L’usufruit : définition, fonctionnement et avantages

Sommaire

Définition : qu’est-ce que l’usufruit immobilier
- Les avantages de l’usufruit
Droits et devoirs de l’usufruitier
- Les droits de l’usufruitier
- Les obligations de l’usufruitier
Barème de l’usufruit
- Barème fiscal de l’usufruit viager
- Barème fiscal de l’usufruit temporaire
Fin de l’usufruit
Usufruit et succession
- Décès de l’usufruitier
- Décès du conjoint : qui hérite de l’usufruit ?
Donner ou vendre l’usufruit
- Donation temporaire d’usufruit
- Vendre l’usufruit
Usufruit : avantages et inconvénients

L'essentiel

Jouir d'un bien : Détenir l’usufruit d’un bien immobilier permet de jouir de ce dernier sans en être propriétaire.

La décote : elle est fixée par un barème.

Des obligations pour un bien en bon état : l’usufruitier doit entretenir le logement et payer les frais ainsi que certaines charges.

La donation temporaire d’usufruit (DTU) : pour fournir un logement ou des revenus à un proche pendant une période donnée.

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Définition : qu’est-ce que l’usufruit immobilier

L’usufruit correspond au droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Il intervient en effet dans le cadre d’un démembrement de propriété, où la pleine propriété est divisée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

En contrepartie de la jouissance du bien immobilier, l’usufruitier s’engage à en assurer la conservation, c’est-à-dire à l’entretenir.

La mise en place de l’usufruit a lieu dans le cadre familial autant que commercial. Elle peut se faire de manière gratuite via une donation par exemple ou à titre onéreux.

L’usufruit est un droit temporaire. Lorsqu’il prend fin, il rejoint le patrimoine du nu-propriétaire qui dispose alors de la pleine propriété de l’actif immobilier. L’usufruitier, quant à lui, ne dispose plus de rien en lien avec ce bien.

Achat de l'usufruit : pour qui ?

L’achat de l’usufruit d’un bien immobilier est une opération accessible aux particuliers mais plus adaptée aux personnes morales, par exemple aux bailleurs institutionnels dans le cadre de programmes de démembrement. Vous pouvez cependant, en tant que particulier, détenir l’usufruit d’un logement sans l’acquérir mais à la suite d’une donation.

Les avantages de l’usufruit

L’acquisition se fait avec une décote non négligeable.
L’usufruitier peut habiter dans le bien démembré.
L’usufruitier est libre de mettre le logement en location pour en percevoir les revenus.
Si le logement est loué, l’usufruitier touche la totalité des loyers.

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Droits et devoirs de l’usufruitier

Le statut d’usufruitier est accompagné d’importantes prérogatives pendant la durée du démembrement immobilier, mais également de quelques obligations.

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier, par définition, peut jouir d’un bien dont la nue-propriété appartient à une autre personne. Voici les différents droits qui en découlent :

Utiliser le bien, c’est-à-dire d’y loger ou de le louer ;
Conclure des baux d’habitation afin de mettre le bien en location. Pour les baux supérieurs à 9 ans ainsi que pour les baux commerciaux, ruraux, artisanaux ou industriels, l’accord du nu-propriétaire est obligatoire ;
Percevoir les fruits du bien, c’est-à-dire de toucher l’ensemble des revenus locatifs pendant la durée du démembrement ;
Vendre ou donner l’usufruit.

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier peut jouir des droits cités précédemment à condition de respecter certaines obligations :

Procéder à un état des lieux avant d’utiliser le bien immobilier ;
Entretenir le bien afin qu’il reste bien conservé ;
S’engager à jouir raisonnablement du logement en fournissant un document signé au nu-propriétaire, sauf si celui-ci indique que ce n’est pas nécessaire ;
Prendre à sa charge les petits travaux d’entretien. Le nu-propriétaire s’occupe des grosses réparations, sauf si elles sont liées à un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier ;
Payer la taxe foncière et la taxe d’habitation.
L’usufruit rentre dans l’assiette taxable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’usufruitier devra donc le payer s’il y est soumis. À noter, les dépenses d’amélioration réalisées par l’usufruitier peuvent être déduites du patrimoine imposable à l’IFI.

Barème de l’usufruit

Acquérir un bien immobilier en usufruit permet de bénéficier d’une décote. Celle-ci est calculée selon un barème qui diffère en fonction de la nature du démembrement.

Barème fiscal de l’usufruit viager

Dans le cadre d’un usufruit viager, sa valeur est déterminée selon l’âge de l’usufruitier. Voici le barème en vigueur selon l’article 669 du Code général des impôts :

Age de l’usufruitier au moment de l’opération	Valeur de l’usufruit
Moins de 21 ans	90 %
De 21 à 30 ans	80 %
De 31 à 40 ans	70 %
De 41 à 50 ans	60 %
De 51 à 60 ans	50 %
De 61 à 70 ans	40 %
De 71 à 80 ans	30 %
De 81 à 90 ans	20 %
Plus de 90 ans	10 %

Barème fiscal de l’usufruit temporaire

Le calcul de l’usufruit temporaire se fait quant à lui en fonction de la durée du démembrement. Toujours selon l’article 669 du Code général des impôts, il est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans.

Durée de l’usufruit temporaire	Valeur de l’usufruit
De 0 à 10 ans	23 %
De 11 à 20 ans	46 %
De 21 à 30 ans	69 %

Ce barème s’applique dans le cas particulier de la donation temporaire d’usufruit (DTU).

