Dispositif Loc’Avantages : défiscaliser avec la location abordable

Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages – Définition

Le dispositif d’investissement locatif Loc’Avantages vise à faciliter l’accès au logement en le rendant plus abordable pour les locataires. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt attractive. Cet avantage fiscal se décline sous plusieurs formes, en fonction du niveau de loyer appliqué et du recours ou non à l’intermédiation locative. Le taux de réduction d’impôt varie de 15 à 65 % selon les cas.

Le régime Loc’Avantages, qui a pris la suite du dispositif “Louer abordable” ou “Cosse”, intègre obligatoirement un conventionnement avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Dans le cadre de ce conventionnement, le propriétaire bailleur doit se conformer à des plafonds de loyer et de ressources du locataire. De plus, il doit respecter un engagement de location de six ans minimum. Il est ensuite libre de poursuivre son engagement sans limite de temps, afin de continuer à bénéficier de l’avantage fiscal.

La location vide peut cibler un bien neuf ou ancien, sans restriction particulière à cet égard. La loi ne prévoit pas non plus de zonage géographique particulier. En revanche, des critères de performance énergétique sont à respecter, dans le but d’écarter les passoires énergétiques.

Les avantages du dispositif Loc’Avantages

Réduction d’impôt Loc’Avantages

L’avantage fiscal du dispositif Loc’Avantages varie sensiblement selon les modalités de l’engagement de location pris par le bailleur et la localisation du bien.

Taux de réduction d’impôt

La loi prévoit cinq taux de réduction d’impôt possibles dans le cadre d’un investissement de défiscalisation immobilière Loc’Avantages. Le taux applicable est établi à l’aune de deux paramètres distincts :

• Le type de location choisi : intermédiaire, sociale ou très sociale. A chaque type de location correspond des plafonds de loyer et de ressources spécifiques. Plus les plafonds sont bas, plus l’avantage fiscal octroyé est important.
• Le recours ou non à une intermédiation locative. Ce choix donne droit à une réduction d’impôt légèrement supérieure en location intermédiaire ou sociale. L’intermédiation locative est obligatoire pour procéder à une location très sociale, et donc bénéficier du taux maximum de la réduction d’impôt.

Le tableau suivant récapitule les avantages fiscaux disponibles dans le cadre du dispositif :

Calcul de la réduction d’impôt

Pour obtenir le montant de la réduction d’impôt, on applique le taux de l’avantage fiscal au montant des revenus annuels bruts générés par la location. Il s’agit là d’une particularité notable du dispositif Loc’Avantages, par rapport à d’autres régimes de défiscalisation immobilière, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie. En effet, ces dernières s’appuient sur le montant de l’acquisition (dans la limite de 300 000 €) pour déterminer celui de l’avantage fiscal.

En Loc’Avantages, les plafonds de loyer sont définis localement, en appliquant une décote aux loyers de marché (voir plus loin). Il est donc difficile de donner des montants précis de réduction d’impôt : tout dépend de la localisation de l’investissement et du plafond de loyer à retenir.

Le site internet de l’Anah met un simulateur à disposition des investisseurs potentiels pour donner une indication sur le montant de loyer applicable et celui de la réduction d’impôt.

Exemple de réduction d’impôt Loc’Avantages avec le simulateur Anah

Pour illustrer le calcul de la réduction d’impôt Loc’Avantages, voici un exemple tiré d’une simulation réalisée sur le site de l’Anah en date du 31 janvier 2024. Les éléments présentés ci-dessous sont donnés à titre purement indicatif.

• Logement : appartement de 40 mètres carrés situé dans Paris (17ème arrondissement)
• Plafond de loyer en location intermédiaire : 1 160 € par mois
  • Réduction d’impôt sans intermédiation locative : 2 088 € par an (15 % des revenus locatifs annuels)
  • Réduction d’impôt avec intermédiation locative : 2 784 € par an (20 % des revenus locatifs annuels)
• Plafond de loyer en location sociale : 955,20 € par mois
  • Réduction d’impôt sans intermédiation locative : 4 011,84 € par an (35 % des revenus locatifs annuels)
  • Réduction d’impôt avec intermédiation locative : 4 584,96 € par an (40 % des revenus locatifs annuels)
• Plafond de loyer en location très sociale : 750,80 € par mois
  • Réduction d’impôt avec intermédiation locative : 5 856,24 € par an (65 % des revenus locatifs annuels)

Les conditions du dispositif Loc’Avantages

Pour défiscaliser à l’aide d’un investissement Loc’Avantages, un certain nombre de conditions doivent être respectées.

Conventionnement Anah et caractéristiques de la location

Pour avoir droit à la défiscalisation, le propriétaire bailleur doit obligatoirement signer une convention avec l’Anah. La signature doit intervenir avant la conclusion du bail de location, ou dans un délai de deux mois après sa prise d’effet. C’est dans le cadre du conventionnement Anah que le propriétaire bailleur choisit le type de location qu’il souhaite suivre : intermédiaire, sociale ou très sociale.

