L'essentiel
Définition : qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété correspond à la séparation d’un bien immobilier en deux. Ces deux parties sont appelées la nue-propriété et l’usufruit.
L’usufruit est le mélange des mots latins usus (droit d’utiliser le bien) et fructus (droit d’en percevoir les fruits). De l’autre côté, le nu-propriétaire possède l’abusus (droit de disposer du bien). Pour effectuer ce type d’opération, l’accord des deux parties est indispensable.
Dans le cadre du démembrement de propriété, le nu-propriétaire possède les murs du bien mais ne peut pas en percevoir les fruits. Ce droit revient à l’usufruitier, qui peut donc occuper le logement ou le mettre en location pour en toucher les revenus.
Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient par conséquent plein propriétaire. Il s’agit ainsi d’une bonne manière de transmettre un patrimoine à ses descendants sans qu’ils aient à payer de droits de succession. Acheter la nue-propriété d’un bien peut aussi être intéressant pour se construire un patrimoine à moindre coût.
Les avantages du démembrement de propriété
- Le démembrement permet au nu-propriétaire de développer son patrimoine immobilier à prix réduit.
- Aucun impôt supplémentaire pour le nu-propriétaire pendant le démembrement.
- Le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété à l’issue du démembrement.
- L’usufruitier peut habiter dans le bien concerné.
- L’usufruitier touche la totalité des revenus s’il met le bien en location.
Le démembrement est-il adapté à vos objectifs ?
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Fonctionnement du démembrement
Il existe deux manières de démembrer sa propriété, à choisir en fonction de ses objectifs : le démembrement viager et le démembrement temporaire.
Démembrement viager
La particularité du démembrement viager est qu’il prend fin au décès de l’usufruitier. Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire possède les murs mais ne peut jouir du bien. Ce droit est détenu par l’usufruitier.
Le démembrement viager est très souvent utilisé par les personnes cherchant à préparer la transmission de leur bien immobilier tout en continuant d’en jouir. Par exemple, les parents transmettent la nue-propriété du bien à leur(s) enfant(s) mais conservent l’usufruit afin de continuer d’y loger ou de percevoir les loyers.
À l’issue du démembrement, le ou les nus-propriétaire(s) récupère(nt) la pleine propriété, sans payer de droits de succession. Lorsque vous vous séparez de la nue-propriété de votre logement, vous l’avez en théorie déjà donné et il ne figure plus dans l’actif successoral. Le démembrement viager permet donc, entre autres, de faciliter la transmission d’un bien et d’en réduire le coût.
Une fois la pleine propriété récupérée par le nu-propriétaire, il est libre d’habiter le bien, de le louer ou encore de le vendre.
Démembrement temporaire
Le démembrement temporaire consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien sur une durée limitée, déterminée en amont. Au même titre que le démembrement viager, l’usufruitier peut jouir du bien pendant la période, c’est-à-dire y loger ou le mettre en location pour percevoir des revenus, tandis que le nu-propriétaire détient les murs du bien mais ne peut exploiter ce dernier.
Il existe plusieurs solutions pour accéder au démembrement temporaire. En effet, vous avez la possibilité d’investir en nue-propriété par le biais d’un programme spécialisé, d’acquérir des parts de SCPI en démembrement ou de donner temporairement l’usufruit de votre bien à un proche, ce qui est communément appelé donation temporaire d’usufruit (DTU).
De manière générale, l’acquisition de la nue-propriété, d’un bien ou de parts de SCPI, fait l’objet d’une décote et ne rentre pas dans l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Ceci est lié au fait que vous ne touchez pas les fruits du bien immobilier pendant toute la durée du démembrement.
Notons que le démembrement temporaire n’est pas un outil de succession comme le démembrement viager. A la fin de la période convenue, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et le bien fait à nouveau pleinement partie de son patrimoine. L’usufruitier, quant à lui, ne possède plus rien en lien avec ce même bien.
Investir en démembrement immobilier
Investir dans l’immobilier en démembrement présente des avantages multiples, autant du côté du nu-propriétaire que de l’usufruitier.
L’achat en nue-propriété
Acheter en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix très réduit, d’environ 30 à 40 % le plus souvent. Pendant une durée définie contractuellement, à l’issue de laquelle vous devenez pleinement propriétaire, une tierce personne détient l’usage du bien (usufruit).
La méthode courante pour acheter de l’immobilier en direct en nue-propriété est de passer par les programmes proposés par les sociétés spécialisées dans le démembrement. La majorité du temps, les biens présentés dans ces programmes sont des appartements neufs. Toutefois, il peut également y avoir des logements anciens et d’autres types de biens comme des studios en résidence étudiante.
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Puis, une autre manière d’acheter de l’immobilier en nue-propriété est d’acquérir des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Cette méthode d’investissement dans la pierre papier permet également de bénéficier d’une décote sur le prix de souscription. La société de gestion qui fixe sa valeur.
Une fois la période de démembrement terminée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien pour l’occuper, le louer ou le vendre. Même chose pour les parts de SCPI, qu’il est libre de revendre ou de conserver pour toucher les dividendes.
La vente en nue-propriété
Vendre son investissement en nue-propriété est tout à fait possible, même si le démembrement n’est pas arrivé à son terme. En effet, l’investissement en nue-propriété offre une bonne liquidité.
Le nu-propriétaire peut donc revendre son bien quand il le souhaite et pour n’importe quelle raison. Cela se passe sur le marché secondaire, par l’intermédiaire d’acteurs spécialisés en la matière. La vente se fait généralement rapidement du fait de la rareté des offres et de l’opportunité pour les nouveaux investisseurs de bénéficier d’une durée de démembrement réduite.
