Défiscalisation immobilière : les dispositifs à connaître

Définition de la défiscalisation immobilière

Dans sa définition la plus stricte, la défiscalisation immobilière consiste à investir dans l’immobilier en suivant un certain nombre de conditions afin d’en retirer un avantage fiscal. Le plus souvent, ce dernier prendra la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Les conditions à suivre pour profiter des avantages fiscaux établis par les lois de défiscalisation immobilière varient selon les dispositifs et les intentions poursuivies par le législateur. Certaines lois visent à augmenter l’offre de logements neufs mis en location à un loyer modéré, comme la loi Pinel par exemple. D’autres ciblent davantage la rénovation du patrimoine immobilier ancien, à l’image de la loi Denormandie.

Le recours à des régimes de défiscalisation immobilière pour attirer les épargnants vers l’investissement locatif existe de longue date. Cependant, les différents dispositifs n’ont pas vocation à être maintenus en place éternellement. Au gré des évolutions législatives, certaines lois sont amendées pour devenir plus attractives ou plus contraignantes, tandis que certains dispositifs prennent fin, comme les lois Scellier et Duflot, par exemple. Plus récemment, la réforme de la loi Pinel prévoit l’extinction du dispositif à la fin de l’année 2024.

Par ailleurs, les avantages fiscaux des lois de défiscalisation immobilière s’accompagnent de nombreuses conditions à suivre : emplacement de l’investissement, engagement de location, plafonds de loyers et de ressources du locataire, type de travaux à réaliser, délais à respecter… La liste peut s’avérer longue, mais il convient de bien la connaître. En effet, le non-respect des conditions prévues par la loi peut se traduire par une remise en cause de l’avantage fiscal octroyé, ce qui pénalise très fortement l’investisseur.

Les avantages de la défiscalisation immobilière

Fonctionnement des lois de défiscalisation immobilière

Les différents dispositifs varient dans leur fonctionnement, notamment en fonction de l’avantage fiscal octroyé.

Réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif dans l’immobilier neuf

Dans sa version la plus connue, la défiscalisation immobilière permet de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années. Cet avantage fiscal vient en contrepartie de plusieurs conditions, comme :

• L’achat du bien immobilier, dans une des zones visées par la loi le cas échéant ;
• L’engagement de mise en location du bien, sur une durée préétablie. Durant cette même période, le propriétaire percevra la réduction d’impôt chaque année ;
• Le respect des conditions prévues par la loi (plafond de loyer à ne pas dépasser et conditions de revenus du locataire par exemple). Ces conditions varient d’un dispositif à un autre.

Traditionnellement, le calcul de la réduction d’impôt s’appuie sur un pourcentage du prix d’achat du bien. Le montant ainsi obtenu est réparti sur le nombre d’années de l’engagement de location.

Ce fonctionnement s’applique à date aux investissements en loi Pinel, et donc aux dispositifs Pinel, Pinel+ et Pinel Outre-mer. Le dispositif dit Loc’Avantages, qui a pris la suite de la loi Cosse “Louer abordable” en 2022, repose pour sa part sur un principe similaire mais avec une différence notable : le taux de réduction d’impôt varie selon la décote pratiquée sur le loyer par rapport à la moyenne du marché.

Historiquement, l’octroi d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif a été retenu pour les investissements en :

• Loi Censi-Bouvard ;
• Loi Duflot ;
• Loi Scellier.

Réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif avec obligation de travaux

Il existe certains régimes de défiscalisation immobilière qui ouvrent droit à un avantage fiscal (réduction d’impôt) en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier en vue de le louer, à condition de réaliser un minimum de travaux dans le bien. Dans cette configuration, il ne suffit donc pas de mettre en place un investissement locatif, puisqu’une rénovation devra être engagée préalablement à la mise en location.

Le dispositif Denormandie, qui relève de ce fonctionnement, permet également de bénéficier d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un local à transformer en logement pour le mettre en location. Le principe reste cependant similaire, puisqu’il convient d’acheter un bien, de mettre en œuvre des travaux puis de le louer pour loger un particulier.

La loi Malraux, qui vise la restauration de biens immobiliers situés dans des quartiers historiques, offre également une réduction d’impôt dès lors que le propriétaire pratique des travaux et remet le bien en location. Compte tenu du type de biens visé, du coût potentiel des travaux et du montant maximum de la réduction d’impôt (jusqu’à 120 000 € étalés sur 4 ans), ce dispositif s’adresse davantage aux particuliers les plus fortunés et les plus imposés.

