SCPI sans frais d’entrée, comment en profiter en assurance vie

Remake Live dans le contrat Netlife 2

Une des meilleures SCPI du marché, Remake Live, est disponible en assurance vie au sein du contrat Netlife 2 depuis fin mai.

Remake Live, SCPI performante désormais accessible en assurance vie

Remake Live est une jeune SCPI lancée en février 2022 par la société de gestion Remake AM. Elle place la diversification, sectorielle comme géographique, au cœur de sa stratégie, tout en affichant une forte dimension responsable et sociale. La SCPI investit dans des zones périurbaines des grandes métropoles françaises et européennes.

En 2023, Remake Live a distribué un rendement de 7,79 % à ses associés, faisant d’elle la deuxième SCPI la plus performante du marché cette année-ci. Pour 2024, elle vise un taux de distribution compris entre 6,50 et 7,50 % (non garanti). Sur le long terme, la SCPI sans frais d’entrée cible un objectif de taux de rendement interne (TRI) 10 ans de 6 %.

Grâce à ses performances élevées, Remake Live parvient à attirer de nombreux investisseurs. Elle a affiché une collecte brute de 67 millions d’euros au premier trimestre 2024. Cela lui permet de développer son patrimoine dans un contexte de marché favorable aux acheteurs, en visant des actifs de qualité à fort potentiel de rendement. À noter que le taux de rendement immobilier du portefeuille n’a fait que progresser depuis le lancement de la SCPI.

Netlife 2, contrat d’assurance vie avantageux pour investir en SCPI

Le contrat Netlife 2, assuré par Spirica (groupe Crédit Agricole Assurances), est un des meilleurs contrats d’assurance vie pour investir en SCPI. Il présente effectivement de nombreux atouts favorables à l’investissement dans ce type de supports immobiliers.

• 100 % des loyers distribués par la SCPI sont versés, et en l’occurrence réinvestis dans des parts de SCPI. Ce n’est pas le cas de tous les assureurs. Certains gardent jusqu’à 15 % des revenus locatifs distribués par la SCPI.
• Le délai de jouissance des parts est porté au premier jour du mois qui suit la souscription.
• Il n’y a pas de frais d’entrée au titre du contrat. Rappelons d’ailleurs que Remake Live n’inclut aucuns frais d’entrée non plus.
• Le contrat Netlife 2 est accessible dès 1 000 €.
• Les frais de gestion au titre du contrat sont limités à 0,70 % sur les unités de compte.
• Le fonds euros disponible dans le contrat a présenté un rendement de 3,13 % en 2023. Pour information, le support à capital garanti est accessible à 100 %.

À noter par ailleurs que la SCPI est accessible jusqu’à 50 % des versements dans le contrat Netlife 2.

Enfin, le contrat prévoit une pénalité de 3 % en cas de retrait anticipé (avant 3 ans de détention des parts). De son côté, Remake Live applique des frais de 5 % en cas de retrait avant 5 ans.

Iroko ZEN dans le contrat Unep Evolution

La SCPI sans frais d’entrée Iroko ZEN est souscriptible via le contrat d’assurance vie Unep Evolution, vous permettant de combiner les avantages de la pierre papier et ceux de l’assurance vie.

Iroko ZEN, la SCPI qui attire le plus d’investisseurs

Iroko ZEN est une SCPI européenne diversifiée créée par le gestionnaire Iroko en 2020. Il s’agit d’une SCPI très performante qui a présenté un rendement supérieur à 7 % depuis sa création, c’est-à-dire sur trois années consécutives. En 2023 par exemple, il s’élevait à 7,12 %.

Toujours en termes de performance, Iroko ZEN vise un taux de distribution compris entre 6,75 et 7,50 % pour l’année 2024. D’ailleurs, les dividendes versés au premier trimestre (3,58 € par part) sont en accord avec cet objectif, reflétant un rendement annualisé de 7,16 % (non garanti). À plus long terme, la SCPI cible un taux de rendement interne de 7 % sur la durée d’investissement recommandée de 8 ans.

Son modèle sans frais d’entrée ainsi que ses performances lui permettent de séduire de nombreux investisseurs et de finir en tête du classement des SCPI ayant le plus collecté au premier trimestre, avec une collecte nette de plus de 74 millions d’euros.

Grâce à sa collecte soutenue, Iroko ZEN développe activement son portefeuille d’actifs (six nouvelles acquisitions sur le seul premier trimestre 2024). Son patrimoine immobilier a ainsi dépassé la barre des 100 actifs en début d’année.

Notons qu’en contrepartie de l’absence de commission de souscription, la SCPI pilotée par Iroko applique des frais de sortie anticipée de 6 % TTC en cas de revente des parts avant 3 ans.

Zoom sur l’assurance vie Unep Evolution

La SCPI Iroko ZEN est disponible au sein du contrat Unep Évolution, assuré par Prépar-Vie. Voici les caractéristiques du contrat :

• Unep Évolution est accessible à partir d’un versement initial de 50 000 € ;
• 100 % des dividendes de la SCPI sont versés par l’assureur, et réinvestis dans la souscription de nouvelles parts de la SCPI ;
• La SCPI est disponible dans le contrat jusqu’à 50 % du montant de la souscription ;
• Le délai de jouissance des parts est identique à celui fixé par chaque SCPI ;
• Le fonds euros du contrat, accessible à 100 %, a affiché un rendement de 3 % hors bonus (selon le montant investi et la proportion d’unités de compte) en 2023 ;
• Les frais de gestion sur les unités de compte sont de 1 % au titre du contrat ;
• Il existe des frais d’entrée au titre du contrat, qui s’élèvent à 3 % à chaque versement. Rappelons que la SCPI Iroko ZEN n’applique pas de frais d’entrée de son côté.

Les avantages de la SCPI en assurance vie

Plusieurs moyens existent pour souscrire des parts de SCPI : au comptant, en démembrement, à crédit. Les SCPI sont également éligibles en tant qu’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie. Cette méthode d’investissement présente divers avantages.

Tout d’abord, elle permet de profiter du rendement potentiellement intéressant de la SCPI tout en bénéficiant de la fiscalité favorable de l’assurance vie. En effet, des abattements fiscaux annuels (4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple) s’appliquent sur les retraits après 8 ans de détention du contrat. La fiscalité de l’assurance vie s’avère donc plus avantageuse que celle des SCPI en direct.

Ensuite, la jouissance des parts est plus rapide. Lors d’une souscription en direct, il existe un délai de jouissance allant généralement de 3 à 6 mois entre le moment où vous achetez vos parts et celui où vous percevez les premiers dividendes. Mais dans le cadre de la SCPI en assurance vie, certains assureurs ne mettent pas en place de délai de jouissance. C’est par exemple le cas de Netlife 2.

D’autre part, la liquidité est prise en charge par l’assureur. De cette manière, le risque de blocage à la revente est moindre. Rappelons en effet que la société de gestion ne garantit pas la liquidité des parts dans le cadre de l’investissement en direct.

Notons néanmoins qu’il n’est pas possible de détenir uniquement des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie. Des limites, variables selon les contrats, sont posées. Par exemple, pour les deux contrats présentés ci-dessus, il n’est possible d’investir que jusqu’à 50 % des versements en SCPI. L’épargne doit effectivement être placée sur divers supports (fonds euros et/ou unités de compte).