Loi Denormandie : défiscaliser dans l’immobilier ancien

Qu’est-ce que la loi Denormandie – Définition

Entrée en vigueur en 2019, la loi Denormandie est une loi de défiscalisation immobilière. En d’autres termes, elle fixe les paramètres du dispositif Denormandie et les conditions dans lesquelles les investisseurs immobiliers peuvent obtenir une réduction d’impôt.

Concrètement, cela concerne les acheteurs d’un logement ancien dans certaines zones, qui s’engagent à effectuer des travaux de rénovation avant de mettre le bien en location vide sous conditions (loyers, revenus du locataire notamment). La réduction d’impôt ainsi obtenue est étalée sur la période d’engagement de mise en location. Celle-ci peut durer 6, 9 ou 12 ans.

A bien des égards, la loi Denormandie correspond à une déclinaison du célèbre dispositif Pinel, dont il reprend de nombreuses caractéristiques. Toutefois, le dispositif Denormandie vise exclusivement les logements anciens, là où le Pinel ne cible que les logements neufs. De plus, les conditions liées à la réalisation de travaux de rénovation constituent une donnée essentielle à prendre en compte pour investir en Denormandie.

Outre l’achat d’un bien en direct, le dispositif Denormandie est également accessible au travers de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Les SCPI fiscales Denormandie permettent en effet de profiter d’une réduction d’impôt équivalente, mais sans les tracas de la gestion des travaux ou des locataires.

Les avantages de la loi Denormandie

Défiscalisation Denormandie : la réduction d’impôt

Focus sur l’avantage fiscal de la loi Denormandie : taux, calcul et montant de la réduction d’impôt.

Taux de réduction d’impôt Denormandie

Le taux de l’avantage fiscal de la défiscalisation immobilière Denormandie varie selon la durée de l’engagement de location pris par l’investisseur. Il s’échelonne comme suit pour les investissements en métropole :

• 12 % pour un engagement de 6 ans (2 % par an) ;
• 18 % pour une mise en location pendant 9 ans (2 % par an) ;
• 21 % pour un engagement de 12 ans (2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an sur les 3 dernières années).

Ce pourcentage est appliqué sur le coût total de l’investissement (prix d’achat du bien + montant des travaux). D’autres paramètres sont pris en considération dans le calcul final (voir partie suivante).

Dans le cadre d’un investissement Denormandie en outre-mer, les taux de réduction d’impôt sont rehaussés de la façon suivante :

• 23 % sur 6 ans (3,83 % par an) ;
• 29 % sur 9 ans (3,83 % par an pendant 6 ans, puis 2 % par an pendant 3 ans) ;
• 32 % sur 12 ans (3,83 % par an pendant 6 ans, puis 2 % par an sur les 3 années suivantes et 1 % par an pour les 3 dernières années).

Calcul de la réduction d’impôt Denormandie

Le calcul de l’avantage fiscal d’un investissement Denormandie prend en compte le coût total de l’opération. Cela correspond au prix d’achat du bien, augmenté des dépenses suivantes :

• Frais de notaire : honoraires du notaire, droits de mutation à titre onéreux (DMTO) et taxe de publicité foncière ;
• Frais d’agence immobilière le cas échéant (et autres intermédiaires) ;
• Montant des travaux (25 % du coût total de l’opération minimum).

Le montant du coût total de l’opération retenu pour calculer la réduction d’impôt Denormandie est toutefois plafonné. Deux limites sont à prendre en considération :

• 300 000 € au titre du coût total de l’opération ;
• 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

Si l’un de ces deux plafonds est dépassé, l’excédent n’intègre pas le calcul de la réduction d’impôt. Par exemple, si le coût total de l’opération atteint 400 000 €, les 100 000 € de surplus ne seront pas comptabilisés : seuls 300 000 € seront pris en considération, dès lors que le plafond de 5 500 € est respecté. De fait, le montant maximum de la réduction d’impôt est donc plafonné (voir partie suivante).

Montant de la réduction d’impôt Denormandie

Compte tenu des taux applicables et des conditions de calcul, voici les montants maximums de la réduction d’impôt Denormandie (investissement en métropole) :

En ce qui concerne un investissement Denormandie outre-mer, le montant de l’avantage fiscal se situe comme suit :

Les conditions de la loi Denormandie

Au-delà des règles qui déterminent le montant de la réduction d’impôt Denormandie, de nombreuses conditions sont à retenir, concernant le type de logement, les travaux à réaliser, les loyers applicables et les revenus du locataire.

Conditions liées au logement

Tous les logements anciens ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie. La loi cible en effet des localisations particulières. Ainsi, le logement doit se situer :

• Dans une commune du programme Action Cœur de Ville (ACV) ;
• Dans une commune signataire d’une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
• Dans une commune affichant un besoin de réhabilitation de l’habitat important.

Depuis le 11 avril 2024, les copropriétés en difficulté faisant l’objet de mesures d’administration provisoire sont éligibles au dispositif. Il en va de même pour les copropriétés figurant dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

Un simulateur dédié sur le site service-public.fr permet de vérifier l’éligibilité d’une commune au dispositif Denormandie.

Outre la localisation, le logement doit également faire l’objet de travaux de rénovation avant d’être mis en location nue. Comme évoqué plus haut, le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Conditions liées aux travaux

Tous les travaux ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie. Concrètement, il doit s’agir :

• De travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement de 20 % ou plus ;
• De chantiers visant à développer de nouvelles surfaces habitables, comme les balcons et terrasses ou encore un garage ;
• De travaux qui relèvent d’au moins deux des cinq catégories suivantes : rénovation des murs, rénovation de la toiture, rénovation des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude.

En complément, d’autres conditions doivent être respectées concernant la réalisation des travaux :

• Le chantier doit obligatoirement être mené par un professionnel ;
• L’étiquette énergétique, au sens du diagnostic de performance énergétique (DPE), obtenue post-travaux doit être de rang E ou supérieur ;
• Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit l’acquisition.

Plafonds de loyers Denormandie

Les locations Denormandie sont soumises à des plafonds de loyers (charges non comprises). Ces limites varient selon la localisation du logement (zonage). En pratique, les plafonds sont identiques à ceux applicables à une location Pinel. Voici les plafonds de loyers Denormandie pour un bail conclu ou renouvelé en 2024 :

Un investissement Denormandie donné peut toutefois faire l’objet de plafonds de loyers différents. Par exemple, le préfet peut instaurer des limites spécifiques, différentes de celles fixées par l’Etat via décret.

Autre possibilité, la location peut faire l’objet d’un coefficient multiplicateur. Celui-ci peut tirer le loyer maximum applicable vers le bas. La formule de calcul du coefficient multiplicateur est : 0,7 + (19/surface habitable). Plus la surface habitable est importante, plus le plafond sera bas. Pour les surfaces plus petites (moins de 38 mètres carrés), le plafond peut être relevé. Néanmoins, le coefficient ne peut pas excéder 1,2.

Plafonds de ressources des locataires Denormandie

Les revenus du locataire d’un investissement Denormandie sont pris en considération. Ils ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon la localisation (zonage) du logement. Là encore, les limites fixées par la loi sont les mêmes que dans le cadre du dispositif Pinel.

Les plafonds de revenus Denormandie pour 2024 (signature ou renouvellement du bail) :

Concernant les investissements Denormandie outre-mer, voici les plafonds de revenus à retenir pour une prise de bail en 2024 :

Loi Denormandie : avantages et inconvénients

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