Quels sont les différents fonds d’investissement immobilier ?

SCPI, OPCI… Les fonds d’investissement alternatifs (FIA)

Différents fonds d’investissement immobilier appartiennent à la catégorie des FIA. Chacun présente des particularités spécifiques.

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

En quelques mots, les SCPI vous permettent d’investir dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé, etc.) à partir de quelques centaines d’euros. Aux côtés d’un grand nombre d’autres investisseurs particuliers, vous détenez des parts de la société, qui met votre épargne à profit pour acquérir et gérer un patrimoine de plusieurs immeubles. En contrepartie de votre placement, vous percevez la quote-part des loyers qui vous revient, sous la forme de dividendes versés mensuellement ou trimestriellement.

Les SCPI de rendement présentent de multiples atouts. Accessibles au plus grand nombre, ces fonds d’investissement immobilier vous permettent également d’investir à crédit, via des versements programmés, en démembrement de propriété ou encore dans le cadre d’un contrat d’assurance vie ou d’un plan d’épargne retraite (PER). Ils constituent une solution pour investir dans l’immobilier sans souci de gestion locative, puisque tout est pris en charge par la société de gestion. Les rendements servis par les meilleures SCPI peuvent atteindre 6 à 8 %.

Le niveau des distributions de dividendes n’est cependant pas garanti dans le temps. Plus largement, les SCPI impliquent un risque de perte en capital, comme tout placement dans un fonds d’investissement immobilier. La durée de placement recommandée s’établit entre 8 et 10 ans minimum.

Les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI)

Autre exemple de FIA, les OPCI se distinguent de la plupart des fonds d’investissement immobilier, pour une raison en particulier. Ils intègrent en effet une poche d’actifs financiers (actions, obligations, etc.), qui cohabite avec une poche dédiée à l’investissement immobilier professionnel, direct ou indirect, (60 % minimum) et des liquidités (5 % minimum). Vous pouvez ainsi accéder à une plus grande diversification de votre épargne au sein d’un seul produit.

De par cette diversification financière, les performances des OPCI, exprimées par les dividendes versés et l’évolution de la valeur liquidative dans le temps, connaissent une plus grande volatilité que les placements purement immobiliers. Le risque de perte en capital est donc généralement considéré plus élevé. Autre distinction notable, ces fonds sont accessibles uniquement au travers de contrats d’assurance vie, de PER et de compte-titres ordinaires (CTO).

Les fonds communs de placement à risque (FCPR) et fonds professionnels de capital investissement (FPCI)

Ces deux catégories de fonds d’investissement immobilier correspondent à des placements de Private Equity spécialisés dans l’immobilier. Il s’agit donc de FIA dédiés à l’investissement dans des entreprises non cotées en Bourse dont l’activité est liée à la pierre (promotion immobilière, rénovation et restructuration, exploitation commerciale, etc.).

D’une manière générale, les FCPR et FPCI exigent des tickets d’entrée élevés, pouvant aller jusqu’à 100 000 €. S’agissant d’un placement dans des entreprises non cotées, la prise de risque est importante et la liquidité à la sortie peut être limitée. La performance délivrée aux investisseurs particuliers repose sur la valorisation du fonds dans le temps, avec des objectifs de taux de rendement interne (TRI) de l’ordre de 6 à 12 % selon les offres.

Ces fonds bénéficient d’une fiscalité intéressante pour les épargnants fortement imposés. Contrairement à la plupart des placements immobiliers, ils n’intègrent pas l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). De même, pour la plupart des fonds, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les éventuelles plus-values (les prélèvements sociaux restent dus), sous réserve de rester investi pendant au moins cinq ans notamment.

Les clubs deals immobiliers

Un club deal immobilier consiste à réunir un petit nombre d’investisseurs, de façon à financer collectivement l’acquisition d’un ou plusieurs biens. Les associés s’entendent sur les objectifs du club deal, la stratégie d’investissement et le patrimoine à acquérir afin d’en tirer une rentabilité de l’ordre de 5 à 10 % (non garantie). Selon la stratégie poursuivie, ce fonds d’investissement immobilier peut privilégier la distribution de revenus locatifs et/ou la réalisation de plus-values à la revente.

