- Acheter un bien immobilier en nue-propriété, en quoi ça consiste ?
- La décote à l’achat en nue-propriété
- Comment investir en nue-propriété ?
- Les critères à observer pour réussir son achat en nue-propriété
- Les avantages fiscaux de l’achat en nue-propriété
- Investissement en nue-propriété : avantages et inconvénients
L'essentiel
Acheter un bien immobilier en nue-propriété, en quoi ça consiste ?
Acheter la nue-propriété consiste à investir dans un bien immobilier démembré, c’est-à-dire dont la pleine propriété est séparée en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. En investissant dans la nue-propriété d’un logement, vous devenez propriétaire des murs mais vous ne pouvez pas en jouir (l’occuper) ni en percevoir les fruits (loyers). Ce droit revient effectivement à l’usufruitier.
L’achat de la nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier à un prix attractif grâce à une décote sur le prix de la pleine propriété. C’est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. En effet, ce type d’investissement intervient le plus souvent dans le cadre d’un démembrement temporaire dont la durée est comprise entre 10 et 20 ans.
À la fin de cette période, vous récupérez la pleine propriété sans frais ni formalité. Vous pouvez donc occuper le logement, le louer, le vendre avec une plus-value potentielle ou éventuellement le transmettre à vos enfants.
Ainsi, l’achat en nue-propriété s’adresse aux investisseurs qui souhaitent investir dans l’immobilier à prix décoté et sur le long terme, sans nécessité de percevoir des revenus complémentaires dans l’immédiat. Il s’agit également d’un investissement fiscalement “neutre” pendant la période de démembrement. Par son fonctionnement, l’achat en nue-propriété s’avère adapté à la préparation de la retraite par exemple.
Un tel investissement peut se faire en passant par un programme immobilier de démembrement ou en achetant la nue-propriété de parts de SCPI.
Les avantages de l’achat en nue-propriété
- Acheter en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier à moindre prix grâce à la décote.
- Le nu-propriétaire obtient automatiquement la pleine propriété du bien à l’issue du démembrement.
- L’investisseur n’est soumis à aucune fiscalité au titre de son achat en nue-propriété pendant tout le démembrement.
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La décote à l’achat en nue-propriété
Comme mentionné précédemment, acheter la nue-propriété d’un bien immobilier permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’achat du bien en pleine propriété. Ce dernier est en effet partagé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Cette réduction évolue selon la durée du démembrement. Plus la période de démembrement est longue, plus la décote est importante. Elle va généralement de 30 à 50 %. En réalité, le montant de la décote équivaut plus ou moins aux loyers que vous auriez perçus pendant la période de démembrement si vous déteniez la pleine propriété de l’investissement locatif.
Comment investir en nue-propriété ?
Découvrez les différents moyens d’investir dans l’immobilier en nue-propriété.
Investir via un programme de démembrement immobilier
Les programmes de démembrement immobilier représentent la manière la plus répandue pour acheter la nue-propriété d’un logement. Ils sont proposés par des plateformes spécialisées, qui mettent en relation des investisseurs particuliers et des bailleurs institutionnels.
Dans le cadre d’un investissement via un programme dédié, l’usufruit est en effet détenu par un bailleur social la plupart du temps. Celui-ci met le logement en location pendant la durée définie dans le contrat entre les parties. Les programmes de démembrement immobilier permettent aux bailleurs institutionnels de répondre à une demande croissante de logements dans les zones tendues.
Les logements proposés à l’achat sont le plus souvent neufs, ou parfois rénovés. En général, les durées de démembrement des programmes se trouvent dans une fourchette de 15 à 20 ans. À l’issue de cette période, vous devenez pleinement propriétaire du bien, vous permettant d’en disposer librement.
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Acheter la nue-propriété de parts de SCPI
Les parts de SCPI (société civile de placement immobilier) peuvent être acquises en nue-propriété. Le fonctionnement est le même que pour le démembrement d’un bien immobilier classique.