Toutes les démarches nécessaires s’accomplissent sur le site internet de l’Anah (dépôt du dossier, réception et dépôt des documents à signer). Une copie du bail doit également être déposée, avec une copie de l’avis d’imposition du locataire au titre de l’avant-dernière année précédant la prise de bail (soit l’avis d’impôt délivré en 2022 pour une mise en location en 2024).

Une fois établie, la convention court sur une période de six ans. A l’issue de cette période, elle peut être renouvelée tous les trois ans, pour continuer à bénéficier de la réduction d’impôt.

Le conventionnement Anah peut prévoir la réalisation de travaux. Dans ce cas, des aides financières sont déblocables sous conditions, pour couvrir un pourcentage donné du montant des travaux jusqu’à un certain plafond. Les conditions sont les suivantes :

• Logement achevé depuis plus de 15 ans ;
• Travaux de réhabilitation ou d’amélioration de la performance énergétique (étiquette D a minima sur le diagnostic de performance énergétique) réalisés par des professionnels du bâtiment ;
• Pas de travaux d’agrandissement ou assimilables à de la construction neuve.

Intermédiation locative

L’intermédiation locative consiste à confier la gestion locative à un opérateur spécialisé dans ce domaine. Elle peut prendre la forme d’un mandat de gestion confié à une agence immobilière sociale. Autre option, le bien peut être sous-loué au locataire final par une association agréée par l’Etat. L’intermédiaire est identifié avec les services de l’Agence nationale de l’habitat, au moment d’établir la convention Anah.

Pour rappel, le recours à un intermédiaire locatif est obligatoire pour une location de type très sociale. Pour les locations intermédiaires et sociales, l’intermédiation n’est pas obligatoire mais ouvre droit à une réduction d’impôt supérieure (5 % supplémentaires).

Agence immobilière sociale

Avec cette option, l’agence immobilière se charge de mettre le bailleur et le locataire en relation et d’établir le bail de location signé par les deux parties. L’agence s’occupe également de la réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que de la perception des charges. Elle peut également proposer une garantie Visale des loyers, mais n’est pas redevable des paiements “manqués” en période de vacance locative.

A bien des égards, ce type d’intermédiation locative se rapproche donc du service proposé par une agence immobilière classique.

Organisme agréé

Un organisme agréé par l’Etat pour prendre en charge l’intermédiation locative doit assurer un suivi plus poussé qu’une agence immobilière sociale. En particulier, cette entité devient locataire du logement, qu’elle va ensuite sous-louer à un foyer qu’elle choisit. A ce titre, l’organisme est donc redevable du loyer et des charges auprès du bailleur. Et ce, y compris en cas de vacance locative.

En complément, l’association doit prendre en charge l’entretien courant, les petites réparations (hors vétusté) et la remise en état en cas de dégradation. Elle assure également l’accompagnement social du foyer qui occupe le bien.

Prime d’intermédiation locative

Sous certaines conditions, le propriétaire bailleur peut percevoir une prime d’intermédiation locative. Elle est réservée aux bailleurs qui optent pour une location sociale ou très sociale avec intermédiation locative pendant au moins trois ans.

La prime doit être demandée auprès de l’Anah à l’aide d’un formulaire dédié. Son montant varie selon les caractéristiques de la location :

• 1 000 € en cas de location intermédiée par un organisme agréé ;
• 2 000 € lorsqu’une agence immobilière sociale prend en charge la gestion locative ;
• 3 000 € en cas de recours à une agence immobilière sociale lorsque le logement n’excède pas 40 mètres carrés.

Plafonds de loyers

Les mises en location sous le dispositif Loc’Avantages doivent se conformer à des plafonds de loyers. Ces derniers varient selon la localisation du bien. Ils sont définis par commune, en appliquant une décote aux niveaux de loyers constatés sur le marché :

• Location intermédiaire : décote de 15 % ;
• Location sociale : décote de 30 % % ;
• Location très sociale : décote de 45 %.

Contrairement aux dispositifs Pinel et Denormandie, il n’existe pas donc pas de loyers plafonds définis par zone. Les investisseurs potentiels qui souhaitent obtenir une indication concernant le loyer applicable dans leur cas peuvent utiliser le simulateur dédié de l’Anah.

Plafonds de ressources des locataires

Les locataires sous le régime Loc’Avantages doivent respecter des plafonds de ressources réévalués chaque année. Il convient d’indiquer cependant que cette condition n’est prise en considération qu’à la signature du bail. Lorsque la location est confiée à une association agréée par l’Etat, le bailleur n’est pas tenu de vérifier les revenus du sous-locataire.

Voici les plafonds de ressources applicables pour un bail signé en 2023 et en début d’année 2024, dans l’attente de la publication des nouveaux plafonds.

Plafonds de revenus en zone A bis

Plafonds de revenus en zone A

Plafonds de revenus en zone B1

Plafonds de revenus en zone B2 et zone C

Plafonds de revenus dans les départements d’Outre-mer

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