Crowdfunding immobilier : taux de défaut, retards… le bilan 2025

Le taux de défaut du crowdfunding immobilier : quel bilan en 2025 ?

D’après le baromètre 2025 établi par Forvis Mazars et France FinTech, le taux de défaut du crowdfunding immobilier reste difficile à chiffrer précisément. Pour la première fois, le baromètre ne publie pas de chiffre sur les pertes définitives.

Forvis Mazars explique que “leur estimation reste complexe et dépend largement des garanties mises en place et des décisions judiciaires. Les plateformes ne déclarent que très peu de pertes définitives à ce stade. L’observation des jugements prononcés montre que, dans certains cas de redressement judiciaire, une partie importante du capital peut être annulée, le solde étant étalé sur plusieurs années. Chaque situation reste néanmoins spécifique.”

Pour rappel, le baromètre de mi-2024 estimait les pertes définitives entre 2 et 4 % des projets, contre 0 à 2 % en 2023. Ce taux de défaut pourrait être amené à progresser encore, à mesure que les procédures collectives en cours trouvent leur issue.

Hausse spectaculaire des procédures collectives dans le crowdfunding immobilier

En effet, les procédures collectives ont continué de progresser : elles concernent désormais entre 20 et 25 % des projets financés par les opérateurs immobiliers, contre 4 à 6 % relevés à fin juin 2024, soit une multiplication par quatre en l’espace d’un an et demi.

À noter que les procédures collectives engagées portent notamment sur le redressement judiciaire des porteurs de projet, voire leur liquidation judiciaire.

L’objectif de ces procédures est de redresser ou d’arrêter l’activité de la société tout en effaçant ses dettes. L’issue reste toutefois incertaine et elle empêche souvent l’aboutissement des garanties et/ou des sûretés mises en place.

Des retards de remboursement de plus en plus fréquents

La rénovation et la promotion immobilière sont assujetties aux aléas des retards de chantiers. Par conséquent, il parfois que le délai de livraison des projets de financement participatif immobilier soit prolongé de plusieurs mois.

De plus, le remboursement du capital investi n’intervient qu’après la commercialisation des lots financés.

Le baromètre 2025 du crowdfunding en France de Forvis Mazars indique que :

• Les retards de remboursement de plus de 6 mois atteignent entre 25 et 30 % des projets des opérateurs immobiliers, contre 15 à 20 % relevés à mi-2024 et 20 à 25 % en 2023 ;
• Les retards de moins de 6 mois concernent entre 8 et 10 % des projets, dans la continuité des années 2024 et 2023.

Forvis Mazars souligne que la dégradation observée en 2025 tient en partie à la mécanique du secteur : les dossiers problématiques s’accumulent plus vite qu’ils ne se résolvent. Et le ralentissement de la collecte fait que les nouveaux projets, moins nombreux, ne compensent pas le poids des anciens en difficulté. Résultat, environ un projet sur deux présente des difficultés significatives.

Notons qu’un retard de plus de 6 mois ne constitue pas nécessairement un signe d’échec pour les projets concernés. Cela signifie que le capital de l’investisseur sera bloqué plus longtemps, mais il continue de percevoir les intérêts pendant cette phase. Toutefois, lorsque le projet passe en procédure collective, la situation devient plus préoccupante.

La collecte du crowdfunding immobilier continue de baisser…

La collecte du crowdfunding immobilier s’élève à 845 millions d’euros en 2025, pour 1 004 projets financés. Ce chiffre marque un recul de 1,9 % par rapport à 2024 (861 M€), nettement moins prononcé que la chute de 25 % enregistrée entre 2023 et 2024. La décrue ralentit donc, mais la reprise n’est pas encore au rendez-vous.

Le tableau ci-dessous retrace l’évolution de la collecte et du rendement moyen du crowdfunding immobilier depuis 2022.

Source : Baromètre 2025 du crowdfunding en France de Forvis Mazars et France FinTech

La part de l’immobilier dans la collecte globale du crowdfunding recule. Elle passe de 55 % à mi-2024 à 47,9 % en 2025, au bénéfice d’autres secteurs comme les énergies renouvelables.

La diminution de la collecte du crowdfunding immobilier s’explique en partie par la baisse de confiance des investisseurs quant au remboursement des projets dans le délai prévu initialement.

Deux acteurs historiques ont par ailleurs cessé leurs activités en 2025 : Koregraf et WeShareBonds. D’autres plateformes plus modestes ont également suspendu leur activité selon le baromètre, sans que leur arrêt soit confirmé comme définitif.

… Et le rendement moyen du crowdfunding immobilier augmente

Le crowdfunding immobilier reste un placement immobilier attractif en termes de rendement. Toujours selon le baromètre 2025 de Forvis Mazars, il affiche un rendement brut moyen de 11,0 % avant impôt. Pour rappel, celui-ci s’élevait à 10,6 % en 2024, 10,3 % en 2023 et 9,4 % en 2022.

Le baromètre ne précise cependant pas la méthode de calcul retenue pour déterminer ce rendement moyen. Notamment, il n’est pas indiqué si les projets en défaut entraînant une perte en capital pour les investisseurs sont pris en considération.

À noter que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et qu’un rendement élevé implique un risque important de perte en capital.

Cette hausse du rendement s’explique notamment par une volonté des plateformes de crowdfunding immobilier de soutenir la collecte, orientée à la baisse depuis 2023. Pour ce faire, elles se voient effectivement dans l’obligation d’augmenter le rendement offert afin de compenser un risque grandissant.