Tout savoir sur la vente de la nue-propriété d’un bien immobilier

Rappels sur la nue-propriété et le démembrement de propriété

Détenir la nue-propriété d’un bien immobilier revient à posséder ce dernier sans en avoir la jouissance. En d’autres termes, vous détenez les murs du bien mais vous ne pouvez pas l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des revenus. Ce droit de jouissance est réservé à l’usufruitier dans le cadre d’un démembrement de propriété.

Le nu-propriétaire est exonéré d’impôt sur le revenu (car il ne perçoit pas les loyers) ainsi que des taxes et charges courantes. De plus, le bien n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il prend toutefois en charge les gros travaux de rénovation éventuels.

À l’issue de la période de démembrement, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété sans formalités ni frais. Cette échéance dépend s’il s’agit d’un démembrement temporaire (à durée fixe) ou d’un démembrement viager (dont l’issue est liée au décès de l’usufruitier).

Notons que vous pouvez toutefois céder votre droit de nue-propriété avant la fin du démembrement selon vos besoins.

Peut-on vendre la nue-propriété d’un bien ?

Il est tout à fait possible de vendre sa nue-propriété. Le nu-propriétaire peut effectivement vendre son droit quel que soit le motif et à tout moment, même si le démembrement n’est pas terminé. Les avantages fiscaux obtenus précédemment (non assujettissement à l’impôt sur le revenu, à la taxe foncière, à l’IFI, déductibilité des intérêts d’emprunt) ne sont pas remis en cause.

En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas besoin de l’accord de l’usufruitier pour vendre la nue-propriété. L’usufruit et la nue-propriété sont deux droits de propriété distincts et cette opération n’a pas d’impact sur l’usufruitier. Il continue à jouir de ses droits sur le bien jusqu’à la fin du démembrement prévue.

À noter par ailleurs que l’accord de l’usufruitier est cependant nécessaire pour vendre la pleine propriété d’un bien détenu en nue-propriété. Le consentement des deux parties est effectivement requis pour vendre un bien démembré, puisque l’usufruitier va également perdre ses droits sur le bien.

Pourquoi vendre un bien en nue-propriété ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vendre la nue-propriété d’un bien immobilier :

• Besoin de liquidités

Vendre la nue-propriété permet de percevoir un capital important immédiat, pour réaliser un projet en particulier par exemple. Les fonds perçus peuvent également être utilisés pour réaliser un autre investissement plus adapté à vos besoins. D’autant plus que les dépenses liées aux grosses réparations, qui sont supportées par le nu-propriétaire, représentent parfois une charge trop importante.

• Anticiper sa succession

Vendre la nue-propriété à vos enfants peut vous permettre de transmettre progressivement votre patrimoine. De cette manière, vous conservez l’usufruit du bien. Le plus souvent, la transmission de patrimoine immobilier à ses enfants se fait via une donation mais elle peut aussi se faire par le biais d’une vente.

• Vous n’avez plus l’intention de récupérer la pleine propriété du logement

Si vous avez acquis la nue-propriété à travers un programme de démembrement par exemple, il peut arriver que vos objectifs ou vos besoins évoluent au cours de votre investissement. Vous aimeriez alors vendre le bien mais vous ne pouvez pas car l’accord de l’usufruitier est nécessaire. Vous pouvez alors vendre votre droit de nue-propriété pour vous libérer de votre investissement.

• En cas de conflit avec l’usufruitier

Pour rappel, vous dépendez de l’usufruitier pour prendre des décisions concernant le bien. Un conflit ou des désaccords avec l’usufruitier pourrait ainsi compliquer la gestion de votre investissement. Vendre la nue-propriété vous permet alors de vous défaire de cette situation difficile.

Comment se passe la vente de la nue-propriété ?

Découvrez comment se déroule la vente de la nue-propriété d’un logement, selon différentes situations.

