Les risques du crowdfunding immobilier

Taux de défaut du crowdfunding immobilier

L’objectif du crowdfunding immobilier, ou financement participatif, est de permettre qu’un projet immobilier voie le jour grâce aux sommes placées par les investisseurs. Cependant, il n’y a pas de garantie sur la réalisation et la viabilité de ce projet. Et comme pour tout investissement immobilier, les risques du crowdfunding immobilier ne doivent pas être ignorés.

Le placement présente tout de même un des meilleurs couples rendement/risque du marché, avec notamment un rendement moyen de 10,1 % en 2023 selon le baromètre Mazars. En effet, les risques du crowdfunding immobilier sont nombreux mais leur très bonne gestion permet de les réduire considérablement.

Le taux de défaillance du financement participatif est relativement faible. Il s’agit d’un ratio qui calcule le non-paiement des échéances d’un emprunt. Concrètement, il est calculé sur la base de projets dans le cadre desquels les investisseurs ont subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts. Le taux de défaut est estimé à environ 2 % en début d’année 2024. Une hausse est attendue à moyen terme.

Ce taux de défaillance, comparé aux sommes collectées et au nombre d’opérations financées (1,16 milliard d’euros pour financer 1 237 projets en 2023), reste cependant assez faible.

Risques du crowdfunding immobilier liés au projet immobilier

Le projet immobilier en lui-même peut présenter différents risques, que l’on peut répartir en plusieurs catégories.

Risque opérationnel

Des évènements sur le chantier peuvent venir entraver le bon déroulement des travaux et par conséquent entraîner un retard. Il peut par exemple y avoir une pénurie de matériaux, une mauvaise gestion de la part des entreprises travaillant sur le chantier, la faillite d’un prestataire, etc.

Risque technique

Des problèmes au moment de l’étude des sols et des fondations ou encore des études thermiques ou acoustiques peuvent intervenir. Une mauvaise surprise entraînera par exemple un changement de stratégie dans les choix des fondations et pourra mener à une augmentation des coûts et/ou un retard.

Risque administratif et juridique

Il porte sur toutes sortes d’autorisations administratives. Il apparaît lors des complications pour obtenir le permis de construire, les assurances, la conformité des actes de ventes, etc.

Risque financier

Il concerne principalement le risque de dépassement du budget. Effectivement, les coûts sont parfois mal évalués ou l’opérateur peut rencontrer des difficultés dans l’obtention du crédit bancaire.

Risque commercial

Il est la plupart du temps lié à un retard sur la vente des lots. Cela signifie que les logements construits ou rénovés ne trouvent pas tout de suite d’acheteurs et les investisseurs devront alors attendre plus longtemps pour récupérer leur capital.

Risques du crowdfunding immobilier liés au porteur du projet

Les risques liés à l’opérateur reposent principalement sur d’éventuelles difficultés financières. Celui-ci peut également présenter d’autres types de défaillances.

Les plateformes de crowdfunding immobilier analysent l’expérience des promoteurs et des marchands de biens (nombre d’années d’expérience, nombre de lots livrés, qualité des programmes précédents, réputation, etc.) pour limiter ce risque au maximum. De la même manière, elles étudient également la structure du capital, le bilan financier, la trésorerie ou encore les éventuels litiges en cours du porteur du projet.

Ces analyses sont réalisées par des experts avant la phase de financement sur la plateforme et les risques sont ainsi assez réduits.

Risques du crowdfunding immobilier liés aux obligations

En dehors du projet en lui-même et des acteurs, il existe des risques spécifiques à l’investissement en titres non cotés.

Risque de perte partielle ou totale en capital

Pour les obligations comme pour les autres titres financiers, le capital n’est pas garanti. Si le projet financé connaît un échec, il est possible de perdre la totalité des sommes investies (pas plus). Si les difficultés rencontrées sont moindres, vous pouvez récupérer une partie de votre capital.

Risque d’illiquidité

Les titres que vous recevez en contrepartie de votre investissement sont en principe cessibles sur le marché secondaire. Cependant, ce dernier n’est pas structuré et organisé. Il peut donc s’avérer très compliqué de revendre vos obligations.

Risque de rendement inférieur

Même si les plateformes dédiées sélectionnent des projets en mesure de s’accomplir, le rendement annoncé en amont de l’investissement n’est jamais garanti. Les différents facteurs cités précédemment peuvent effectivement compromettre l’opération immobilière et potentiellement venir diminuer la rentabilité.

Risque de modification de la durée de l’emprunt

Si des retards interviennent pendant la réalisation du projet immobilier, vous récupérerez potentiellement votre capital plus tard que prévu. L’argent investi est en effet bloqué pendant toute la durée du projet.

Risques du crowdfunding immobilier liés à des éléments extérieurs

Ces incertitudes ne sont pas liées au projet en lui-même ni au mode de fonctionnement de l’investissement. Elles sont très difficiles à contrôler ou prévoir.

Risques macroéconomiques

Nous ne sommes jamais à l’abri d’une variation soudaine des prix immobiliers, des taux d’intérêts, ou encore d’une forte inflation. Ces éléments peuvent entraîner plusieurs difficultés, principalement d’ordre financier, pour les intervenants et ainsi venir entraver la réalisation du projet.

Risques liés à des changements législatifs

Des modifications de la réglementation, des normes ou encore de la fiscalité peuvent intervenir en cours de vie du projet, changeant ainsi la donne pour les différents acteurs.

Risques liés au climat

Il n’est pas toujours possible d’anticiper plusieurs mois à l’avance les inondations, tempêtes ou autres évènements climatiques qui peuvent venir endommager et retarder le projet.

Comment limiter les risques du crowdfunding immobilier

Plusieurs démarches peuvent être suivies pour limiter les risques du crowdfunding immobilier au maximum. Il est tout d’abord primordial de s’informer sur le placement afin de bien connaître son fonctionnement avant d’investir. Certaines plateformes comme Fortuny mettent à votre disposition des fiches détaillées dédiées au crowdfunding immobilier ainsi que d’autres placements pour vous donner toutes les informations essentielles.

Par ailleurs, le capital étant bloqué jusqu’à l’échéance du projet de financement participatif, il faut investir uniquement le capital dont on est sûr de ne pas avoir besoin à court terme. Il est également conseillé de diversifier son portefeuille entre plusieurs supports d’investissement dans le but de mutualiser les risques au maximum.

Puis, il est nécessaire de s’assurer de la fiabilité du programme de crowdfunding immobilier en passant par une plateforme spécialisée compétente. Même si, rappelons-le, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, nous vous recommandons de vous faire accompagner par un professionnel. Les conseillers en gestion de patrimoine du cabinet Fortuny connaissent parfaitement le marché et sont au courant dès qu’une opportunité d’investissement en crowdfunding immobilier se présente. Ils vous orienteront vers des programmes intéressants et vous apporteront des recommandations adaptées à votre profil.