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Fin de l’usufruit

Généralement, l’usufruit se termine lorsque le délai pour lequel le démembrement a été convenu expire (démembrement temporaire ou démembrement viager). Il existe toutefois d’autres situations qui entraînent sa fin :

Mort de l’usufruitier (sauf en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament) ;
Lorsque l’usufruitier et le nu-propriétaire deviennent la même personne, c’est-à-dire en cas de rachat de l’usufruit par le nu-propriétaire ou de l’acquisition de la nue-propriété par l’usufruitier ;
Non-usage du droit pendant 30 ans ;
Renonciation au droit ;
Perte totale du bien immobilier (si le logement est détruit par un incendie par exemple) ;
Abus de jouissance de l’usufruitier (si le bien n’est pas entretenu ou dégradé).

Usufruit et succession

La succession de l’usufruit est soumise à différentes règles. Découvrez à qui revient le droit après le décès de l’usufruitier ou du conjoint.

Décès de l’usufruitier

Le décès de l’usufruitier entraîne généralement la fin du démembrement. Le nu-propriétaire récupère alors la pleine propriété du bien. Ceci se fait de manière automatique, il n’y a aucune formalité ni droit à payer.

Cependant, ce n’est pas le cas s’il y a une clause d’usufruit successif. Dans cette situation, si l’usufruitier décède avant le terme du démembrement, le droit est automatiquement transmis à une personne désignée, autre que le nu-propriétaire.

Par ailleurs, le décès de l’usufruitier ne met pas fin au démembrement en cas de donation de son vivant ou de transmission par testament.

Décès du conjoint : qui hérite de l’usufruit ?

Quand une personne mariée décède, le patrimoine successoral, notamment la résidence principale, peut faire l’objet d’un démembrement.

Vous êtes marié(e) sous le régime de séparation des biens ou sans contrat de mariage/sous le régime de la communauté réduite aux acquêts (par défaut) :

Le conjoint survivant reçoit l’usufruit sur l’ensemble des biens. Les enfants du défunt deviennent quant à eux nus-propriétaires. Cela ne s’applique pas obligatoirement. Le conjoint survivant peut également choisir de recevoir un quart des biens en pleine propriété. Les héritiers se partageront alors les trois quarts restants.

Vous êtes bénéficiaire d’une donation au dernier vivant ou donation entre époux :

Celle-ci étend les droits du conjoint survivant, lui permettant d’avoir le choix entre plusieurs options quant au patrimoine successoral du défunt. Il peut avoir l’usufruit sur la totalité des biens, un quart en pleine propriété et l’usufruit sur le reste ou la pleine propriété de la quotité disponible, qui varie selon le nombre d’enfants.

Vous êtes bénéficiaire d’un testament qui vous octroie l’usufruit d’un ou plusieurs biens immobiliers :

Selon la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant ne paie pas de droits sur l’usufruit reçu à la suite du décès de son époux/se.

Autres situations

Dans les autres situations, les biens immobiliers sont récupérés en pleine propriété par les héritiers. Il n’y a pas de séparation des biens donc pas d’héritage de l’usufruit à proprement parler.

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Donner ou vendre l’usufruit

Grâce à la liquidité de cet investissement, vous avez la possibilité de vous séparer de l’usufruit d’un logement quand vous le souhaitez, que ce soit à titre gratuit ou onéreux.

Donation temporaire d’usufruit

La donation temporaire d’usufruit (DTU) est une opération de démembrement qui consiste à donner la jouissance d’un bien pour une durée limitée déterminée à l’avance. Le donateur conserve la nue-propriété et offre la possibilité au donataire d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus.

L’intérêt de la DTU est de fournir un revenu ou un logement à l’usufruitier pour une période donnée. Il s’agit effectivement d’un mécanisme souvent utilisé dans le cadre familial, par exemple pour apporter aux enfants les ressources financières nécessaires pour payer leurs études supérieures et ainsi ne plus être à la charge de leurs parents.

Dans le cadre de cette opération, sa valeur est calculée selon le barème de l’usufruit temporaire détaillé plus haut sur cette page.

En termes de fiscalité de l’usufruit, si le bien démembré produit des revenus, ceux-ci sont imposables pour l’usufruitier. De plus, la DTU permet au donateur (le nu-propriétaire) de diminuer sa fiscalité en sortant l’actif de l’assiette taxable à l’IFI.

À l’issue de la donation temporaire, le donateur récupère l’usufruit et devient à nouveau pleinement propriétaire de son bien.

La donation temporaire d’usufruit ne doit pas être confondue avec la donation avec réserve d’usufruit, qui correspond autrement dit à une donation de nue-propriété.

Vendre l’usufruit

Rappelons que l’usufruitier a le droit de vendre ses droits sur le bien immobilier (sans l’accord du nu-propriétaire). Il peut aussi les céder à titre gratuit, que ce soit au nu-propriétaire ou à une tierce personne.

Notons que l’usufruit se termine au décès de son premier propriétaire. En effet, l’acquéreur récupère le même droit que le cédant. Le décès du premier propriétaire délègue donc la pleine propriété au nu-propriétaire. Et ce, même si le nouvel usufruitier est toujours en vie.

La vente d’usufruit peut être intéressante pour le détenteur qui a besoin de liquidités ou qui ne souhaite plus être en contact avec le ou les nus-propriétaires.

Pour le nouvel usufruitier, cette acquisition est risquée. En effet, si le premier propriétaire décède peu de temps après la vente, l’investissement n’aura pas eu le temps d’être rentabilisé.