- Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?
- Fonctionnement de la donation de nue-propriété
- Fiscalité de la donation de nue-propriété
- Donation en nue-propriété : que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
- Clause de réversion d’usufruit
- Vente du bien après la donation avec réserve d’usufruit
- Donation en nue-propriété : avantages et inconvénients
L'essentiel
Qu’est-ce que la donation en nue-propriété ?
La donation en nue-propriété consiste à donner la nue-propriété d’un bien immobilier tout en conservant l’usufruit. Pour cela, elle est aussi appelée donation avec réserve d’usufruit.
En conservant l’usufruit, le donateur continue d’utiliser le bien ou d’en tirer les fruits. Le donataire nu-propriétaire ne dispose donc pas la jouissance du bien. Il est seulement propriétaire des murs. Il récupère la pleine propriété au décès de l’usufruitier.
Dans la majorité des cas, la donation de nue-propriété est un montage réalisé en famille car elle est efficace pour anticiper la transmission de son patrimoine, notamment immobilier. Elle permet effectivement au parent donateur de préparer sa succession tout en conservant l’usage du logement.
La donation de nue-propriété est plus avantageuse qu’une donation en pleine propriété. Elle présente des atouts pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire, notamment au niveau fiscal pour ce dernier.
Les avantages de la donation en nue-propriété
- Le donateur conserve l’utilisation du bien immobilier.
- Les frais de donation portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non de la pleine propriété.
- L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant permet de diminuer drastiquement les droits de donation.
- Au décès du parent donateur, l’enfant nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
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Fonctionnement de la donation de nue-propriété
Comme dit précédemment, la donation avec réserve d’usufruit consiste à démembrer un bien immobilier et en donner la nue-propriété. Le plus souvent, il s’agit d’un démembrement viager afin que le parent usufruitier occupe le logement jusqu’à son décès. Un démembrement temporaire est aussi possible si la fin est prévue à une date fixée en amont.
Du fait de leur statut, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont chacun des droits et des obligations. L’usufruitier peut occuper le logement ou le mettre en location pour en percevoir les loyers. Il doit néanmoins s’acquitter des charges telles que la taxe foncière et est soumis à la fiscalité des revenus locatifs le cas échéant. L’usufruitier est également dans le devoir de conserver le bien en bon état.
De son côté, le nu-propriétaire doit laisser l’usufruitier jouir de son droit. De plus, c’est à lui qu’incombent les gros travaux de rénovation. Il peut toutefois les déduire d’éventuels revenus fonciers provenant d’autres biens.
En théorie, la donation de nue-propriété est définitive. Il existe toutefois des situations qui interrompent le principe d’irrévocabilité :
- Les conditions du contrat ne sont pas respectées ;
- L’ingratitude (atteinte à la vie du donateur, sévices, délits ou injures graves à l’encontre du donateur, etc.) ;
- La survenance d’enfants, c’est-à-dire que la donation peut être annulée en cas de découverte postérieure d’un enfant du donateur.
Fiscalité de la donation de nue-propriété
Découvrez en plusieurs étapes les règles d’application de la fiscalité de la donation avec réserve d’usufruit.
Déterminer le montant de la donation
La donation de la nue-propriété entraîne potentiellement des frais de donation. Ces derniers s’appliquent uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non celle de la pleine propriété. Cela mène donc à un avantage fiscal conséquent.
Dans le cadre d’un démembrement viager, la valeur de la nue-propriété varie selon l’âge du donateur usufruitier au moment de la donation. Plus il est jeune, plus la valeur de la nue-propriété est faible. Ainsi, effectuer une donation de nue-propriété le plus tôt possible permet de réduire au maximum les droits de donation.
Voici le barème fiscal en vigueur selon l’article 669 du Code général des impôts :
| Age de l’usufruitier au moment de l’opération | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|
| Moins de 21 ans | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 80 % |
| Plus de 90 ans | 90 % |
Dans le cadre d’une donation de nue-propriété temporaire, le barème de l’usufruit temporaire s’applique :
| Durée du démembrement temporaire | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 0 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
Par conséquent, selon ce dernier barème, plus la durée du démembrement temporaire est courte, plus la valeur de la nue-propriété est plus élevée.
Appliquer l’abattement fiscal
Une fois le montant de la donation déterminé grâce au barème selon l’âge de l’usufruitier, un abattement sur les droits de donation peut s’appliquer. En effet, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € par enfant en franchise de frais de donation. Cet abattement est renouvelable tous les 15 ans.
Pour une donation de grand-parent à petit-enfant, l’abattement fiscal s’élève à 31 865 €.