Déduction fiscale des charges immobilières

Une autre manière de retirer un avantage fiscal d’un investissement immobilier consiste à optimiser sa fiscalité en profitant d’un déficit foncier. Ce dernier, qui apparaît lorsque les charges payées par le propriétaire sont supérieures à ses revenus fonciers, permet de profiter d’une déduction fiscale de l’excédent. Cela permet de diminuer le revenu imposable global, dans la limite de 10 700 € par an. Dans une optique de défiscalisation, le déficit foncier trouvera son origine dans le financement de travaux dans un logement ancien destiné à être mis en location.

Ce type de dispositif s’adresse uniquement aux contribuables qui perçoivent déjà des revenus fonciers. Il peut s’avérer utile pour générer un avantage fiscal sur plusieurs années (le cas échéant) puisqu’il peut être reporté si le seuil des 10 700 € annuels est atteint. De plus, l’économie d’impôt n’entre pas dans le champ du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer, contrairement à la majorité des dispositifs de défiscalisation.

Habituellement, un investisseur intéressé par ce type de dispositif visera un achat dédié au déficit foncier à proprement parler. Il est également possible d’opter pour l’acquisition d’un bien relevant de la loi Monuments historiques : plus avantageux à différents égards, il s’agit toutefois d’un placement plus complexe à gérer, compte tenu des spécificités liées à la nature du bien.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Retrouvez notre passage en revue des différents dispositifs grâce auxquels un investissement immobilier peut vous permettre de diminuer la pression fiscale.

Dispositif Pinel (Pinel, Pinel+, Pinel Outre-mer)

A date, la loi Pinel représente le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu des Français. Il permet à un investisseur locatif dans l’immobilier neuf (appartement uniquement) d’obtenir une réduction d’impôt calculée sur la base du prix d’acquisition dans la limite de 300 000 € et du prix au mètre carré du bien (5 500 €).

Pinel

Le taux de l’avantage fiscal varie selon la durée de l’engagement de location pris par le bailleur : 6 ou 9 ans initialement, avec possibilité de le proroger par période de trois ans jusqu’à atteindre 12 ans de location.

Les taux de la réduction d’impôt Pinel ont été revus à la baisse pour les investissements réalisés en 2024 :

• 9 % sur 6 ans ;
• 12 % sur 9 ans ;
• 14 % sur 12 ans.

Pinel+

Depuis début 2023, le dispositif Pinel+ permet de profiter d’une réduction d’impôt plus élevée que celle proposée par le Pinel “traditionnel”. En réalité, le Pinel+ (aussi appelé Super Pinel) maintient l’avantage fiscal tel qu’il existait jusqu’en 2022, avec des réductions d’impôt de :

• 12 % sur 6 ans (6 000 € par an maximum) ;
• 18 % sur 9 ans (6 000 € par an maximum) ;
• 21 % sur 12 ans (5 250 € par an maximum).

D’autres caractéristiques sont à prendre en considération pour investir sous le régime Pinel+. Celui-ci intègre par exemple des exigences plus élevées en matière de performance énergétique. De plus, les logements éligibles doivent se situer dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Enfin, des critères supplémentaires en matière de qualité de vie sont prévus, concernant l’agencement des pièces ou encore la surface habitable minimale en fonction du nombre de pièces par exemple.

Pinel Outre-mer

Déclinaison ultramarine de ce régime, le dispositif Pinel Outre-mer connaît lui aussi une baisse des taux de réduction d’impôt en 2023 et 2024. En 2024, ils s’établissent ainsi à :

• 20 % pour un engagement de 6 ans ;
• 23 % pour un mise en location sur 9 ans ;
• 25 % pour un engagement de 12 ans.

Outre son taux de réduction d’impôt plus élevé, le Pinel Outre-mer présente également l’avantage d’être soumis au plafonnement des niches fiscales à 18 000 € par an, au lieu de la limite de 10 000 € qui s’applique aux investissements Pinel en métropole.

Dispositif Denormandie

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, la loi Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal similaire à celui du Pinel+. Cela étant, la typologie de biens éligibles est différente. Il doit s’agir :

• D’un logement ancien, dans lequel des travaux doivent être effectués ;
• D’un local (bureau, hangar, etc.) devant être transformé en logement résidentiel.

L’octroi de la réduction d’impôt est conditionné à la réalisation de travaux conséquents. Leur montant doit atteindre un minimum de 25 % du coût total de l’opération, ce qui comprend le prix d’acquisition, les frais et taxes ainsi que le coût desdits travaux. La rénovation doit notamment permettre d’améliorer la performance énergétique du logement, de manière à répondre aux exigences fixées par la loi.

Enfin, le bien doit être mis en location pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, selon les modalités retenues par l’investisseur. La location doit respecter des conditions précises, au niveau des plafonds de loyer applicables et de plafonds de revenus du locataire.