Vous bénéficiez d’une décote sur le prix de souscription. Celle-ci est fixée selon la clé de répartition propre à chaque SCPI. Il s’agit ici aussi d’un démembrement temporaire, d’une durée comprise entre 3 et 20 ans. La SCPI s’occupe de trouver un usufruitier souhaitant acheter des parts pour la même durée. Le démembrement de parts de SCPI peut aussi s’envisager au sein de la même famille. Les parents achètent alors l’usufruit tandis que les enfants acquièrent la nue-propriété.
À noter que vous ne percevez pas de dividendes tout au long du démembrement. Votre investissement n’a donc aucun impact fiscal pendant cette période.
À la fin du démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI et vous commencez alors à percevoir des revenus complémentaires réguliers. Et ce, sans souci de gestion car le patrimoine d’une SCPI est piloté par sa société de gestion. Il s’agit donc d’un investissement particulièrement adapté à la préparation de la retraite par exemple.
Les critères à observer pour réussir son achat en nue-propriété
La réussite de votre investissement en nue-propriété passe par l’analyse de différents critères.
L’emplacement du bien
L’emplacement constitue un critère fondamental dans tout investissement immobilier. Il s’agit en effet d’un paramètre déterminant pour l’attractivité du bien auprès des locataires potentiels notamment.
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Le logement en lui-même
À l’échéance du démembrement, vous récupérez la pleine propriété du bien immobilier. Les caractéristiques du logement acheté (surface, nombre de pièces, etc.) représentent donc un critère important en vue de cette échéance.
En effet, le choix du bien doit prendre en compte ce que vous souhaitez en faire à l’issue du démembrement : votre nouvelle résidence principale, le mettre en location, le vendre, etc.
Les conditions du programme immobilier
Il est nécessaire de comparer les multiples programmes de démembrement immobilier. Il faut tout d’abord vérifier les conditions de démembrement proposées, notamment en termes de durée du démembrement et de la décote octroyée.
En moyenne, la période de démembrement s’étale sur 15 ans et la décote se situe à 35 %. Toutefois, certains programmes affichent de temps en temps des conditions différentes qui peuvent être davantage adaptées à vos objectifs, telles qu’une durée de démembrement plus courte ou plus longue et une décote variable.
Pensez également à vous renseigner sur la qualité de la plateforme où sont publiés les programmes, ainsi que sur l’historique de gestion du promoteur.
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Un programme neuf ou ancien
La grande majorité des programmes de démembrement immobilier portent sur des biens neufs. Cela permet d’investir dans la nue-propriété d’un logement respectant les dernières normes en vigueur (en termes de consommation énergétique, d’accessibilité, etc.).
Il existe par ailleurs de rares cas de programmes permettant d’investir dans des logements anciens. Ceux-ci sont généralement situés dans des quartiers prisés tels que des centres-villes historiques.
Notons que ces programmes intègrent parfois des travaux de rénovation durant la période de démembrement. Cela permet alors de développer la valeur de votre patrimoine mais aussi de générer un déficit foncier déductible des revenus fonciers tirés d’autres investissements immobiliers.
Les avantages fiscaux de l’achat en nue-propriété
La fiscalité de la nue-propriété est particulièrement avantageuse.
- Les intérêts d’emprunt peuvent être déduits de vos autres revenus fonciers si vous avez acquis la nue-propriété à crédit. L’usufruitier doit par ailleurs être un bailleur social ;
- Le bien acquis en nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ;
- Vous ne payez pas d’impôt sur le revenu au titre de votre investissement pendant le démembrement car vous ne percevez pas de loyers ;
- Vous êtes exonéré(e) de la taxe foncière, celle-ci étant payée par l’usufruitier.
Investissement en nue-propriété : avantages et inconvénients
Avantages
-
Constitution d’un patrimoine immobilier à prix décoté
-
Investissement immobilier qui n’alourdit pas votre fiscalité (jusqu’au dénouement du démembrement)
-
Aucun souci de gestion pendant le démembrement (et même après dans le cadre de la SCPI)
-
Récupération de la pleine propriété sans frais ni formalité à la fin du démembrement
Inconvénients
-
Aucun loyer perçu avant la fin du démembrement
-
Impossible d’occuper le bien tout au long du démembrement
-
Investissement de long terme
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