Investir dans des projets à forte rentabilité avec le crowdfunding immobilier

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, en français “financement participatif”, est un outil de collecte en ligne qui permet à un ensemble de contributeurs de financer collectivement et de manière traçable des projets identifiés. Les opérations de promotion immobilière sont de plus en plus nombreuses à faire appel à ce type de financement participatif et le crowdfunding immobilier s’impose comme l’une des tendances phares de ces dernières années dans l’univers de la pierre papier.

Avec le crowdfunding immobilier, un particulier peut prêter de l’argent à un promoteur ou un marchand de biens par le biais d’une plateforme en ligne. Cela lui permet de participer au financement de programmes immobiliers tout en dynamisant son épargne. Au terme d’une opération réussie, le professionnel rembourse alors le capital au particulier, en plus des intérêts perçus au fil de l’eau ou au dénouement de l’opération.

Si le crowdfunding immobilier existe sous une forme ou une autre depuis de nombreuses années, sa popularité a donc récemment augmenté du fait de la prolifération des opportunités et des plateformes de crowdfunding en ligne. A titre d’illustration, plus de 1,16 milliard d’euros ont été investis dans le crowdfunding immobilier en 2023 selon l’association Financement Participatif France. 1 237 projets ont ainsi été financés, principalement dans l’immobilier résidentiel.

Les avantages du crowdfunding immobilier

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Il s’agit d’un investissement immobilier qui allie financement participatif et promotion immobilière. Pour que cette méthode de financement se mette en place et fonctionne correctement, il est important qu’elle soit organisée car elle fait appel à un grand nombre d’investisseurs et porte sur le marché complexe de l’immobilier.

Quels sont les acteurs d’un projet de financement participatif immobilier ?

Le crowdfunding immobilier fait appel à plusieurs acteurs :

• Des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens qui proposent à des particuliers de financer leurs programmes ;
• Des plateformes qui recensent les différents programmes et leurs caractéristiques (durée, rendement, etc.) ;
• Des prêteurs ou « crowdfunders » à la recherche d’un bon rendement et prêts à mettre leur épargne au service d’une opération immobilière ;
• Des conseillers patrimoniaux qui font l’intermédiaire entre les particuliers et le projet de crowdfunding.

Quelles sont les étapes d’un projet de crowdfunding immobilier ?

Pour accéder au crowdfunding, le promoteur immobilier commence par s’adresser à une plateforme spécialisée en faisant une demande de financement.

Pour cela, il doit impérativement détailler son projet et fournir toutes les informations nécessaires à la collecte afin que la plateforme puisse étudier et valider, ou non, sa demande. Après analyse du projet, la plateforme pourra définir les différentes modalités de collecte incluant les taux d’intérêts et la durée de l’emprunt.

Lorsqu’un projet répond à tous les critères de sélection et une fois les différentes modalités définies par la plateforme de crowdfunding, la collecte est ouverte et mise en ligne. Dès que l’objectif de financement visé est atteint, la collecte est alors clôturée. Cela peut se produire en quelques jours, voire en quelques heures.

Comment sont reversés les intérêts et le capital ?

La manière dont sont reversés les intérêts et le capital varie en fonction des projets de crowdfunding immobilier. Certaines plateformes de crowdfunding immobilier distribuent les intérêts in fine tandis que d’autres distribuent les intérêts au fil de l’eau, sous forme de coupons mensuels, comme la plateforme ClubFunding par exemple.

• In fine : le prêteur récupère les intérêts nets d’imposition et son capital investi au terme de la vente et de sa période d’engagement.
• Coupons mensuels (plus rarement trimestriels) : le prêteur touche les intérêts nets d’imposition de manière mensuelle et récupère son capital investi au terme de la vente.

Quelle est la durée d’investissement ?

La durée d’investissement en crowdfunding immobilier reste relativement faible : selon la nature et la taille du programme, l’horizon d’investissement se situe entre 12 mois et 3 ans. En 2023, la durée moyenne de placement s’élevait à 22,1 mois selon l’association Financement Participatif France.

Ainsi, contrairement à des placements de long terme, le crowdfunder récupère assez rapidement son capital de départ complété des intérêts lorsque le projet est réussi.

Quel est le taux de rendement du crowdfunding immobilier ?

