Quelle perception des risques liés aux placements immobiliers ?

Des risques immobiliers connus mais parfois mal évalués

Les investisseurs ont globalement conscience des risques associés aux placements immobiliers mais ils ne connaissent pas nécessairement leur importance.

Les risques immobiliers appréciés à la lueur du rendement

De manière générale, les placements immobiliers sont perçus comme “sûrs” par les épargnants. Mais pour autant, ils présentent un certain nombre de risques, plus ou moins bien compris par les épargnants.

Une étude récemment menée par l’AMF (Autorité des marchés financiers) et l’institut CSA (Consumer Science & Analytics) révèle effectivement que les investisseurs n’ont pas nécessairement conscience de tous les risques liés aux placements immobiliers. Et ce, malgré les problèmes rencontrés récemment par :

• Les SCPI (baisses de prix de parts et nombreuses parts en attente de retrait) ;
• Les OPCI (performances moyennes en retrait ces dernières années) ;
• Le crowdfunding immobilier (retards et défauts de paiement).

Concrètement, la majorité des personnes interrogées dans l’étude regardent avant tout le rendement visé quand ils évaluent un placement immobilier. Globalement, les épargnants sont prêts à prendre davantage de risques pour viser un rendement supérieur.

D’après l’étude de l’AMF, les épargnants démontrent “une conception du risque qui ne dépend pas des caractéristiques du produit ou d’autres risques associés au placement. Seul compte le risque final, celui de perte de capital.”

Le risque de liquidité des placements immobiliers sous-estimé

Le rendement et le risque de perte en capital final priment également sur la liquidité chez les investisseurs sondés. Et ce, notamment car ils disposent déjà de livrets bancaires avant d’investir dans la pierre papier. Ils détiennent ainsi des réserves disponibles en cas de besoin, ce qui les conduit à penser que le risque de liquidité est secondaire.

De plus, la liquidité les intéresse uniquement en tant que modalité de retrait en cas de contre-performance. Les épargnants sont donc disposés à conserver leur placement plusieurs années s’il distribue un bon rendement. Cela souligne à nouveau que les risques immobiliers sont appréciés avant tout à l’aune de la performance.

La plupart des épargnants gardent bien en tête que la pierre papier est un investissement de long terme dont la liquidité n’est pas assurée. Mais quelques paradoxes persistent en termes de compréhension des risques selon l’étude.

“Un produit est perçu comme plus liquide lorsque sa période d’illiquidité est clairement définie, acceptée et consentie à l’avance par l’investisseur. À l’inverse, un produit objectivement plus liquide, mais dont l’accès aux fonds est momentanément bloqué de manière inattendue, sera perçu comme moins liquide.”

L’étude donne en exemple le cas du crowdfunding immobilier. Ces placements à durée de blocage communiquée au préalable sont perçus comme disposant d’une liquidité mieux maîtrisée que les SCPI et OPCI. Pourtant, les OPCI en particulier offrent une liquidité supérieure.

Avec la documentation c’est mieux, mais ce n’est pas suffisant

La présentation des placements de pierre papier s’accompagne d’une documentation pléthorique détaillant leurs différents risques. Mais les documents d’information mis à disposition des particuliers sont perçus comme trop compliqués à comprendre par de nombreuses personnes interrogées dans l’étude de l’AMF et de l’institut CSA. Ces dernières dénoncent effectivement un manque de clarté au niveau des risques et de la liquidité, lié notamment à des termes parfois trop techniques.

En ce qui concerne la documentation des SCPI, les épargnants sondés relèvent particulièrement une certaine incertitude quant à la revente des parts, pouvant mener à des incompréhensions. Par exemple, quelques interrogés non-détenteurs de placements immobiliers pensaient que la durée de détention recommandée de 10 ans constituait une durée de blocage.

En ce qui concerne les OPCI, dont le fonctionnement global est plus complexe, des incompréhensions persistent notamment au niveau de la liquidité. De manière générale, les investisseurs comprennent la liquidité et les risques mais certains points spécifiques restent mal évalués. Selon l’étude, le risque de liquidité est surestimé, notamment concernant la durée d’attente en cas de rachat.

Quant au crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif, la durée de blocage, qui varie selon les projets, est vue comme la contrainte principale. En effet, les épargnants interrogés n’ont pas forcément conscience du risque de perte en capital. Ce dernier ne serait pas assez explicite dans la documentation.

Pour s’assurer de bien comprendre les risques des placements immobiliers, vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Ce dernier vous présente effectivement tous les avantages et les risques des diverses solutions d’investissement immobilier et vous guide vers les produits adaptés à votre profil.

Rappels sur les risques liés aux placements immobiliers

Investir dans l’immobilier comporte des risques. Voici une liste non-exhaustive des différents risques communs à l’ensemble des placements immobiliers collectifs :

• Risque de perte en capital

Le capital investi dans la pierre n’est pas garanti. La valeur de votre investissement peut évoluer à la baisse, en fonction notamment des cycles immobiliers.

• Rendement non garanti

Les perspectives de rendement communiquées par les gestionnaires ne sont pas garanties. Le rendement peut évoluer à la baisse ou à la hausse d’une période à une autre. Rappelons d’ailleurs que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

• Risque de liquidité

Dans le cadre de la pierre papier, la liquidité à la revente n’est pas garantie et le délai d’attente avant de récupérer son capital peut s’allonger dans de mauvaises conditions de marché.

• Investissement de long terme

Il est important de rappeler qu’investir dans l’immobilier doit s’envisager sur du long terme. Il ne s’agit pas réellement d’un risque, mais d’un élément à prendre en compte avant de placer son argent. Revendre trop tôt peut exacerber d’autres risques tels que la perte en capital et une liquidité potentiellement limitée.

• Risque lié à la qualité du gestionnaire

Il est primordial de se renseigner quant à la qualité de la société de gestion du véhicule d’investissement ou de l’opérateur à la tête du projet de financement participatif. Même s’il s’agit d’un risque assez difficile à appréhender, s’informer sur l’historique du gestionnaire reste important.

En faisant appel aux services d’un conseiller, vous obtenez gratuitement une analyse complète des risques associés aux placements immobiliers, au-delà de la documentation et du marketing des opérateurs ou des sociétés de gestion.