L'essentiel
Qu’est-ce que le démembrement de parts de SCPI ?
Les parts de SCPI peuvent s’acquérir de manière classique, c’est-à-dire en pleine propriété. Mais il est aussi possible d’y souscrire en démembrement.
Pour rappel, le démembrement immobilier consiste à séparer la pleine propriété d’un bien en deux : la nue-propriété et l’usufruit. Le fonctionnement est le même dans le cadre d’un investissement en société civile de placement immobilier (SCPI). C’est-à-dire que le nu-propriétaire détient les parts mais ne peut pas en jouir. Ce droit revient à l’usufruitier, qui perçoit ainsi les revenus potentiels de la pierre papier. Et ce, sans se soucier de la gestion locative.
Le démembrement peut être temporaire ou viager. Dans le premier cas, la période de démembrement est déterminée pour une durée précise, généralement entre 3 et 20 ans. En ce qui concerne le démembrement viager, il s’arrête au décès de l’usufruitier.
Du point de vue du nu-propriétaire
L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI représente une solution idéale pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût tout en optimisant sa fiscalité.
En effet, acheter uniquement la nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix de souscription, qui varie selon la durée choisie. En contrepartie, vous ne percevez pas les dividendes issus de la SCPI pendant le démembrement. Vous n’êtes alors soumis à aucune fiscalité supplémentaire. De plus, les parts détenues en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI sans frais ni impôt. Il commence alors à percevoir les revenus locatifs, mais il devient également assujetti à la fiscalité liée. À noter que le nu-propriétaire désormais plein propriétaire est aussi libre de revendre les parts, pour en tirer une plus-value, ou de les donner.
Du point de vue de l’usufruitier
Investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet également de bénéficier de prix décotés, généralement de 60 à 80 % selon la durée. L’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI basés sur la valeur des parts en pleine propriété. Autrement dit, il perçoit l’ensemble des dividendes distribués par la SCPI tous les mois ou trimestres.
En contrepartie, c’est à lui que revient la charge de la fiscalité de la société civile de placement immobilier. Par ailleurs, à la fin du démembrement, l’usufruitier ne possède plus aucun droit sur les parts de SCPI.
L’intérêt de cet investissement réside dans le montant total des revenus nets de frais et de fiscalité perçus par l’usufruitier pendant la période de démembrement par rapport au capital investi initialement. Acheter l’usufruit de parts de SCPI permet en effet d’accéder au rendement de la pierre papier à moindre coût.
Rappelons que ni le capital ni le rendement ne sont garantis dans le cadre de l’investissement en SCPI. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les avantages du démembrement de parts de SCPI
- L’achat de l’usufruit ou de la nue-propriété se fait à prix décoté.
- L’investisseur peut choisir la durée du démembrement dans lequel il investit.
- Le nu-propriétaire de parts de SCPI n’est assujetti à aucune fiscalité.
- L’usufruitier touche l’ensemble des revenus générés par les parts de SCPI.
- Le démembrement viager de parts de SCPI permet d’optimiser sa succession.
Le démembrement de parts de SCPI est-il adapté à vos objectifs ?
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Les particularités du démembrement en SCPI
Le démembrement de parts de SCPI présente certaines particularités par rapport au démembrement immobilier classique.
Choix de la durée
Investir en démembrement en SCPI offre la possibilité de choisir la durée de la période de démembrement, ce qui n’est pas faisable dans le cadre d’un programme de démembrement en immobilier locatif.
Certaines SCPI peuvent effectivement vous proposer une contrepartie (le plus souvent un usufruitier) quelle que soit la durée de démembrement souhaitée. Cela vous permet ainsi d’anticiper au mieux vos besoins futurs.
Clé de répartition fixée par la société de gestion
Chaque société de gestion fixe les clés de répartition pour chacune de ses SCPI accessibles en démembrement, déterminant la décote à l’achat pour l’investisseur. En plaçant la même somme, vous pouvez acquérir plus de parts que si vous aviez acheté en pleine propriété grâce à la clé de répartition.
Cette clé est établie en fonction de la durée de démembrement et du rendement distribué par la SCPI. Plus le démembrement est long, plus la décote pour le nu-propriétaire est importante.
Achat de l’usufruit par les particuliers
Lors du démembrement en SCPI, vous pouvez acheter l’usufruit de parts. Ce n’est pas le cas dans le cadre d’un programme de démembrement immobilier classique, où l’usufruit est généralement réservé aux bailleurs institutionnels.
Le démembrement en SCPI permet en effet de choisir le droit de propriété que l’on souhaite acquérir. Pour que l’opération fonctionne, il faut qu’il y ait une contrepartie désignée, c’est-à-dire un nu-propriétaire prêt à s’engager sur une durée identique pour le même nombre de parts de la SCPI en question.
À qui s’adresse le démembrement de parts de SCPI ?