Avec un rendement moyen de l’ordre de 9 % par an, le crowdfunding immobilier offre de belles opportunités d’investissement. A titre d’exemple, en 2023, il a dégagé un rendement moyen de 10,3 % d’après l’association Financement Participatif France.

Le taux de rendement dépend du projet immobilier et il peut varier entre 7 et 12 %. Plus le rendement potentiel est élevé, plus le risque l’est aussi (non remboursement partiel ou total du capital, impayés d’intérêts). De plus, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Les risques du crowdfunding immobilier

Depuis sa création, le crowdfunding immobilier affiche un faible taux de défaut. Néanmoins, il s’agit d’un placement comportant un certain nombre de risques qu’il convient de connaître avant de s’engager.

Il existe différentes catégories de risques liés au crowdfunding immobilier :

• Risques liés au projet immobilier (mauvaise gestion, allongement des délais, difficultés techniques ou administratives, etc.) ;
• Risque de défaillance du porteur du projet (promoteur ou marchand de biens) ;
• Absence de garantie du capital et du rendement ;
• Pas de possibilité de revendre le placement avant le dénouement de l’opération.

De plus, comme de nombreux placements, les projets peuvent subir le contrecoup d’aléas macro économiques, comme une crise de l’immobilier ou une hausse brutale des taux d’intérêt. De même, les épargnants peuvent subir des évolutions législatives défavorables (alourdissement de la fiscalité par exemple).

Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?

Que ce soit pour le particulier ou le promoteur immobilier, il existe de nombreuses raisons de choisir la méthode de financement participatif d’un projet immobilier.

Les atouts du crowdfunding immobilier pour les épargnants

Du point de vue de l’investisseur particulier, le crowdfunding immobilier est très intéressant puisqu’il lui donne accès à un nombre conséquent d’opportunités d’investissement. De plus, la multiplicité des projets proposés par les plateformes de crowdfunding en ligne lui permet de répartir ses fonds en plus petites sommes sur un plus grand nombre d’investissements afin de diversifier au mieux ses placements.

En apportant de nouveaux fonds propres aux promoteurs en besoin de financement, les investisseurs particuliers participent ainsi à concrétiser un programme immobilier, tout en visant une plus-value sur leur investissement initial. En effet, en participant à un projet de crowdfunding, le particulier profite d’un rendement attractif (non garanti) grâce à un retour sur investissement élevé.

De plus, le crowdfunding immobilier est un placement sans contraintes de gestion qui permet d’investir sur le marché immobilier sans avoir à s’impliquer personnellement dans l’achat d’un bien, la gestion locative, les travaux ou encore la revente. Aucuns frais de gestion ne sont dus par les investisseurs. Seuls des frais de commercialisation, de l’ordre de 2 %, sont à anticiper.

Le financement participatif dans la pierre est également idéal pour les épargnants qui souhaitent placer leur épargne sur une courte durée, sans devoir s’engager sur un horizon de long terme comme c’est le cas pour de nombreux placements (PER, PEA, assurance vie, SCPI). En effet, dès lors que le projet immobilier aboutit, le prêteur récupère automatiquement son investissement avec le rendement additionnel. Selon la nature du projet, il faut compter entre 12 et 36 mois pour récupérer son capital avec plus-value, soit avec un paiement des intérêts par coupons mensuels, soit avec un paiement in fine et le versement des intérêts à la fin de l’opération.

L’intérêt du financement participatif pour les professionnels de l’immobilier

Pour les professionnels, il s’agit d’une stratégie gagnante car cela leur permet de boucler le financement de leur projet immobilier. Le crowdfunding immobilier constitue le plus souvent un complément aux sources de financement traditionnelles (fonds propres et emprunts bancaires notamment).

Globalement, les plateformes de crowdfunding offrent surtout l’opportunité aux promoteurs d’élargir leur base d’investisseurs potentiels et d’obtenir des fonds pour des projets qu’ils auraient plus difficilement financés par des canaux plus traditionnels.

Comment investir en crowdfunding ?

Pour investir en crowdfunding, la démarche concrète de l’épargnant consiste à sélectionner le projet sur lequel il souhaite s’engager. Il peut aussi investir sur des projets divers pour parvenir à une plus grande diversification.

Quel montant investir en crowdfunding ?

