Démembrement temporaire : l’immobilier à prix décoté

Définition : qu’est-ce que le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire de propriété est une opération qui consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété d’un bien pendant une période déterminée. Cette dernière dure généralement de 10 à 20 ans mais elle peut être amenée à varier à la hausse ou à la baisse, en fonction des préférences des deux parties. Il s’oppose de manière générale au démembrement viager, dont la durée exacte n’est pas déterminée à l’avance.

Lorsque la pleine propriété est démembrée, l’usufruitier peut jouir du bien. C’est-à-dire qu’il peut y habiter ou le louer pour en toucher les revenus pendant toute la durée du démembrement. Le nu-propriétaire, quant à lui, est le propriétaire des murs mais ne peut pas exploiter l’actif immobilier.

Vous pouvez avoir recours au démembrement immobilier temporaire de 3 manières différentes :

• Investir en nue-propriété via un programme spécialisé
• Acquérir des parts de SCPI en nue-propriété
• Donner l’usufruit de votre bien immobilier de manière temporaire à un proche (donation temporaire d’usufruit)

Les avantages du démembrement temporaire

Fonctionnement du démembrement immobilier temporaire

Le fonctionnement du démembrement temporaire dépend de la façon dont l’usufruit et la nue-propriété sont séparés.

Investir dans un programme de démembrement immobilier

L’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier passe ordinairement par des programmes proposés par des professionnels. Ils sont relayés par des sites spécialisés comme celui de Fortuny. Ce type de placement permet d’investir dans l’immobilier à long terme en bénéficiant d’un prix d’achat réduit par rapport à la pleine propriété.

L’usufruitier du bien est généralement un bailleur institutionnel. Celui-ci se charge alors de louer le(s) logement(s) puis il perçoit les loyers. Souvent, les biens servent de logements sociaux ou intermédiaires. Les bailleurs sociaux doivent composer avec des plafonds budgétaires. Acquérir uniquement l’usufruit leur coûte moins cher que d’acheter la pleine propriété. Cela leur permet d’avoir une offre plus diversifiée et qualitative.

En investissant avec ce genre de programme, le nu-propriétaire n’a pas à trouver l’usufruitier. De plus, le fait que ce soit un bailleur institutionnel apporte une certaine sérénité, quant au respect des obligations qui incombent à l’usufruitier notamment.

De manière générale, les biens proposés dans les programmes sont neufs. Par ailleurs, ils sont souvent situés dans des zones où il y a un manque de logements, la plupart du temps dans des grandes villes ou en périphérie. Les programmes dans de plus petites villes sont relativement rares donc les offres partent très rapidement.

Démembrement de parts de SCPI

Si les parts de société civile de placement immobilier peuvent être achetées de manière classique par les investisseurs particuliers, c’est-à-dire en pleine propriété, elles peuvent également être acquises en nue-propriété.

Le fonctionnement du démembrement de parts de SCPI est sensiblement le même que celui d’un bien immobilier classique. L’épargnant bénéficie d’une décote à l’achat des parts. Il ne touche pas de dividendes pendant toute la durée du démembrement donc n’est soumis à aucune fiscalité sur le revenu en lien avec les parts de SCPI. Ces dernières ne rentrent pas non plus dans la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts à l’issue de la période de démembrement et perçoit 100 % des revenus. Il peut également faire le choix de les revendre pour toucher un capital important.

Dans la grande majorité des cas, l’investissement passe par la société de gestion, selon la clé de répartition qu’elle a fixée. Cette dernière diffère donc en fonction des SCPI.

Le démembrement de parts de sociétés civiles de placement immobilier peut répondre à plusieurs objectifs. Il est notamment adapté à la préparation de la retraite, en faisant coïncider la fin du démembrement avec le départ à la retraite afin de compléter ses pensions avec les loyers.

Donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit (DTU) est une mise en pratique du démembrement qui est moins répandue mais très adaptée pour des profils spécifiques. Elle consiste pour le propriétaire d’un bien à en donner l’usufruit à un tiers pour une durée limitée. Il garde alors seulement la nue-propriété.

La donation de l’usufruit se fait par le biais d’une convention. Le donataire de l’usufruit peut utiliser le bien pendant toute la durée de la convention de démembrement. À la fin de cette période, le donateur redevient plein propriétaire de l’actif.

