L'essentiel
Définition : qu’est-ce que le démembrement viager ?
Le démembrement immobilier consiste à diviser la pleine propriété d’un bien entre l’usufruit et la nue-propriété. La particularité du démembrement viager est qu’il se termine au décès de l’usufruitier. Il s’oppose généralement au démembrement temporaire, qui prend fin quant à lui à l’issue d’une durée déterminée au préalable.
Pendant la période durant laquelle la pleine propriété est démembrée, le nu-propriétaire possède les murs mais il ne peut pas jouir du bien immobilier. Ce droit est en effet réservé à l’usufruitier. Ce dernier peut alors continuer d’y habiter. Il peut aussi le mettre en location et en toucher les revenus ou le revendre. La revente est possible sous réserve de l’accord du nu-propriétaire.
Le démembrement viager est souvent utilisé dans le cadre de la transmission de patrimoine. Les parents transmettent la nue-propriété du logement à leur(s) enfant(s) mais gardent l’usufruit pour pouvoir continuer d’y habiter ou de percevoir des revenus locatifs. Cela permet de faciliter la transmission du bien et d’en réduire le coût.
Les avantages du démembrement viager
- La donation en nue-propriété permet de réduire les droits de transmission étant donné qu’ils portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
- Le démembrement viager offre la possibilité d’anticiper et de faciliter la transmission d’un logement.
- À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits de succession.
- Le nu-propriétaire est libre de disposer du bien comme il le souhaite une fois la pleine propriété recouvrée.
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Fonctionnement du démembrement viager
Zoom sur le fonctionnement du démembrement viager, qui varie légèrement selon le type de bien démembré.
Démembrement viager d’un bien immobilier
En donnant uniquement la nue-propriété, l’ancien plein propriétaire conserve l’usufruit. Il peut donc continuer d’habiter le bien ou de le louer et d’en toucher l’intégralité des revenus. Et ce, jusqu’à son décès.
L’usufruitier demeure cependant assujetti au paiement des charges et taxes, comme la taxe foncière, étant donné qu’il en touche les fruits. Le nu-propriétaire n’a donc aucuns frais à payer pendant tout le démembrement, hormis les coûts liés aux grands travaux, qui restent à sa charge.
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et peut en jouir comme il le souhaite : y loger, le louer ou le revendre. S’il y a plusieurs nus-propriétaires, ils récupèrent la pleine propriété d’un bien immobilier indivis. Ils doivent alors se mettre d’accord pour décider de la disposition du bien. Il ont la possibilité de sortir de l’indivision en se séparant de leur quote-part, comme indiqué dans l’article 815 du Code civil : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”.
Le démembrement viager en SCPI
Les parts de sociétés civiles de placement immobilier peuvent elles aussi être démembrées. De manière générale, l’objectif du démembrement viager de parts de SCPI est le même que le démembrement viager classique : la transmission d’un patrimoine immobilier à moindres frais. Le fonctionnement reste très proche.
Ce mécanisme s’adresse généralement à des parents porteurs de parts de SCPI qui souhaitent léguer à leur(s) enfant(s) tout en continuant de toucher les dividendes. Il y a donc une division de la pleine propriété des parts. Les parents gardent l’usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants.
En tant qu’usufruitier, le donateur perçoit les revenus locatifs issus de la pierre papier jusqu’à la fin de sa vie. À son décès, le donataire nu-propriétaire obtient la pleine propriété des parts.
À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire peut conserver ses parts pour toucher des dividendes ou les revendre afin de dégager un capital important. S’il y a plusieurs nus-propriétaires, chacun recevra un nombre égal de parts de SCPI lors de la succession et pourra les gérer comme il le souhaite. La problématique de l’indivision ne se pose donc pas.
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Le démembrement viager pour optimiser la transmission de patrimoine
Le démembrement viager est une opération qui facilite grandement la transmission de patrimoine et en diminue le coût.
Réduire les droits de succession avec la donation en nue-propriété
Le démembrement viager, via la donation en nue-propriété de son vivant (ou donation avec réserve d’usufruit), permet d’optimiser la fiscalité de la succession. En effet, la donation en nue-propriété permet de bénéficier d’un abattement fiscal.
Il existe un abattement de 100 000 € par parent et par enfant sur les donations tous les 15 ans. Cela signifie que chaque parent peut transmettre 100 000 € à chacun de ses enfants sans qu’il y ait de droit de donation à payer. Cet abattement s’applique tous les 15 ans, en une ou plusieurs fois.
De plus, les droits de donation portent sur la nue-propriété, qui représente un pourcentage de la pleine propriété. Ils sont donc inférieurs.
À l’issue du démembrement, le donataire récupère la pleine propriété sans devoir s’acquitter de droits de succession. Si des droits de donation sont acquittés, c’est généralement le donataire qui les paye. Il est toutefois possible que le donateur les prenne en charge.
