Loi Monuments historiques : défiscaliser dans le patrimoine français d’exception

Qu’est-ce que la loi Monuments historiques ?

La loi Monuments historiques a été créée en 1913 dans le but de favoriser la sauvegarde du patrimoine français. Il s’agit d’un des plus anciens dispositifs de défiscalisation immobilière.

Cette loi permet aux investisseurs qui achètent un bien classé monument historique en vue de le restaurer de profiter d’avantages fiscaux conséquents à condition de le conserver au moins 15 ans. Par exemple, la totalité des travaux de rénovation sont déductibles du revenu imposable et la transmission du bien peut être exonérée de droits de succession.

Investir dans les monuments historiques est réservé aux contribuables fortement imposés qui souhaitent réduire efficacement leur imposition en investissant dans l’immobilier d’exception.

Avantages de la loi Monuments historiques

Liste des monuments historiques éligibles au dispositif

Selon la loi du 31 décembre 1913, sont considérés comme monuments historiques “les immeubles dont la conservation présente, au point de vue de l’histoire ou de l’art, un intérêt public”.

Concrètement, les immeubles éligibles au dispositif Monuments historiques sont les suivants :

• Biens classés monuments historiques ;
• Biens inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ;
• Immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine ;
• Immeubles ayant fait l’objet d’un agrément spécial accordé par le Ministre de l’Economie et des Finances avant le 1er janvier 2014, du fait de leur caractère historique ou artistique particulier.

Vous pouvez retrouver la liste des monuments historiques dans la base de données Mérimée, sur le site service-public.fr.

Pourquoi investir dans un monument historique ?

Investir dans un monument historique permet de participer à la conservation du patrimoine français tout en bénéficiant d’un régime fiscal particulièrement avantageux (voir plus loin).

Si le prix d’un tel investissement est particulièrement élevé, il est possible d’obtenir des subventions de l’Etat pour les travaux de rénovation, pouvant aller jusqu’à 80 % du coût des travaux. La participation de l’Etat varie notamment en fonction de l’intérêt de l’immeuble, de son état actuel et de la nature des travaux envisagés.

En tant qu’investisseur, vous êtes libre de faire ce que vous voulez de l’édifice rénové. Vous pouvez par l’exemple le louer, l’utiliser à titre de résidence principale ou encore l’ouvrir au public. Si vous décidez de le louer, le loyer n’est pas plafonné et le locataire n’est soumis à aucune condition de ressources.

En cas de mise en location du bien, le rendement peut être intéressant car les immeubles classés monuments historiques sont généralement bien situés, dans des zones touristiques ou des centres-villes.

D’autre part, il est possible de transmettre un monument historique en cours de dispositif, sans remise en cause de l’avantage fiscal, tant que le donataire reprend l’engagement de conservation de 15 ans. Notons que l’Etat doit être informé en cas de vente, de donation ou de legs.

L’investissement dans un monument historique présente de nombreux atouts en matière de fiscalité. Cependant, il convient de considérer l’investissement immobilier dans son ensemble. Il faut notamment analyser l’emplacement de l’immeuble, la qualité des travaux de rénovation, le montant des loyers, le mode de gestion locative (via une agence ou non), les risques locatifs, le potentiel de plus-value du bien, etc. Tous ces éléments ont un impact sur le rendement de votre investissement.

Comment investir en loi Monuments historiques ?

Zoom sur les différents moyens de devenir propriétaire d’un monument historique pour bénéficier des avantages du régime applicable.

Investir en direct dans un monument historique entier

Pour investir en loi Monuments historiques, vous pouvez envisager d’acheter un monument classé en entier, tel qu’un petit château ou un domaine par exemple. Notez que le montant à débourser s’élève généralement à plusieurs millions d’euros. En détenant un monument historique, vous êtes non seulement propriétaire du bien mais également responsable de sa conservation.

Passer par un programme spécialisé

Sur certaines plateformes spécialisées telles que le site Fortuny sont partagés des programmes d’investissement éligibles au dispositif Monuments historiques. Dans cette situation, les monuments historiques sont réhabilités et généralement divisés en appartements, disponibles à l’unité. Les prix sont alors beaucoup moins élevés qu’un immeuble entier. En outre, la gestion locative est assurée par un gestionnaire professionnel.

Via une SCI familiale ou une SCI non soumise à l’IS

Il est possible de détenir un monument historique par le biais d’une SCI familiale. Dans le cadre d’une SCI non familiale, il existe un certain nombre de conditions relatives à la qualité des associés ou à l’affectation de l’immeuble à respecter afin de bénéficier du régime fiscal favorable de la loi Monuments historiques. À défaut, un agrément spécifique doit être délivré.

Si une SCI est soumise à l’IS (impôt sur les sociétés), les associés ne peuvent pas profiter du régime fiscal de la loi Monuments historiques.