Le recours à la donation temporaire d’usufruit a généralement lieu dans le cadre familial, entre parents et enfants. Elle permet au donataire de disposer de revenus complémentaires ou de se loger à moindre coût. Quant au donateur, il peut diminuer sa fiscalité notamment en sortant le bien de l’assiette taxable à l’IFI.

Pourquoi investir en démembrement temporaire de propriété ?

L’investissement en démembrement temporaire répond bien à certains profils et objectifs.

Investir en nue-propriété temporaire présente de nombreux intérêts :

• Vous bénéficiez d’une décote sur le prix d’achat d’environ 30 à 40 % en moyenne, selon la durée du démembrement, puis vous récupérez la totalité des revenus à la fin du démembrement temporaire.
• Le calcul de la plus-value imposable est avantageux pour le nu-propriétaire. Lorsqu’il vend le bien après avoir récupéré la pleine propriété, la décote du prix d’acquisition est ignorée dans le calcul de la plus-value imposable. Il en résulte un impôt sur la plus-value moindre pour l’investisseur en nue-propriété.
• L’achat en nue-propriété est un outil d’optimisation fiscale. Effectivement, vous ne touchez pas de loyers pendant la période de démembrement. Il s’agit donc d’une manière d’investir dans l’immobilier en échappant à la fiscalité des revenus fonciers. De plus, le logement dont vous êtes nu-propriétaire ne rentre pas dans l’assiette taxable à l’IFI.
• Le nu-propriétaire n’a aucune charge à payer, sauf lorsqu’il y a des grands travaux de rénovation.

Valeur de la décote

Découvrez comment est fixée la clé de répartition, qui détermine le pourcentage de la décote dont vous bénéficiez à l’acquisition d’un bien immobilier démembré.

Investissement en nue-propriété

Lorsque vous investissez en nue-propriété temporaire, vous bénéficiez d’une réduction sur le prix du bien, étant donné que vous n’en êtes pas pleinement propriétaire.

Le montant que vous devez payer est calculé en prenant en compte la valeur de la pleine propriété, la durée du démembrement ainsi que le rendement estimé du bien immobilier, c’est-à-dire le montant des loyers qu’il devrait rapporter.

Dans cette situation, il n’y a donc pas de clé de répartition fixée par la loi. Ce sont les promoteurs immobiliers qui la déterminent en fonction des éléments cités précédemment.

En général, la décote pour l’investisseur en nue-propriété correspond à la somme des loyers qu’il serait censé percevoir pendant tout le démembrement s’il détenait la pleine propriété. En théorie, c’est donc comme s’il percevait tous les loyers en une seule fois sous forme de réduction du prix d’achat.

Dans le cadre des parts de SCPI en nue-propriété, rappelons que ce sont les sociétés de gestion qui fixent les clés de répartition de chaque véhicule d’investissement.

Dans le cas de la donation temporaire d’usufruit

Selon l’article 669 du Code général des impôts, la valeur de l’usufruit temporaire se calcule uniquement en fonction de la durée du démembrement. Elle est égale à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.

Voici le barème de l’usufruit temporaire, qui s’applique dans le cadre de la donation temporaire d’usufruit.

Fin du démembrement temporaire

Pour rappel, la durée du démembrement de propriété temporaire est fixée à l’avance. Que se passe-t-il à la fin de cette période ?

À l’échéance de la période de démembrement

Le démembrement temporaire se termine à la fin du délai prévu lors de la signature du contrat. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété. L’usufruitier, quant à lui, ne possède plus rien en lien avec le bien démembré dont il a perçu les loyers pendant plusieurs années.

Dans le cadre de l’investissement en nue-propriété via un programme spécialisé, la fin de la période de démembrement temporaire coïncide normalement avec la fin du bail signé entre le bailleur social et le locataire. Le nu-propriétaire se retrouve alors libéré de toute contrainte. Il peut disposer du bien comme il l’entend. Il a la possibilité de le garder pour y habiter, de continuer à le louer ou de le vendre.

En cas de décès pendant le démembrement

Le démembrement temporaire peut néanmoins prendre fin avant l’échéance prévue dans le contrat : lors du décès d’une des deux personnes se partageant la pleine propriété.

Si le nu-propriétaire décède au cours de la période de démembrement, la nue-propriété du bien immobilier revient à ses héritiers. Cependant, en cas de décès de l’usufruitier pendant cette même période, l’usufruit rejoint le patrimoine du nu-propriétaire.

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