Deux cas de figures distincts

Vous vendez la nue-propriété d’un bien dont vous êtes plein propriétaire

Vous êtes libre de céder la nue-propriété d’un logement dont vous détenez initialement la pleine propriété. Cela revient à vendre la nue-propriété d’un bien occupé. L’avantage majeur de cette opération consiste à obtenir un capital immédiat tout en conservant l’usufruit, c’est-à-dire la jouissance du logement.

Dans cette situation, le démembrement sera souvent viager pour pouvoir continuer d’occuper le logement jusqu’à son décès. Le démembrement temporaire est toutefois aussi possible.

Attention à ne pas confondre la vente de nue-propriété avec réserve d’usufruit viager avec la vente en viager. Dans le cadre de la vente en nue-propriété, le vendeur reçoit l’intégralité du prix de vente lors de la vente. Il ne perçoit pas de rente viagère.

Par ailleurs, vous partagez potentiellement la propriété du bien avec un inconnu. Il faut alors être vigilant sur la rédaction du contrat de vente.

Vous êtes nu-propriétaire d’un bien et vendez votre droit de nue-propriété

Si vous détenez uniquement la nue-propriété d’un bien et non la pleine propriété, vous êtes libre de vendre votre droit, toujours sans l’accord de l’usufruitier.

• Vous avez acquis la nue-propriété d’un bien, dans le cadre d’un programme immobilier de démembrement par exemple, et vous souhaitez vous libérer de votre investissement (en cas de divorce, décès, besoin de liquidités, etc.) ;
• Vous avez reçu la nue-propriété par succession ou donation et vous souhaitez la vendre aux autres nus-propriétaires ou à un tiers pour sortir du démembrement (en cas de mésentente avec l’usufruitier et/ou les autres nus-propriétaires, besoin de liquidités, etc.) ;

La liquidité de la vente de nue-propriété

Pour vendre la nue-propriété d’un logement, vous devez trouver vous-même un acheteur. Vous pouvez également passer par une agence immobilière, moyennant des frais.

Le marché de la nue-propriété est assez dynamique. Il existe en effet une forte demande sur le marché secondaire. Celle-ci est d’ailleurs généralement supérieure à l’offre.

Cela s’explique par le fait qu’acheter la nue-propriété s’avère assez avantageux. En effet, cet investissement permet d’acquérir un bien immobilier à prix décoté et sans impact fiscal pendant la période de démembrement. De plus, la durée de démembrement est généralement réduite en cas de démembrement temporaire, permettant à l’acheteur de récupérer la pleine propriété à court ou moyen terme. Notons toutefois que la durée est plus difficile à estimer dans le cadre d’un démembrement viager étant donné qu’elle dépend de la date de décès de l’usufruitier.

Quelle est la valeur de la nue-propriété à vendre ?

Il est nécessaire de connaître la valeur de sa nue-propriété pour pouvoir la vendre. Cette valeur peut être calculée grâce à la formule simplifiée suivante : valeur de la nue-propriété = valeur totale du bien – valeur actualisée de l’usufruit.

Pour calculer la valeur de l’usufruit, il existe deux possibilités :

• Selon une évaluation économique, qui prend en compte l’âge et le sexe de l’usufruitier, la nature du bien, etc. L’usufruit est alors égal à la valeur actualisée du flux de revenus futurs perçus pendant la durée de vie de l’usufruit.
• Selon le barème fiscal de l’usufruit de l’article 669 du Code général des impôts.
  

  Age de l'usufruitier au moment de l'opération	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
  Moins de 21 ans	90 %	10 %
  De 21 à 30 ans	80 %	20 %
  De 31 à 40 ans	70 %	30 %
  De 41 à 50 ans	60 %	40 %
  De 51 à 60 ans	50 %	50 %
  De 61 à 70 ans	40 %	60 %
  De 71 à 80 ans	30 %	70 %
  De 81 à 90 ans	20 %	80 %
  Plus de 90 ans	10 %	90 %

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