Calcul de la plus-value immobilière : nue-propriété, usufruit, le cas d’un bien démembré

Calcul de la plus-value immobilière en démembrement : le prix d’acquisition

Pour le calcul de la plus-value immobilière en démembrement de propriété, il est essentiel de bien déterminer le prix d’acquisition du bien vendu, ou des droits de nue-propriété et d’usufruit le cas échéant.

Acquisition de la pleine propriété et vente de la nue-propriété

Vous pouvez acquérir un bien immobilier et choisir de vendre le droit de nue-propriété sur celui-ci à un tiers. Cela peut vous servir par exemple à organiser la succession d’un patrimoine immobilier, puisque le nouveau nu-propriétaire deviendra plein propriétaire à l’issue du démembrement viager. Vous conservez alors l’usufruit du bien, de façon à garder la possibilité d’occuper le logement ou de le mettre en location.

Pour déterminer le calcul de la plus-value immobilière dans ce cas de démembrement, il faut obligatoirement se référer au barème fiscal de l’usufruit inscrit à l’article 669 du code général des impôts. Le barème fiscal de l’usufruit permet de déterminer le prix d’acquisition de la nue-propriété, en prenant en compte l’âge de l’usufruitier à la date de la vente. Il suffit ensuite de comparer ce dernier avec le prix de vente de ce même droit.

Le barème fiscal de l’usufruit est le suivant :

Le principe reste le même si vous avez initialement obtenu la pleine propriété du bien via une donation ou une succession. Dans ce cas, il faut prendre en compte la valeur vénale de la pleine propriété renseignée dans l’acte de donation ou de succession et appliquer le barème fiscal de l’usufruit. On retient ici aussi l’âge de l’usufruitier à la date de la vente.

Acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit et vente de ce même droit

Il s’agit du cas le plus simple de calcul de la plus-value immobilière en démembrement. En effet, il suffit de comparer la valeur de la nue-propriété ou de l’usufruit à l’acquisition de ce droit à sa valeur à la revente.

Si le droit démembré a été transmis par donation ou succession, le calcul de la plus-value immobilière fonctionne de la même façon dans la plupart des cas. On se réfère ici à la valeur retenue pour calculer les droits de mutation à titre gratuit.

Il existe cependant une exception notable. En présence d’un usufruit acquis par voie d’extinction, qui serait ensuite vendu, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de plus-value immobilière correspond à la valeur de l’usufruit inscrite dans la déclaration de la succession à l’origine du démembrement. Cela correspond à la succession du premier conjoint, lorsque l’usufruit a été attribué au conjoint survivant et la nue-propriété aux héritiers.

Vente du bien immobilier après la fin du démembrement

Lorsque vous avez récupéré la pleine propriété d’un bien qui était auparavant démembré, le calcul de la plus-value immobilière varie techniquement selon la situation.

Si la nue-propriété et l’usufruit ont été achetés tous les deux

Dans le cadre d’un investissement immobilier en nue-propriété, vous pouvez acquérir ce droit. Une autre partie, généralement un bailleur institutionnel, achète pour sa part l’usufruit. Il s’agit alors d’un démembrement temporaire, à l’issue duquel vous récupérez la pleine propriété. Une fois devenu pleinement propriétaire, vous pouvez occuper le bien, le mettre en location ou le vendre.

Dans ce dernier cas, le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière correspond à la somme des valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit au moment de l’investissement initial. De la sorte, la reconstitution de la pleine propriété (restitution du droit d’usufruit dans les mains du nu-propriétaire) n’est pas imposée.

Notez que le principe est similaire dans le cadre d’un démembrement viager, avec une réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire par extinction de l’usufruit. On retient alors la valeur de la pleine propriété en date du jour de l’acquisition de la nue-propriété pour déterminer le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value immobilière.

Si la nue-propriété a été acquise à titre gratuit (donation/succession) et l’usufruit à titre onéreux

Dans ce cas particulier, on s’appuie sur la valeur de la nue-propriété inscrite dans l’acte de donation ou de succession et sur le prix d’acquisition de l’usufruit. L’addition de ces deux valeurs permet de déterminer le prix d’acquisition du bien pour établir le calcul de la plus-value immobilière, en comparant celui-ci avec le prix de vente du bien immobilier post-démembrement.

Prix de vente et calcul de la plus-value immobilière imposable

Déterminer le prix de vente d’un bien démembré ou cédé après la réunion de la pleine propriété s’avère relativement simple. Une fois les prix d’acquisition et de vente établis, il est possible de calculer la plus-value immobilière, et son imposition le cas échéant.

Déterminer le prix de vente

Lorsque le bien démembré est vendu en pleine propriété, d’un commun accord entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, une partie de la plus-value immobilière revient à chacun.

Il faut donc répartir le prix de vente de la pleine propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Pour ce faire, il existe deux méthodes :

• Répartition par une évaluation économique ;
• Répartition à l’aide du barème fiscal de l’usufruit, en tenant compte de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente.

Par ailleurs, et de manière logique, si le bien est vendu après la réunion de la pleine propriété dans les mains du nu-propriétaire, on prend en compte le prix de vente traditionnel du bien. Le démembrement préalable n’a pas d’influence sur le prix de cession retenu pour calculer la plus-value immobilière.

De même, pour la cession d’un droit démembré (nue-propriété ou usufruit), on s’appuie sur le prix de vente de celui-ci.

L’impôt sur la plus-value immobilière

L’imposition de la plus-value immobilière se joue à deux niveaux :

• L’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 % ;
• Les prélèvements sociaux (17,2 %).

Des abattements s’appliquent ensuite selon la durée de détention (voir tableau suivant). Ces abattements permettent de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).

Pour déterminer la durée de détention, la date de l’acquisition retenue varie selon les cas. Il peut s’agir de la date d’acquisition :

• Du droit de nue-propriété ou d’usufruit lorsqu’il a été acquis isolément ;
• Du premier des droits de démembrement, dès lors que l’usufruit a été acheté ou transmis au départ (y compris par extinction) et que le bien est vendu en pleine propriété ;
• De la pleine propriété, en cas de vente ultérieure de la nue-propriété ou de l’usufruit.

Par date d’acquisition, on entend ici la date de la donation, de la succession ou de la transaction.

Les abattements sur la plus-value immobilière pour durée de détention s’établissent comme suit :