Les SCPI Monuments historiques

Certaines SCPI fiscales sont dédiées à la loi Monuments historiques. Elles permettent alors de profiter des mêmes avantages fiscaux qu’un investissement en direct et présentent d’autres avantages.

Tout d’abord, acheter des parts de SCPI Monuments historiques est possible dès quelques milliers d’euros. Cela permet ainsi d’accéder à une catégorie d’immeubles d’exception difficilement accessible en direct. Puis, en investissant dans une SCPI Monuments historiques, votre patrimoine est davantage diversifié car le parc immobilier des SCPI est constitué de plusieurs actifs. De plus, la gestion locative est entièrement assurée par la société de gestion.

Notons que les parts de SCPI doivent être conservées sur le long terme, généralement 15 ans minimum. Il existe un risque de perte en capital et le rendement n’est pas garanti.

Régime spécial de déduction des charges de la loi Monuments historiques

Le régime fiscal de la loi Monuments historiques permet de déduire les charges du revenu imposable sans limite et hors plafonnement des niches fiscales. Cela entraîne une diminution de l’impôt proportionnelle au taux marginal d’imposition de l’investisseur. Ainsi, si vous êtes à la TMI maximale à 45 %, la réduction d’impôt peut s’élever jusqu’à 45 % des travaux réalisés. Cela permet de réduire très fortement le revenu imposable, voire parfois de l’annuler.

Notons que la défiscalisation Monuments historiques s’apparente au mécanisme du déficit foncier, mais sans plafond.

Attention, la déduction des charges peut s’appliquer différemment selon plusieurs critères tels que le degré de protection du bien, sa mise en location et son occupation par le propriétaire.

Bien entièrement loué

Immeuble occupé par le propriétaire

Bien en partie loué et en partie occupé par le propriétaire

Les conditions pour profiter de la défiscalisation monuments historiques

Il existe certaines conditions à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Monuments historiques. Pour rappel, cette dernière permet de déduire certaines dépenses du revenu imposable. Voici tout d’abord la liste des charges normalement déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime de droit commun :

• Dépenses de réparation et d’entretien ;
• Dépenses d’amélioration afférentes à des locaux d’habitation ;
• Taxe foncière ;
• Intérêts d’emprunt et frais de gestion ;
• Primes d’assurance.

De plus, certaines charges spécifiques aux monuments historiques sont également déductibles. Il s’agit des charges liées à l’ouverture du bien au public, si tel est le cas, ainsi que la cotisation annuelle au service des monuments historiques, lorsque l’entretien est assuré directement par l’administration.

D’autre part, notez que l’ensemble des travaux sont éligibles à la déduction, à l’exception des travaux de construction, d’agrandissement ou de restructuration. À noter que les travaux doivent obligatoirement être effectués par des artisans agréés pour les rénovations de monuments historiques et être suivis par un Architecte des Bâtiments de France.

De manière générale, pour bénéficier de la défiscalisation Monuments historiques, l’investisseur doit conserver le bien immobilier pendant au moins 15 ans à compter de l’acquisition du bien.

Par ailleurs, dans le cadre de la mise en location de l’immeuble, le contribuable doit le louer pendant au moins 3 ans (location nue uniquement) pour que le déficit foncier soit imputable sur le revenu global. Sinon, la déduction des dépenses s’effectue seulement sur les revenus fonciers dans les conditions de droit commun.

Loi Monuments historiques et IFI

Investir dans un monument historique permet d’alléger l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) de deux manières.

• Décote sur la valeur du bien à l’IFI

La valeur de l’immeuble prise en compte pour le calcul de l’IFI est décotée pour plusieurs raisons : la lourdeur des charges d’entretien, la faible liquidité à la revente, les contraintes liées à l’ouverture éventuelle au public et les contraintes liées à une utilisation à des fins d’animation collective dans un but culturel.

• Optimiser le plafonnement

Pour rappel, la totalité des impôts et prélèvements applicables à un contribuable ne doit pas dépasser 75 % de ses revenus imposables. Etant donné que la loi Monuments historiques permet d’imputer le déficit foncier généré par les travaux sans limitation sur son revenu global, les revenus à prendre en compte pour le plafonnement de l’IFI sont considérablement moindres.

Loi Monuments historiques et succession

La donation ou la transmission après le décès d’un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques peut être exonérée de droits de donation ou de succession. Pour bénéficier de cette exonération, il est nécessaire d’obtenir l’agrément du ministère de la Culture et du ministère des Finances et d’ouvrir le bien aux visiteurs un certain nombre de jours par an.

Les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent effectivement signer une convention à durée indéterminée précisant notamment les modalités d’entretien du bien et les conditions d’accès au public.

Si les conditions ne sont pas respectées, le bien transmis est assujetti aux droits de donation ou de succession.

Loi Monuments historiques : avantages et inconvénients

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