L'essentiel
Définition : qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété correspond à la possession d’un bien sans en avoir la jouissance pendant une période limitée à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. En effet, lorsqu’un bien est acquis en démembrement, le droit de propriété est divisé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Les droits du nu-propriétaire
En tant que nu-propriétaire, vous possédez certains droits spécifiques au statut. Tout d’abord, vous avez le droit de disposer du bien. L’actif immobilier reste la propriété du nu-propriétaire. Autrement dit, vous possédez les murs d’un bien immeuble.
Ce droit de disposer est cependant restreint. Vous ne pouvez pas utiliser le logement ni en toucher les fruits, c’est-à-dire d’en percevoir les revenus. Pendant la période de démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui peut jouir de l’actif immobilier.
Techniquement, vous pouvez vendre, léguer ou donner le bien mais pas sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire a toutefois la possibilité de vendre son droit sur la propriété à tout moment.
D’autre part, le nu-propriétaire a certains devoirs comme celui de respecter les droits de l’usufruitier et donc ne pas entraver sa jouissance du bien. De plus, il doit supporter la charge des grosses réparations.
À la fin du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement l’usufruit et par conséquent la pleine propriété du logement.
Les biens en nue-propriété
Il existe différentes solutions pour investir dans l’immobilier en nue-propriété, qui est accessible à prix décoté :
Le bien immobilier
Détenir la nue-propriété peut s’étendre à tous types de biens immobiliers : maison, appartement, immeuble… Le plus souvent, ce type d’acquisition nécessite de passer par des programmes d’investissement spécialisés.
Comme expliqué précédemment, détenir la nue-propriété d’un bien immobilier signifie posséder l’actif sans pouvoir en jouir, c’est-à-dire sans pouvoir l’occuper ou toucher les loyers en cas de mise en location. D’autre part, les actifs immobiliers détenus en nue-propriété ne sont pas soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière, ex-ISF) ni à la taxe foncière.
La SCPI
Les parts de sociétés civiles de placement immobilier peuvent aussi être acquises en nue-propriété. Pendant le démembrement de SCPI, le nu-propriétaire ne perçoit pas de dividendes, il n’est donc pas fiscalisé tout au long de cette période. De plus, les parts de SCPI en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI. Il s’agit d’un investissement très intéressant pour les personnes fortement fiscalisées qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
Les avantages de la nue-propriété
- Une décote de 30 à 50 % à l’achat.
- Elle n’engendre aucune fiscalité supplémentaire et le bien ne rentre pas dans l’assiette taxable de l’IFI.
- Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement.
- Pas de travaux d’entretien à payer, ils sont à la charge de l’usufruitier.
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Achat en nue-propriété
Acheter la nue-propriété d’un actif immobilier, que ce soit en direct ou via une société, permet de se constituer un patrimoine à un prix inférieur à sa valeur sur le marché. Vous bénéficiez en effet d’une décote, pouvant généralement aller de 30 à 50 % par rapport au prix du bien. Ce pourcentage varie majoritairement en fonction de la durée du démembrement.
Lorsque vous êtes nu-propriétaire, vous ne percevez pas les fruits du logement donc vous ne touchez pas de loyers. Par conséquent, cela n’entraîne aucune fiscalité supplémentaire.
À l’issue du démembrement, vous récupérez automatiquement l’usufruit donc la pleine propriété. Vous pouvez alors disposer du logement librement, c’est-à-dire que vous avez la possibilité d’y habiter, de le louer, de le vendre, de le donner…
Pour acheter en nue-propriété, il faut passer par des programmes immobiliers mis en place par des sociétés spécialisées dans le démembrement. Les cabinets de gestion de patrimoine peuvent également vous relayer les opportunités d’investissement du moment. Vous n’avez par ailleurs pas besoin de trouver l’usufruitier vous-même. Ce dernier est généralement un bailleur social cherchant à diversifier son offre de logements à prix réduit.
Vente en nue-propriété
La liquidité de ce type d’investissement offre la possibilité de revendre assez rapidement un bien acquis en nue-propriété. Il est également possible de diviser la pleine propriété de son bien puis de vendre la nue-propriété.
Revendre sa nue-propriété
Si la nue-propriété procure de nombreux avantages, certaines personnes peuvent avoir le besoin ou l’envie de la vendre de manière anticipée. Ce type d’investissement offre heureusement une grande liquidité.