Le crowdfunding immobilier est un placement accessible, surtout en comparaison de l’achat d’un bien en direct. Généralement, le ticket d’entrée se situe entre 1 000 à 2 000 € selon les projets immobiliers qui sont proposés. A titre d’indication, le montant moyen d’une souscription s’est fixé à 3 709 € en 2023.

Concrètement, certaines plateformes de crowdfunding exigent un investissement minimum plus élevé. D’autres acceptent un placement minimal de 1 000 € par souscription : il s’agit du plus petit ticket d’entrée dans le financement participatif immobilier en France. Tout dépend des conditions fixées par la plateforme et des projets.

Nos conseils de prudence pour bien investir

L’investissement en crowdfunding immobilier n’est pas un placement à capital garanti. Aussi, pour équilibrer votre risque, nous vous conseillons de diversifier vos financements et d’investir sur des projets portés par de gros opérateurs avec un rendement tournant autour de 7 %, ainsi que des projets plus rentables mais aussi plus risqués.

Si vous investissez sur plusieurs programmes de crowdfunding immobilier, nous vous recommandons aussi de varier la typologie de projets (résidentiel, tertiaire…), les promoteurs ou encore la localisation.

Enfin, il convient de placer des liquidités dont vous disposez, et non une épargne de précaution dédiée à constituer un matelas de sécurité en cas d’aléas de la vie (chômage, lourde dépense imprévue, etc.). De même, l’argent investi restant bloqué jusqu’à l’échéance du projet, il ne faut pas placer une épargne dont vous avez besoin à tout moment.

Où investir en crowdfunding immobilier ?

Pour participer au financement participatif d’un projet immobilier, l’investisseur doit se tourner vers des plateformes de crowdfunding spécialisées dans les projets immobiliers.

Ces plateformes ont l’avantage d’être accessibles en ligne et de proposer une offre variée de programmes participatifs rigoureusement choisis par leur comité de sélection. Cet intermédiaire assure la bonne qualité du projet immobilier puisqu’il aura au préalable mené une enquête approfondie sur le promoteur et la viabilité de son programme.

De plus, les plateformes de crowdfunding encadrent le projet et tiennent informés les prêteurs tout au long de l’investissement. Elles leur permettent d’accéder au détail de l’opération immobilière et leur partagent un dossier d’investissement approfondi dans lequel ils peuvent trouver :

• Les informations concernant la société (promoteur ou marchand de bien) qui organise la collecte (date de création, chiffre d’affaires, capital social, dirigeant, autres projets réalisés…) ;
• Le tableau de financement du projet (fonds propres opérateur, crédit bancaire, le financement participatif et le prix d’acquisition total) ;
• Les points forts du projet (localisation, autorité du promoteur, absence de risque administratif, location à 100 %…) ;
• Les points d’attention (risques d’illiquidité, de commercialisation, de perte partielle ou complète du capital…).

La fiscalité allégée du crowdfunding immobilier

Depuis 2018, les contribuables qui investissent en crowdfunding immobilier ont le choix entre 2 modes d’imposition :

• Le prélèvement forfaitaire unique de 30 % (flat tax) qui se compose des prélèvements sociaux (17,2 %) et de l’impôt sur le revenu (12,8 %, sous la forme d’un prélèvement forfaitaire non libératoire au titre d’acompte) ;
• Le barème de l’impôt sur le revenu (fiscalité classique), auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Si vous n’êtes pas imposable, vous pouvez tout à fait demander une dispense concernant le paiement de l’acompte.

Nous recommandons aux investisseurs situés dans une tranche d’imposition basse (TMI de 11 %) d’opter pour le barème de l’impôt sur le revenu. En revanche, pour les investisseurs fortement imposés (TMI de 30 % ou plus), l’option flat tax est nettement plus avantageuse. Grâce à cette option, les intérêts de placement, dividendes et autres plus-values sont imposés au taux forfaitaire de 30 %, indépendamment du patrimoine et des revenus imposables de l’investisseur.

Crowdfunding immobilier : avantages et inconvénients

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Le crowdfunding immobilier se démocratise de plus en plus. Son succès repose sur ses rendements attractifs, mais également sur la qualité des programmes proposés, notamment en ce qui concerne la gestion du risque. Mais quels sont les risques du crowdfunding immobilier et comment les limiter ?

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