L’achat de l’usufruit
Acheter l’usufruit permet de toucher l’intégralité des revenus locatifs sans avoir besoin d’acheter en totalité le bien immobilier. C’est une opération réalisée dans la plupart des cas par des bailleurs institutionnels ou autres personnes morales.
Les situations les plus courantes sont :
- L’achat de l’usufruit de locaux par une personne morale pour les occuper à moindres frais pendant plusieurs années.
- L’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI par une société pour optimiser la gestion de sa trésorerie tout en percevant les revenus de la pierre papier.
- Dans le cadre d’un programme de démembrement, un bailleur social acquiert l’usufruit d’un bien immobilier et cela lui permet d’étendre son offre de logements à moindre coût puisqu’il finance cette acquisition grâce aux loyers qu’il va percevoir.
De manière générale, l’acquisition de l’usufruit offre la possibilité de jouir d’un bien sur une durée adaptée à vos projets en y logeant directement ou en percevant les revenus locatifs, le tout en bénéficiant d’une décote importante à l’achat.
Acheter l’usufruit d’un bien est possible également pour les particuliers mais ce n’est pas toujours un choix idéal car vous devez payer les charges, les frais d’entretien ainsi que les impôts locaux liés au logement. De plus, à l’issue du démembrement, vous ne possédez plus rien en lien avec le bien en question.
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Optimiser la transmission de votre patrimoine grâce au démembrement de propriété
Penser au futur amène forcément à réfléchir à la transmission de son patrimoine. En ce sens, la succession peut rapidement devenir un cauchemar pour les héritiers non préparés, qui doivent payer des sommes parfois démesurées. Chaque année, des Français décident de renoncer à leur héritage car ils ne peuvent pas se permettre de payer les frais de succession.
Le démembrement est l’outil parfait pour optimiser la fiscalité de la transmission d’un patrimoine immobilier. En effet, le recours à cette technique patrimoniale permet de diminuer drastiquement les droits de succession, grâce à la donation de nue-propriété de son vivant.
Comment effectuer une donation grâce au démembrement ?
Grâce au démembrement de propriété, il est possible d’anticiper sa succession en donnant une partie ou l’entièreté de son patrimoine, et ce, sans perdre l’usage de sa propriété.
Ce procédé est le plus souvent utilisé pour préparer la transmission d’un bien immobilier. La donation en démembrement permet de transmettre la nue-propriété en avance à ses héritiers directs.
Dès lors que la nue-propriété est transmise à l’enfant, il devra s’acquitter des droits de donation sur la valeur de la nue-propriété seulement si celle-ci excède le montant de l’abattement fiscal (100 000 € par enfant et par parents tous les 15 ans). Le parent est en droit de régler les frais. Le jour où les parents décèdent, l’enfant aura donc la pleine propriété, et ce, sans avoir à payer de droits de succession.
Dans la grande majorité des cas, le parent prend en charge les dépenses et les charges courantes ainsi que les différents impôts locaux pendant le restant de sa vie.
Tableau du barème fiscal de la nue-propriété selon l’âge
Dans le cadre d’un démembrement, les droits de donation sont réduits car on ne les calcule pas sur la valeur totale du bien mais uniquement sur celle de la nue-propriété. Les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont calculées en fonction de l’âge du donateur le jour où la donation est actée. La valeur de la nue-propriété augmente en fonction de l’âge du donateur.
Le barème fiscal du démembrement de propriété est donc un barème qui dépend de l’âge de l’usufruitier (ici, celui qui fait le don).
| Age de l'usufruitier au moment de l'opération | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
En vous y prenant tôt, vous augmentez vos chances de minimiser l’impôt sur la donation. Ainsi, la donation d’un bien immobilier en démembrement est une solution qui, en étant bien menée, permet de réduire considérablement les droits de succession.
Démembrement de propriété : avantages et inconvénients
L’achat en démembrement présente des points positifs et négatifs pour le nu-propriétaire comme pour l’usufruitier.
Avantages et inconvénients pour le nu-propriétaire
Avantages
-
Le démembrement lui permet de se constituer un patrimoine immobilier à un prix décoté.
-
Il récupère la pleine propriété à la fin du démembrement et peut disposer du bien comme il le souhaite.
-
Il n’est soumis à aucun impôt supplémentaire pendant la durée du démembrement et le bien n’entre pas dans l’assiette imposable de l’IFI.
-
La reconstitution de la décote dont il a bénéficié à l’achat n’est pas soumise à l’impôt sur la plus-value immobilière.
Inconvénients
-
Il ne peut jouir de l’usage du bien immobilier pendant le démembrement.
-
Il ne touche pas de revenus locatifs pendant toute la période du démembrement.
Avantages et inconvénients pour l’usufruiter
Avantages
-
Il peut toucher des revenus complémentaires immédiats en bénéficiant d’une grande décote à l’investissement (60-70 %).
-
Il jouit du bien et a la possibilité de l’occuper ou de le louer pendant la totalité du démembrement.
-
100 % des revenus locatifs générés par le logement lui reviennent.
Inconvénients
-
Entretien, impôts et charges (taxe foncière et taxe d’habitation notamment) sont à son compte.
-
Il ne peut pas vendre le bien.
-
À l’issue du démembrement, il n’a plus de patrimoine ni de revenus en lien avec le bien en question.
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