Acheter l’usufruit d’un bien : tout ce qu’il faut savoir

Acheter l’usufruit d’un bien, en quoi ça consiste ?

L’usufruit d’un bien immobilier représente le droit de l’utiliser et d’en percevoir les revenus sans en détenir la propriété totale. Acheter l’usufruit consiste donc à investir dans un logement dont la propriété a été démembrée, c’est-à-dire séparée entre la nue-propriété et l’usufruit.

Acheter l’usufruit d’un bien immobilier se fait avec une décote par rapport au prix en pleine propriété. Cela permet ainsi d’investir dans l’immobilier à prix réduit. Plus le démembrement est court, plus la décote est importante pour l’usufruitier.

D’autre part, ce dernier possède le droit de jouir du bien. Cela signifie qu’il peut l’occuper pour y vivre ou le louer dans le but de percevoir des revenus réguliers. En effet, en détenant l’usufruit, vous pouvez percevoir l’intégralité des loyers sans avoir besoin d’acheter la totalité du bien. Il est toutefois soumis à la fiscalité de l’usufruit.

En effet, en contrepartie, l’usufruitier est assujetti à certaines obligations :

• Entretenir le bien afin de le conserver en bon état ;
• Assumer les réparations d’entretien ;
• Payer l’impôt sur le revenu au titre des loyers perçus le cas échéant ;
• Payer les taxes telles que la taxe foncière ainsi que les charges courantes ;
• Le bien détenu en usufruit entre dans le patrimoine taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

À noter qu’à l’issue du démembrement, l’usufruitier ne possède plus rien en lien avec le bien. À cette échéance, l’usufruit rejoint effectivement le patrimoine du nu-propriétaire. Celui-ci obtient alors la pleine propriété du bien.

Les avantages de l’achat d’usufruit

Achat d’usufruit : pour qui ?

Investir en usufruit est particulièrement adapté aux personnes morales mais peut aussi convenir aux personnes physiques dans certaines situations.

Pour une personne morale

L’achat de l’usufruit peut s’avérer particulièrement avantageux pour une entreprise. Cela peut lui permettre de se loger à moindre frais les premières années par exemple. En effet, acheter ses locaux en usufruit permet d’exploiter le bien sans en payer la totalité.

D’autre part, dans le cadre de l’investissement dans un programme immobilier de démembrement, l’usufruitier est généralement une personne morale. Il s’agit en effet le plus souvent d’un bailleur social ou institutionnel. Celui-ci achète régulièrement l’usufruit de logements neufs et les loue à des ménages sous conditions de ressources.

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI représente également un placement très intéressant pour une personne morale (voir plus bas).

Pour un particulier

Acheter l’usufruit d’un bien peut également être intéressant pour un particulier, selon sa situation. Investir dans l’usufruit d’un logement dans une logique d’investissement locatif peut être intéressant pour compléter ses revenus sur une période donnée (à la retraite par exemple).

Notons que pour pouvoir réaliser un tel investissement, il est nécessaire de trouver quelqu’un qui souhaite acheter la nue-propriété pour la même durée.

Par ailleurs, il est possible d’investir en démembrement en famille. Dans cette situation, les parents achètent l’usufruit et les enfants acquièrent la nue-propriété du même logement. Il s’agit dans ce cas d’un démembrement viager, de manière à ce que les parents usufruitiers puissent occuper le bien jusqu’à leur décès. Rappelons effectivement que le démembrement viager prend fin au décès de l’usufruitier, contrairement au démembrement temporaire dont la durée est fixée à l’avance.

Les différents types d’investissements en usufruit

Plusieurs types d’investissements immobiliers peuvent être réalisés en usufruit. Découvrez-les.

Acheter l’usufruit d’un logement

En tant que particulier, vous pouvez acheter l’usufruit d’un logement pour l’occuper ou dans une logique d’investissement locatif. Si vous souhaitez y vivre, il convient évidemment de sélectionner un bien qui correspond à vos besoins.

Si vous souhaitez louer le bien, il est préférable de privilégier un type de logement très recherché (studio, appartement) dans une zone géographique attractive afin de maximiser vos chances de trouver des locataires tout au long du démembrement.

Investir dans l’usufruit de parts de SCPI

Acheter l’usufruit de parts de SCPI présente de nombreux atouts. L’usufruitier achète les parts avec une décote significative, de l’ordre de 60 à 80 % selon la durée du démembrement. Cette dernière peut s’élever entre 3 et 20 ans. Vous pouvez d’ailleurs choisir la durée en fonction de vos objectifs.

Puis, l’usufruitier perçoit l’intégralité des revenus locatifs distribués par la SCPI pendant la période de démembrement. Le taux de distribution peut dépasser les 6 % pour les meilleurs véhicules du marché. D’autre part, acheter des parts de SCPI en usufruit n’entraîne aucune gestion pour l’investisseur, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en usufruit où vous devez vous occuper de la gestion locative.

L’achat de l’usufruit de parts de SCPI est particulièrement adapté à trois profils d’investisseurs.

Les personnes morales, pour optimiser leur trésorerie

L’usufruit de SCPI pour personnes morales est très avantageux. Avec la SCPI, les entreprises soumises à l’IS (impôt sur les sociétés) peuvent faire travailler un excédent de trésorerie avec un rendement intéressant. La fiscalité est également avantageuse grâce au mécanisme d’amortissement comptable. Ce dernier permet d’amortir comptablement une fraction de la valeur des parts en pleine propriété chaque année pendant toute la durée du démembrement, réduisant ainsi le revenu imposable de la société.

Les personnes physiques avec un déficit foncier à imputer sur leurs revenus

Pour rappel, le déficit foncier imputable chaque année sur le revenu global s’élève à 10 700 € maximum (hors cas particuliers). Ainsi, certains particuliers disposent d’un déficit foncier dont ils ne peuvent pas profiter. Acheter l’usufruit de parts de SCPI leur permet de pouvoir appliquer leur déficit foncier sur les revenus fonciers distribués par la SCPI. Cela entraîne la possibilité de percevoir des revenus locatifs défiscalisés.

Les personnes physiques faiblement imposées qui recherchent des revenus complémentaires immédiats

L’usufruitier dispose de la pleine jouissance des parts tout au long du démembrement. Il perçoit ainsi de potentiels revenus tous les mois ou trimestres dès la fin du délai de jouissance mis en place par la SCPI (six mois maximum). La fiscalité des SCPI étant liée au taux marginal d’imposition (TMI) de chacun, il est préférable d’être faiblement imposé pour profiter d’une meilleure rentabilité.

Quelle est la valeur de l’usufruit ?

La valeur de l’usufruit dépend de la durée de démembrement. Plus ce dernier est court, moins l’usufruit coûte cher. Lorsqu’il s’agit d’un démembrement viager, sa valeur est fixée selon le barème fiscal de l’usufruit de l’article 669 du Code général des impôts. Elle évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Dans le cadre d’un démembrement temporaire, le calcul de l’usufruit se fait en fonction de la durée du démembrement.

Si vous effectuez un investissement en SCPI, le prix de l’usufruit est déterminé selon la clé de répartition propre à chaque société civile de placement immobilier.

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