L'essentiel
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers vise à réguler les prix à la location dans certaines villes et zones tendues. Il existe en réalité deux dispositifs pouvant concerner un investissement locatif : l’encadrement de la hausse des loyers et le plafonnement des loyers.
Deux dispositifs de contrôle des loyers à distinguer
En principe, un investisseur locatif peut fixer le loyer comme il l’entend. Mais il existe des exceptions à cette règle générale. Selon la localisation du bien, la loi peut imposer au propriétaire bailleur d’un logement vide ou meublé certaines contraintes concernant le prix de la location.
Ainsi, il existe deux dispositifs distincts visant l’encadrement des loyers :
- L’encadrement des augmentations de loyers, en place depuis le 1er août 2014 dans les zones tendues ;
- Le plafonnement des loyers, instauré par certaines villes à leur demande depuis 2019.
Notez que les deux dispositifs peuvent se cumuler. A Paris par exemple, le plafonnement des loyers est en vigueur depuis le 1er juillet 2019. La capitale figurant en zone tendue, les locations sont également soumises à l’encadrement de la hausse des loyers.
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L’encadrement des hausses de loyers
L’encadrement des augmentations de loyers s’applique au moment du renouvellement de bail ou d’une relocation dans un délai de moins de 18 mois. Le principe de base est le suivant : le nouveau loyer ne peut pas être supérieur au précédent. Seule la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) peut être prise en compte, si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze derniers mois (révision annuelle prévue dans le contrat de bail par exemple).
Il existe des exceptions à la règle de l’encadrement de la hausse des loyers. Le prix à la location peut être réévalué si :
- Le bien a fait l’objet de travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence pour un montant au moins égal à 50 % du loyer annuel avant une remise en location (+ 15 % maximum ou libre si les travaux représentent plus d’une année de loyer) ;
- Le précédent loyer était manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage. Dans ce cas, une augmentation peut s’appliquer, dans la limite de la moitié de la différence entre un loyer de référence du voisinage et le précédent loyer. Notez que la consommation en énergie primaire du logement doit également être inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
- Le logement est resté vacant pendant plus de 18 mois.
Dans tous les cas, le propriétaire bailleur reste tenu de respecter le plafonnement des loyers lorsque celui-ci s’applique.
Le plafonnement des loyers
Dans certaines communes, un dispositif de plafonnement des loyers est en vigueur. Ce mécanisme consiste à encadrer la fixation du loyer dès la première location, ainsi qu’en cas de renouvellement de bail ou de relocation.
Les différents plafonds de loyers dépendent des communes, en fonction des prix à la location relevés par l’observatoire des loyers local. Néanmoins, le mécanisme reste le même partout et s’appuie sur :
- Un loyer de référence, selon le quartier, le type de bien (studio, deux pièces, etc.), le type de location (nue ou meublée) et l’époque de construction ;
- Un loyer maximum à ne pas dépasser, égal au loyer de référence majoré de 20 % ;
- Un loyer minimum autorisé, minoré de 30 % par rapport au loyer de référence.
Ces références sont revues chaque année au niveau local.
Le cas échéant, il est possible de dépasser le loyer maximum autorisé, en appliquant un complément de loyer. Cela n’est possible que sous certaines conditions (voir plus loin).
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Quelles sont les villes concernées par l’encadrement des loyers ?
Zoom sur les zones et villes concernées par les dispositifs d’encadrement des loyers.
Les villes soumises à l’encadrement de la hausse des loyers
L’encadrement de l’augmentation des loyers s’applique uniquement dans les zones tendues. Ce zonage immobilier (A/A bis/B1/B2/C) est déterminé par arrêté. Les villes classées en zones A, A bis et B1 sont situées en zone tendue. Un arrêté du 5 juillet 2024 a reclassé 865 communes en zones tendues.