Découvrez à quels types de profils le démembrement de parts de SCPI est adapté. La réponse varie selon le droit de propriété en question.
À qui s’adresse la nue-propriété ?
La nue-propriété de SCPI s’adresse aux personnes qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat. En effet, rappelons que le nu-propriétaire ne perçoit pas de rendement pendant toute la période de démembrement. Il s’agit d’un investissement de long terme.
Grâce à la durée connue à l’avance dans le cadre du démembrement temporaire, la détention de la nue-propriété de SCPI vous permet de vous projeter et de préparer le futur. Cela peut ainsi représenter un très bon placement pour préparer sa retraite. En effet la SCPI en nue-propriété offre la possibilité de se constituer un complément de revenus à un horizon précis tout en allégeant sa fiscalité.
Pour ce faire, il convient de faire coïncider votre départ à la retraite avec la fin du démembrement en choisissant une durée adaptée. Ainsi, vous commencez à percevoir des revenus complémentaires réguliers en même temps que vos premières pensions de retraite. Vous pouvez ainsi prévenir la baisse habituelle des revenus au passage à la retraite.
À qui s’adresse l’usufruit ?
Investir dans l’usufruit de parts de SCPI peut être adapté à plusieurs profils.
Personnes morales à l’IS
En tant que personne morale, l’usufruit de SCPI permet de faire travailler sa trésorerie d’entreprise avec un horizon précis, en profitant du rendement potentiellement intéressant de la pierre papier à prix décoté.
De plus, l’usufruit de SCPI est amortissable comptablement pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS). Cela permet de percevoir un rendement d’autant plus intéressant.
Particuliers faiblement imposés cherchant à percevoir des revenus complémentaires immédiats
Pour rappel, l’usufruitier perçoit 100 % des revenus locatifs pendant la période de démembrement. Par conséquent, il est assujetti à la fiscalité de la SCPI. Appartenant à la catégorie des revenus fonciers, les dividendes de la SCPI sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est alors prise en compte.
L’usufruit de parts de SCPI est donc adapté aux investisseurs avec une TMI basse qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires immédiats pendant une durée déterminée.
Personnes qui ont un déficit foncier à imputer
Un épargnant disposant de plusieurs investissements immobiliers peut détenir des réserves de déficit foncier. Celui-ci s’élève à 10 700 € maximum par an et peut être déduit du revenu imposable global. L’excédent éventuel est reportable en priorité sur les revenus fonciers pendant dix ans maximum.
Si vous êtes dans cette situation, acheter l’usufruit de parts de SCPI peut s’avérer pertinent. Un des avantages est que vous pouvez calibrer votre achat d’usufruit de parts de SCPI en vous basant sur le rendement potentiel de la SCPI choisie et en optimisant la durée du démembrement temporaire. Vous percevrez ainsi des revenus fonciers sur lesquels vous ne paierez pas d’impôt grâce au déficit foncier.
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Le démembrement de parts de SCPI pour optimiser la transmission
Le démembrement viager de parts de SCPI est un mécanisme utilisé pour protéger sa famille et anticiper la transmission de son patrimoine en cas de décès. La méthode est la suivante : les parents achètent des parts de SCPI en pleine propriété et donnent la nue-propriété aux enfants.
La donation de la nue-propriété peut se faire en profitant de l’abattement fiscal de 100 000 € sur les droits de donation. À noter que la valeur de la nue-propriété est calculée en fonction de l’âge du donateur, selon le barème suivant :
| Age de l’usufruitier au moment de l’opération | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 80 % |
| Plus de 90 ans | 90 % |
Puis, de cette manière, les parents usufruitiers perçoivent les dividendes potentiels distribués par la SCPI et les enfants récupéreront la pleine propriété au décès des parents, sans qu’ils n’aient à payer de frais ni de taxes.
La SCPI en démembrement viager permet ainsi d’assurer une taxation moindre à ses héritiers lors de la succession en leur transmettant la nue-propriété des parts de SCPI en amont, tout en continuant d’en percevoir les revenus grâce à la conservation de l’usufruit.
SCPI en démembrement : avantages et inconvénients
Avantages
-
Il existe une décote à l’achat des parts de SCPI démembrées.
-
Le nu-propriétaire n’est soumis à aucune fiscalité.
-
L’usufruitier perçoit 100 % des revenus locatifs distribués par la SCPI.
-
La donation de nue-propriété de parts de SCPI permet d’optimiser la succession.
Inconvénients
-
Le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus.
-
L’usufruitier est assujetti à la fiscalité des SCPI.
-
Ce type d’investissement présente un manque de liquidité à la revente.
Attention, toutes les SCPI ne sont pas éligibles au démembrement de propriété. Faites appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine pour connaître les meilleurs véhicules de pierre papier à acquérir en démembrement.
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