Le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location :

• 12 % sur 6 ans (23 % en Outre-mer) ;
• 18 % sur 9 ans (29 % en Outre-mer) ;
• 21 % sur 12 ans (32 % en Outre-mer).

Seules certaines villes sont éligibles aux investissements Denormandie. Il s’agit de communes qui connaissent des problématiques de déclin démographique ou de détérioration du parc immobilier ancien. Les communes en zone labellisée “Cœur de ville” ou faisant l’objet d’une convention d’opération de revitalisation du territoire sont également concernées.

La réduction d’impôt Denormandie entre dans le champ du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

Déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier repose sur la déduction fiscale des dépenses effectuées au titre d’un investissement locatif vide. L’investisseur fait alors l’acquisition d’un bien dans l’immobilier ancien, dans lequel des travaux doivent être réalisés.

Ces dépenses de rénovation vont générer des charges, que le propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers, dans le cadre du régime réel d’imposition. Pour profiter pleinement de l’avantage fiscal du déficit foncier, il devra rester un reliquat de charges à déduire une fois les revenus fonciers purgés de fiscalité. Cette somme pourra alors être déduite du revenu imposable global du bailleur, dans la limite de 10 700 € par an (hors cas particuliers).

Lorsque ce plafond annuel est atteint, l’investisseur pourra reporter l’excédent éventuel sur les revenus fonciers et le revenu imposable global des années suivantes. Ce report est limité à 6 années maximum, en ce qui concerne l’imputation sur le revenu global, et 10 années lorsque le déficit est imputé sur les revenus fonciers.

Grâce à cet avantage fiscal, l’investisseur génère une économie d’impôt, puisque son revenu imposable diminue. Le montant de cette dernière sera fonction de deux variables :

• Le montant du déficit foncier déduit du revenu global ;
• Le taux marginal d’imposition du propriétaire (0, 11, 30, 41 ou 45 %).

Dispositif Malraux

La loi Malraux ouvre droit à un puissant avantage fiscal, adapté aux contribuables les plus fortunés et les plus imposés. Son objectif est de favoriser la restauration d’immeubles anciens situés dans des quartiers dits historiques. Il ouvre droit à une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux pratiqués, selon des conditions spécifiques.

Le taux de la réduction d’impôt Malraux se situe à 22 ou 30 % selon la localisation du bien. Outre les particularités liées à l’emplacement du bien, le propriétaire devra veiller au respect des contraintes réglementaires qui encadrent les travaux à réaliser pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal. De plus, le bien devra être mis en location vide à l’issue de l’achèvement des travaux, et ce pendant une période de 9 ans minimum.

Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière, l’investissement en loi Malraux n’est soumis à aucun plafonnement des niches fiscales. Le montant maximum de travaux éligibles pouvant être pris en compte est fixé à 400 000 € sur 4 ans. Ce faisant, la réduction d’impôt Malraux peut aller jusqu’à 120 000 € sur 4 ans (au taux de 30 %).

Dispositif Monuments historiques

La loi sur les Monuments historiques permet d’obtenir un avantage fiscal en contrepartie de la rénovation d’un bien immobilier remarquable. Ce dernier devra, au choix :

• Être classé comme “Monument historique” ;
• Figurer à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques ;
• Faire partie du Patrimoine National ;
• Détenir le label de la Fondation du patrimoine.

A l’inverse de la loi Malraux, à laquelle il est souvent associé, le régime des Monuments historiques ne délivre pas une réduction d’impôt pour qu’il repose sur la déductibilité des dépenses de rénovation et d’entretien. Les montants déductibles font l’objet de plafonds, qui varient selon les circonstances.

Le propriétaire est libre de mettre le bien en location ou non. Il peut également l’occuper en tant que résidence principale. Dans tous les cas, il devra conserver la propriété du bien pendant au moins 15 années après la réalisation des travaux.

Dispositif Loc’Avantages

Successeur désigné de la loi Cosse, le dispositif Loc’Avantages propose une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui pratiquent un loyer modéré. Plus précisément, le loyer doit être inférieur à la moyenne du marché, tandis que le bien doit être loué à des locataires respectant certaines conditions de ressources.

La logique de la défiscalisation Loc’Avantages est la suivante : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée. Cette dernière peut ainsi se situer entre 15 et 65 %, selon les modalités retenues (niveau de loyer, avec ou sans intermédiation locative, entre autres). Point important, ce taux s’applique au montant des recettes locatives brutes perçues par le bailleur au titre du logement mis en location. La réduction d’impôt est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.

La location vide doit s’effectuer dans le cadre d’une convention Anah (Agence nationale de l’habitat et de l’aménagement), pour une durée de 6 ans minimum. Des conditions de performance énergétique doivent également être respectées pour être éligible au dispositif.

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