Au total, environ 1 800 communes se situent dans des zones tendues où l’encadrement de la hausse des loyers s’applique. Cela concerne notamment les agglomérations de :
- Ajaccio
- Annecy
- Arles
- Bastia
- Bayonne
- Beauvais
- Bordeaux
- Draguignan
- Fréjus
- Genève-Annemasse
- Grenoble
- La Rochelle
- La Teste-de-Buch-Arcachon
- Lille
- Lyon
- Marseille-Aix-en-Provence
- Meaux
- Menton-Monaco
- Montpellier
- Nantes
- Nice
- Paris
- Saint-Nazaire
- Sète
- Strasbourg
- Thonon-les-Bains
- Toulon
- Toulouse
Liste des villes avec un plafonnement des loyers
Théoriquement, le plafonnement des loyers peut s’appliquer dans toutes les communes situées en zones tendues. Néanmoins, elles doivent en faire la demande préalable. De plus, elles doivent disposer d’un observatoire local des loyers et publier les loyers de référence nécessaires au fonctionnement du dispositif chaque année.
A fin 2024, le plafonnement des loyers est en vigueur :
- A Paris ;
- A Lille, ainsi que dans les communes d’Hellemmes et de Lomme ;
- Sur le territoire de l’établissement public territorial Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse) ;
- A Lyon et Villeurbanne ;
- Sur le territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) ;
- A Montpellier ;
- A Bordeaux ;
- Dans 24 communes de la communauté d’agglomération du Pays Basque (entrée en vigueur le 25 novembre 2024).
En complément, un dispositif de plafonnement des loyers doit voir le jour à Grenoble et dans son agglomération (21 communes concernées). L’entrée en vigueur est attendue pour 2025.
Comment contourner l’encadrement des loyers ?
Il existe des exceptions aux dispositifs d’encadrement des loyers, ainsi que des investissements immobiliers qui y échappent.
Exceptions à l’encadrement des augmentations des loyers
De par son fonctionnement, l’encadrement de la hausse des loyers ne concerne pas les investissements locatifs situés en dehors des zones tendues définies par l’administration.
De plus, certains types de biens échappent à ce dispositif même lorsqu’ils sont localisés en zone tendue. Il s’agit des :
- Logements sous conventionnement Anah (Agence nationale de l’habitat) ;
- Logements soumis à la loi de 1948, qui prévoit ses propres dispositions concernant les rapports locatifs ;
- Locations saisonnières, comme les locations de vacances et meublés de tourisme.
Exceptions au plafonnement et complément de loyer
De la même façon, les types de logements cités ci-dessus sont exclus des différents dispositifs locaux de plafonnement des loyers.
Il existe également un mécanisme de complément de loyer, qui permet de surpasser la limite théorique du loyer de référence majoré de 20 %. Ce complément de loyer est censé valoriser des caractéristiques exceptionnelles du logement, par rapport à d’autres logements de la même catégorie et dans le même secteur géographique. Elles ne doivent pas être prises en compte pour déterminer le loyer de référence et ne pas donner lieu à un récupération de charges sur le locataire. Le complément de loyer doit être inscrit dans le bail de location et son montant doit être justifié.
Par ailleurs, certains logements n’ont pas le droit de faire l’objet d’un complément de loyer. Il s’agit des locations qui affichent au moins l’une des caractéristiques suivantes :
- Sanitaires sur le palier ;
- Signes d’humidité sur certains murs ;
- Diagnostic de performance énergétique de classe F ou G ;
- Fenêtres laissant anormalement passer l’air ;
- Vis-à-vis à moins de dix mètres ;
- Infiltrations ou inondations provenant de l’extérieur ;
- Problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois ;
- Installation électrique dégradée ;
- Mauvaise exposition de la pièce principale.
Les investissements immobiliers qui échappent à l’encadrement des loyers
Les dispositifs d’encadrement des loyers visent essentiellement l’activité d’investissement locatif. Cela concerne les locations vides ainsi que les locations meublées sous le statut LMNP (ou LMP). A propos des investissements LMNP, notez que les résidences de services n’entrent pas dans le champ du plafonnement des loyers, à l’exception des résidences séniors.
En dehors du champ de l’investissement locatif, les autres placements immobiliers ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers. Par exemple, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) investissent en grande majorité dans l’immobilier d’entreprise. De même, d’autres investissements dans la pierre, comme le crowdfunding immobilier ou l’investissement dans un parking, ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers.
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