Au-delà de l’abattement de 100 000 €, le montant excédant est imposé selon un barème progressif.
Il est possible de transmettre la nue-propriété d’un bien sans droits de donation si l’abattement de 100 000 € est disponible et que la valeur de la nue-propriété y est inférieure.
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Calcul des frais de donation
Pour calculer les droits de donation, le montant au-delà de l’abattement de 100 000 € est soumis au barème de taxation selon le lien de parenté.
Voici le barème pour une donation en ligne directe aux enfants, petits-enfants, arrières petits-enfants ou au conjoint :
| Part taxable de la donation | Taux d'imposition |
|---|---|
| En dessous de 8 072 € | 5 % |
| Entre 8 072 et 12 109 € | 10 % |
| Entre 12 109 € et 15 932 € | 15 % |
| Entre 15 932 et 552 324 € | 20 % |
| Entre 552 324 et 902 838 € | 30 % |
| Entre 902 838 et 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Exemple de calcul des droits d’une donation de nue-propriété
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la fiscalité dans le cadre d’une donation avec réserve d’usufruit.
Vous êtes âgé(e) de 65 ans et vous effectuez une donation en nue-propriété d’une maison d’une valeur de 500 000 € à votre enfant. Selon le barème fiscal en vigueur, la valeur de la nue-propriété est de 60 %. Par conséquent, les droits de donation ne seront calculés que sur 500 000 € x 60 % soit 300 000 €.
On procède ensuite à l’abattement correspondant au degré de parenté, soit 300 000 – 100 000 = 200 000 €.
Puis, le barème de taxation par tranches s’applique :
- Jusqu’à 8 071 € : 8 071 x 5 % = 403,55 €
- De 8 072 € à 12 109 € : (12 109 – 8 072 ) x 10 % = 4 037 x 10 % = 403,70 €
- De 12 109 € à 15 932 € : (15 932 – 12 109) x 15 % = 3 823 x 15 % = 573,45 €
- De 15 932 € à 215 000 € : (200 000 -15 932) x 20 % = 184 068 x 20 % = 36 813,60 €
Ainsi, les droits de donations s’élèvent à 38 194,30 € (403,55 + 403,70 + 573,45 + 36 813,60).
Donation en nue-propriété : que se passe-t-il au décès de l’usufruitier ?
Le démembrement prend fin le jour du décès de l’usufruitier, ou au terme qui a été fixé en cas de démembrement temporaire. Le plus souvent, dans une donation en nue-propriété, la réserve d’usufruit est viagère.
Ainsi, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien sans payer de droits supplémentaires. Par conséquent, la valeur de l’usufruit échappe totalement à la succession. Ce mécanisme offre donc un avantage fiscal indéniable.
En récupérant la pleine propriété, le nu-propriétaire peut jouir librement du bien. Il peut donc y vivre, le louer pour percevoir des loyers, le vendre, le donner, etc.
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Clause de réversion d’usufruit
Une clause de réversion d’usufruit peut être instaurée par l’usufruitier dans le contrat de la donation en nue-propriété.
Avec cette clause, au décès du donateur, l’usufruit ne revient pas de droit au nu-propriétaire mais à une autre personne, souvent le conjoint de l’usufruitier. Dans ce cas, l’usufruit prend fin au décès du deuxième conjoint.
Notons que si une clause de réversion d’usufruit existe et que le second conjoint s’avère moins âgé que le premier usufruitier, le nu-propriétaire bénéficie d’un droit à restitution partielle. Son montant est égal à la somme que le nu-propriétaire aurait payé en moins si les frais de donation avaient été calculés d’après l’âge du deuxième usufruitier au moment de la donation.
À l’inverse, si le deuxième usufruitier est plus âgé, aucun versement n’est demandé au nu-propriétaire.
Vente du bien après la donation avec réserve d’usufruit
L’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent tous les deux décider de céder leur droit. Notons cependant que cela présente généralement une certaine difficulté de liquidité.
Par ailleurs, pendant le démembrement, l’accord des deux parties est nécessaire pour vendre le bien. Le prix de vente est alors réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Donation en nue-propriété : avantages et inconvénients
Avantages
-
Le donateur usufruitier conserve l’usage du bien jusqu’à son décès
-
Les droits de donation sont réduits car ils portent uniquement sur la valeur de la nue-propriété et font l’objet d’un abattement
-
Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien au décès de l’usufruitier sans payer de frais supplémentaires
Inconvénients
-
Le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien immédiatement après la donation
-
L’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire est nécessaire pour vendre le bien
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