La vente est en effet possible même si la période de démembrement n’est pas terminée. Elle a lieu sur le marché secondaire, géré par des professionnels, où la demande est généralement bien plus forte que l’offre pour les raisons suivantes :
- Le nouvel investisseur bénéficie des mêmes avantages que l’ancien acquéreur : une décote (moins importante du fait de la durée du démembrement restant), pas de fiscalité supplémentaire…
- Il accède à une durée d’investissement plus courte du fait du nombre d’années restant jusqu’au terme du démembrement.
Conserver uniquement l’usufruit de son bien
Vendre la nue-propriété de son bien pour en conserver uniquement l’usufruit permet de toucher une somme importante immédiate qui correspond à la valeur de la nue-propriété. Et ce, tout en conservant le droit d’occuper le logement à vie dans le cadre d’un démembrement viager ou bien de le louer et d’en tirer des revenus.
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Nue-propriété et succession
La nue-propriété, par le biais de sa donation, constitue une technique patrimoniale très intéressante pour anticiper sa succession.
Donation en nue-propriété
Le démembrement viager est généralement utilisé par les parents qui détiennent un patrimoine immobilier conséquent et qui souhaitent anticiper leur succession tout en aidant leurs enfants. Ils transmettent la nue-propriété du logement ou immeuble à leurs enfants mais conservent l’usufruit afin de pouvoir continuer à y vivre ou percevoir les loyers. Ceci est appelé la donation en nue-propriété ou la donation avec réserve d’usufruit.
Au décès des parents, les donataires récupèrent la pleine propriété du bien sans payer les droits de succession, étant donné que la nue-propriété figurait déjà dans leur patrimoine.
Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non celle de la pleine propriété. Il y a donc un avantage fiscal conséquent, notamment dans le cadre d’une donation entre parents et enfants. En effet, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans que les droits de donation s’appliquent. Cet abattement peut s’employer tous les 15 ans.
Par ailleurs, plus la transmission du patrimoine se fait tôt, moins son coût est élevé. La valeur de la nue-propriété est effectivement calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier. Voici le barème en vigueur selon l’article 669 du Code général des impôts :
| Age de l’usufruitier au moment de l’opération | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 80 % |
| Plus de 90 ans | 90 % |
Que se passe-t-il en cas de décès du nu-propriétaire avant l’usufruitier ?
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, la succession de la nue-propriété ne revient pas à l’usufruitier mais aux héritiers du nu-propriétaire.
Si l’usufruitier possède de nombreux droits grâce à la possibilité de jouir du bien et d’en toucher les fruits, ils sont en fait assez limités à long terme. Après le démembrement, il ne possède plus rien en rapport avec l’actif immobilier en question.
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Avantage fiscal de la nue-propriété
La fiscalité favorable de la détention d’un actif immobilier en nue-propriété se manifeste de diverses manières.
Le nu-propriétaire ne touche pas de revenus donc il n’est soumis à aucun impôt supplémentaire. Par exemple, les impôts locaux comme la taxe foncière et la taxe d’habitation (le cas échéant) sont à la charge de l’usufruitier. De plus, la valeur de la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
À la revente, après avoir récupéré la pleine propriété, le calcul de la fiscalité de la plus-value immobilière est également avantageux. Enfin, comme vu plus haut, les droits de donation sont réduits étant donné qu’ils sont calculés en fonction de la valeur de la nue-propriété.
Il s’agit donc d’une méthode fiscalement avantageuse quand on veut investir dans l’immobilier mais qu’on est taxé à l’IFI ou proche de l’être, quand on veut anticiper la transmission de son patrimoine immobilier ou quand on réalise une plus-value immobilière.
Nue-propriété : avantages et inconvénients
Avantages
-
Acheter un bien immobilier à un prix décoté.
-
Récupérer automatiquement la pleine propriété à la fin du démembrement puis pouvoir disposer du bien librement.
-
Ne pas payer d’impôt supplémentaire pendant le démembrement car aucun loyer n’est perçu.
-
Ne pas payer les travaux d’entretien, qui sont à la charge de l’usufruitier.
-
Bénéficier d'une fiscalité avantageuse (IFI, taxe foncière, plus-value).
Inconvénients
-
Ne pas pouvoir jouir de l’usage du bien tout au long du démembrement.
-
Ne pas toucher de loyer pendant le démembrement.
-
Prendre en charge les grosses réparations.
-
L’achat en nue-propriété constitue un investissement de long terme.
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