Barème fiscal de la nue-propriété
Pour rappel, les droits de donation ne portent que sur un partie de la valeur réelle du bien : la nue-propriété. Sa valeur est calculée selon un barème qui se base sur l’âge de l’usufruitier. Plus la transmission de patrimoine, liée à la division de la pleine propriété, se fait tôt, moins son coût est élevé.
Voici le barème en vigueur selon l’article 669 du Code général des impôts :
| Age de l’usufruitier au moment de l’opération | Valeur de l’usufruit |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % |
| Plus de 90 ans | 10 % |
Exemple chiffré d’une donation avec réserve d’usufruit
En réalisant un démembrement viager avec donation en nue-propriété, il est possible de réduire la fiscalité sur la transmission. La donation avec réserve d’usufruit permet effectivement de transmettre son patrimoine immobilier à ses enfants en payant moins de droits de succession.
Prenons un exemple avec les données suivantes :
- Un parent de 65 ans veut transmettre un bien immobilier à son enfant unique
- Le bien transmis vaut 300 000 €
- L’abattement de 100 000 € est disponible
Observons la différence des droits de succession à payer au décès du parent selon si ce dernier a choisi de donner la nue-propriété de son vivant ou si l’enfant hérite de la pleine propriété à son décès. Il s’agit d’un exemple théorique, qui sert à donner un ordre de grandeur.
| Donation de nue-propriété | Succession en pleine propriété | |
|---|---|---|
| Valeur du bien immobilier prise en compte | 60 % x 300 000 = 180 000 € | 300 000 € |
| Abattement sur la donation/succession | 100 000 € | 100 000 € |
| Montant soumis aux droits de donation/succession | 180 000 - 100 000 = 80 000 € | 300 000 - 100 000 = 200 000 € |
| Montant des droits de donation/succession | 14 194 € | 38 194 € |
Nous observons que la donation en nue-propriété permet de diminuer considérablement le montant de droits de donation/succession que l’enfant devra payer car ceux-ci ne sont pas calculés à partir de la valeur totale du bien, tandis que l’abattement fiscal reste identique.
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Fin du démembrement viager
Par définition, le démembrement viager arrive à échéance lorsque l’usufruitier décède. Que se passe-t-il à l’issue de cette période ?
Au décès de l’usufruitier
Lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier. Il peut alors en disposer librement, c’est-à-dire le louer pour en percevoir l’intégralité des revenus, y habiter ou le vendre par exemple.
S’il y a plusieurs nus-propriétaires, ils récupèrent la pleine propriété d’un bien indivis. Le régime de l’indivision peut entraîner certaines difficultés dans la gestion du bien immobilier :
- Il peut y avoir des mésententes entre héritiers. Ils doivent cependant prendre des décisions ensemble et se mettre d’accord.
- Nul n’est obligé de rester en indivision. Les autres indivisaires doivent donc s’adapter si l’un d’entre eux décide de se séparer de sa quote-part.
- Si un héritier habite le bien indivis, il doit verser une indemnité aux autres.
- Ces problèmes ne se posent pas dans le cadre des SCPI car chaque nu-propriétaire récupère un certain nombre de parts.
Dans le cadre de la donation en nue-propriété, il est possible de prévoir une réversion de l’usufruit au profit du conjoint survivant pour lui permettre à son tour de jouir du bien jusqu’à la fin de sa vie. Si celle-ci a été mise en place, l’enfant nu-propriétaire devient pleinement propriétaire au décès du deuxième parent.
En cas de décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier
Ce n’est pas souvent le cas mais il peut arriver que le nu-propriétaire décède avant l’usufruitier. Dans cette situation, la nue-propriété est transmise aux héritiers du nu-propriétaire et non à l’usufruitier.
De fait, le décès du nu-propriétaire n’entraîne pas la fin du démembrement viager. Il ne remet pas non plus en cause les droits de l’usufruitier. Le démembrement viager prend donc fin uniquement suite au décès de l’usufruitier.
Démembrement viager : avantages et inconvénients
Avantages
-
Le démembrement viager permet de récupérer la pleine propriété d’un bien immobilier sans payer de droits de succession.
-
La donation porte sur la nue-propriété, ce qui réduit le montant des droits de transmission.
-
Il est possible de faire un démembrement viager avec un bien immobilier classique ou des parts de SCPI.
Inconvénients
-
La durée du démembrement n’est pas connue à l’avance. Le nu-propriétaire ne sait donc pas quand il va récupérer la pleine propriété.
-
Une fois que le démembrement viager est acté, l’usufruitier ne peut pas revenir en arrière.
-
Lorsqu’il y a plusieurs nus-propriétaires qui récupèrent la pleine propriété d’un bien immobilier classique, ils sont soumis au régime de l’indivision.
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