Le secteur du crowdfunding immobilier connaît quelques difficultés d’après le dernier baromètre Mazars. Malgré un rendement moyen en hausse, les retards de remboursement et le taux de défaut augmentent. Bilan du crowdfunding immobilier à mi-année.
Le taux de défaut du crowdfunding immobilier en hausse
D’après le baromètre établi par le groupe d’audit Forvis Mazars et l’association France FinTech pour le premier semestre 2024, le taux de défaut du crowdfunding immobilier est en forte hausse.
En effet, les pertes définitives concernent entre 2 et 4 % des projets. Ce taux était estimé entre 0 et 2 % dans le baromètre 2023. Notons que le terme de perte définitive n’indique pas nécessairement la perte de la totalité du capital investi. Il est parfois possible de récupérer une partie du montant placé à l’origine.
D’autre part, certains projets en retard de plus de 6 mois à fin 2023 sont passés en procédure collective. Au total, entre 4 et 6 % des projets immobiliers en cours sont en procédure collective à date du 30 juin 2024. Le taux de défaut pourrait donc être amené à augmenter à nouveau.
À noter que les procédures collectives engagées portent notamment sur le redressement judiciaire des porteurs du projet, voire leur liquidation judiciaire. L’objectif de ces procédures est de redresser ou d’arrêter l’activité de la société tout en effaçant ses dettes. L’issue reste toutefois incertaine et elle empêche souvent l’aboutissement des garanties et/ou des sûretés mises en place.
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Des retards de remboursement de plus en plus fréquents
La rénovation et la promotion immobilière sont assujetties aux aléas des retards de chantiers. Par conséquent, il arrive parfois que le délai de livraison des projets de financement participatif immobilier soit prolongé de plusieurs mois.
Le baromètre du crowdfunding en France de Mazars indique que les retards de remboursement de plus de 6 mois atteignent entre 15 et 20 % pour les opérateurs immobiliers. Les retards de moins de 6 mois concernent quant à eux entre 8 et 10 % des projets. Les taux de retard de remboursement n’ont jamais été aussi élevés dans la courte histoire du financement participatif immobilier.
Notons qu’un retard de plus de 6 mois ne constitue pas nécessairement un signe d’échec pour les projets concernés. Cela signifie que le capital de l’investisseur sera bloqué plus longtemps, mais il continue de percevoir les intérêts pendant cette phase. Toutefois, lorsque le projet passe en procédure collective, la situation devient plus préoccupante.
La collecte du crowdfunding immobilier continue de baisser…
La collecte du crowdfunding au premier semestre 2024 s’élève à 830 millions d’euros, un chiffre en baisse de 25 % par rapport à la même période en 2023 selon le baromètre.
Ce net recul s’explique principalement par le repli de l’immobilier, qui représente une part importante de la collecte du crowdfunding depuis plusieurs années. Au premier semestre 2024, l’immobilier correspond en effet à 55 % de la collecte globale en financement participatif.
La diminution de la collecte du crowdfunding immobilier est due en partie à la baisse de confiance des investisseurs quant au remboursement des projets dans le délai prévu initialement.
… Et le rendement moyen du crowdfunding immobilier augmente
Le crowdfunding immobilier reste un placement immobilier attractif en termes de rendement. Selon le baromètre Mazars, il affiche un taux de rendement interne (TRI) moyen de 10,9 % avant impôt à l’issue du premier semestre 2024. Pour rappel, celui-ci s’élevait à 10,3 % en 2023 et à 9,4 % en 2022. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Cette hausse du rendement s’explique notamment par une volonté des plateformes de crowdfunding immobilier de relancer la collecte, en baisse depuis 2023. Pour ce faire, elles se voient effectivement dans l’obligation d’augmenter le rendement offert afin de compenser un risque grandissant.
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