Par rapport à d’autres véhicules d’investissement collectif dans l’immobilier, vous disposez d’un pouvoir de décision et de gouvernance plus conséquent dans le cadre d’un club deal, puisque le nombre d’associés reste limité. En revanche, les tickets d’entrée sont élevés, de l’ordre de 100 000 € minimum. De plus, la prise de risque peut s’avérer plus conséquente par rapport à des SCPI ou SCI par exemple, selon le type de biens visés et la diversification du patrimoine au sein du club deal.

Les sociétés civiles et sociétés civiles immobilières (SC et SCI)

Les SC et SCI sont des fonds d’investissement immobilier accessibles uniquement au travers de l’assurance vie et du PER. Ces unités de compte investissent dans l’immobilier direct ou au travers d’autres fonds, comme des SCPI par exemple.

Selon la composition des SC/SCI, vous pouvez accéder à une plus grande diversification immobilière, avec une logique de “fonds de fonds”. A l’inverse, d’autres véhicules se consacrent à une stratégie d’investissement précise, comme un type de bien immobilier spécifique (immobilier en viager par exemple).

Le rendement des sociétés civiles immobilières dépend uniquement de la valorisation du fonds dans la durée, exprimée par la valeur liquidative. Celle-ci n’est pas garantie et peut varier à la baisse, bien que ces placements affichent généralement un niveau de risque moins élevé que la moyenne. De la sorte, les gains et pertes ne sont concrétisés qu’en cas de rachat ou d’arbitrage sur le contrat d’assurance vie ou le PER.

Par rapport à d’autres fonds d’investissement immobilier disponibles en assurance vie, comme les SCPI, les SC/SCI présentent des frais d’entrée moins élevés. Toutefois, il faut aussi considérer la superposition des frais de gestion, c’est-à-dire ceux liés au contrat, à la SCI et, le cas échéant, aux fonds dans lesquels la SCI investit. Cette superposition tend à pénaliser le rendement net de frais servi aux épargnants.

L’immobilier coté en Bourse

Il existe des fonds d’investissement immobilier positionnés sur les marchés boursiers et financiers.

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC)

Les SIIC, aussi appelées foncières cotées, sont des entreprises cotées en Bourse spécialisées dans la gestion d’un parc immobilier. Il s’agit donc d’un investissement en actions, que vous devez traiter comme tel, notamment en termes de prise de risque et de volatilité de la performance. De même, les foncières cotées affichent une plus grande liquidité à la revente, par rapport aux supports immobiliers non cotés.

Pour autant, les SIIC présentent certaines particularités par rapport à l’investissement en Bourse traditionnel, eu égard à leur sous-jacent immobilier. Par exemple, les foncières cotées sont tenues réglementairement de redistribuer au moins 85 % des loyers perçus et 50 % des plus-values réalisées à leurs actionnaires.

S’agissant d’actions, les SIIC peuvent être détenues au travers d’un CTO. En revanche, il est impossible de les loger dans un plan d’épargne en actions (PEA). A noter que vous pouvez envisager d’investir dans des foncières cotées dans le cadre de votre assurance vie ou PER, si de tels supports sont référencés par l’assureur au sein de l’offre d’unités de compte.

Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM immobiliers)

Afin de viser une plus grande diversification dans l’immobilier coté, vous pouvez également cibler des OPCVM spécialisés dans ce domaine. Ces fonds d’investissement immobilier fonctionnent comme des OPCVM traditionnels, logés dans une assurance vie, un PER ainsi qu’un compte-titres ou un PEA. Par définition, les gérants de l’OPCVM prennent toutes les décisions d’investissement au nom des épargnants, notamment en ce qui concerne le choix des foncières cotées, françaises et européennes, à intégrer dans le fonds.