un des avantages principaux procurés par ce mécanisme consiste à payer moins de droits de donation. En effet, le montant soumis aux droits de donation n’est pas calculé à partir de la valeur totale du bien mais uniquement de la nue-propriété, selon le barème mentionné plus haut.
De plus, l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans est disponible. Cela signifie que chaque parent peut transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants sans que ces derniers n’aient de droits de donation à payer. Attention toutefois, en cas de donation au cours des 15 dernières années, le montant de cet abattement sera réduit en conséquence.
Acheter en indivision
La solution de l’indivision est souvent privilégiée pour acheter de l’immobilier avec ses parents ou un autre proche. Et pour cause, il s’agit du statut juridique appliqué par défaut lorsqu’un bien est détenu par plusieurs propriétaires.
Chaque indivisaire est propriétaire à hauteur de son apport financier. Il n’y a aucun formalisme particulier à respecter pour investir en indivision. Vos parents peuvent tout à fait vous céder leurs parts ou vous proposer de les racheter par la suite. Grâce à cela, vous pourrez détenir pleinement le bien immobilier.
Le régime de l’indivision peut vous permettre d’acheter votre appartement ou maison à crédit malgré des moyens financiers limités grâce à l’intégration de vos parents dans le dossier d’emprunt.
L’indivision constitue une solution assez simple à mettre en place pour acheter un bien immobilier avec ses parents. Elle n’est toutefois pas sans risque, en particulier en cas de mésentente ou de dégradation des relations familiales au fil du temps.
Notons qu’il est possible et souvent recommandé d’établir une convention d’indivision chez le notaire afin de désigner un gestionnaire en charge des décisions courantes. Cela permet de limiter les conflits concernant la gestion du logement. Cependant, en ce qui concerne les gros travaux ou la revente du logement par exemple, l’accord de chaque copropriétaire est indispensable.
Créer une SCI familiale
Pour investir dans un bien immobilier avec vos parents ou d’autres membres de votre famille, il est également possible de se tourner vers la SCI (société civile immobilière) familiale.
Le principe est le suivant : avec vos parents, vous montez une SCI dont le but est l’acquisition d’un bien immobilier. Vous devenez ainsi associés. Le logement est acquis au nom de la société, qui en est donc l’unique propriétaire. L’appartement ou la maison peut aussi bien constituer une résidence principale qu’un investissement locatif.
Pour monter une société civile immobilière, il faut obligatoirement suivre plusieurs formalités en lien avec la création d’entreprise :
- Choisir un siège social ;
- Définir les statuts des membres de la SCI ;
- Nominer un ou plusieurs gérants ;
- Choisir un régime d’imposition entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI familiale demande donc plus de connaissances et de gestion. De plus, notons qu’il existe plusieurs frais, liés à la création des statuts, l’immatriculation de la société, la publication d’une annonce légale, etc.
Toutefois, il s’agit d’une alternative assez souple car les membres de la famille associés rédigent librement les statuts déterminant le rôle de chacun ainsi que les modalités de prise de décision. De plus, au même titre que l’indivision, elle peut faciliter l’accès au crédit car votre budget augmente grâce à l’apport des parents.
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