L'essentiel
Investir dans un garage : en quoi ça consiste ?
Investir dans un garage consiste à acheter un garage dans le but de le louer à un particulier ou un professionnel. En échange, le locataire paye un loyer pour pouvoir y garer son véhicule.
L’investissement dans un garage ne doit pas être confondu avec l’investissement dans un parking. Le garage représente une place de stationnement sécurisée, entourée de murs. La place de parking, quant à elle, correspond à un simple emplacement délimité par des marques au sol.
Notons par ailleurs que le garage se rapproche du box. Ce dernier constitue également un espace fermé et délimité. Néanmoins, le box n’est pas toujours utilisé pour stationner un véhicule, contrairement au garage dont il s’agit de l’usage principal.
Il convient de distinguer le garage loué seul de celui lié à un bail d’habitation, loué comme une annexe du logement. Les règles juridiques diffèrent selon le type de bien. Dans cette page, on se concentre sur l’investissement dans un garage seul.
Investir dans un garage présente un ticket d’entrée plus abordable que l’immobilier classique. Les prix s’élèvent effectivement à quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros.
Les avantages de l’investissement dans un garage
- Investir dans un garage peut générer un rendement potentiel intéressant.
- Le prix d’un garage à l’achat est plus abordable qu’un investissement immobilier classique.
- Louer un garage requiert peu d’entretien et une gestion simplifiée.
- La demande de stationnement dans les grandes villes est très élevée.
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Pourquoi investir dans un garage ?
Acheter un garage pour le louer est un investissement locatif qui présente de nombreux atouts. Accessible dès quelques milliers d’euros selon l’emplacement, l’investissement dans un garage permet de diversifier son patrimoine. Et ce, tout en visant un rendement potentiel attractif. À noter cependant que les prix des garages sont en augmentation ces dernières années. De plus, le rendement et le capital investi ne sont pas garantis.
D’autre part, investir dans un garage demande peu d’entretien et la gestion est relativement simplifiée en comparaison d’un investissement immobilier locatif classique. Puis, la location d’un garage engendre peu de contraintes légales pour le propriétaire (voir la partie “Les règles locatives de l’investissement dans un garage” pour plus de détails).
Dans les grandes villes, certaines zones sont en pénurie de stationnement. Il existe alors une forte demande, ce qui diminue le risque de vacance locative. Enfin, à la revente de votre garage, vous pouvez bénéficier d’une plus-value. Celle-ci n’est toutefois pas garantie.
Les critères de rentabilité d’un investissement dans un garage
Zoom sur les facteurs qui influencent la rentabilité de l’investissement dans un garage.
Le prix d’un garage
Le prix d’un garage à l’achat dépend en grande partie de son emplacement. Il existe en effet de fortes disparités en fonction des villes. Selon la zone, le prix d’un garage d’une même surface peut être multiplié par 6.
Par exemple, les prix peuvent dépasser 30 000 € à Paris pour un garage de 12 m². Pour la même surface à Metz, le prix s’élève à environ 5 000 €. Dans le centre de Bordeaux, les tarifs peuvent monter à 25 000 €.
Notons que la surface du garage et le niveau de sécurité peuvent également influencer le prix.
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Le rendement de l’investissement dans un garage
Investir dans un garage affiche un rendement potentiel intéressant. Celui-ci peut atteindre 6 à 8 %, voire plus selon la ville dans laquelle votre bien se situe. Il est généralement préférable de privilégier les métropoles avec une forte densité démographique pour viser un haut rendement.
De manière générale, la rentabilité dépend du prix d’achat, du loyer pratiqué ainsi que des charges. En ce qui concerne le loyer, il peut varier du simple au double en fonction de la ville. Il s’élève généralement à plus d’une centaine d’euros par mois à Paris par exemple. Le loyer n’est pas encadré par la loi donc sa fixation est libre.
Il convient par ailleurs de faire attention aux frais de notaire, qui peuvent représenter plus de 10 % du prix d’achat. Cela aura un impact sur la rentabilité de votre investissement.
La fiscalité de la location d’un garage
Les revenus issus de la location d’un garage sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont en effet imposés de la même façon que des revenus immobiliers classiques.
Si la totalité de vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Celui-ci prévoit un abattement fiscal annuel de 30 %. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique obligatoirement. Il permet de déduire les charges à l’euro près.
Par ailleurs, la valeur du garage entre dans l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Notons également que vous êtes soumis(e) à la taxe foncière en tant que propriétaire du garage.
La location d’un garage est assujettie à la TVA de 20 %. Il existe toutefois deux cas d’exonérations :
- Les loyers annuels hors TVA perçus par le propriétaire pour la location d’emplacements de stationnement sont inférieurs à 36 800 €.
- Le garage loué est lié à la location d’un logement qui n’est pas soumise à la TVA.
Enfin, en cas de plus-value à la revente de votre garage, l’imposition de la plus-value immobilière s’applique sur celle-ci.
Les règles locatives de l’investissement dans un garage
Acheter un garage pour le louer entraîne peu de formalités pour le loueur du fait de la réglementation assez souple. En effet, le bail est soumis au droit commun. Le propriétaire peut fixer son prix librement. Il n’existe pas d’encadrement ou de plafonnement des loyers. La location d’un garage n’est pas non plus assujettie au DPE ou à d’autres obligations environnementales.
Le propriétaire et le locataire sont tout de même soumis au respect de certaines obligations. Le loueur doit délivrer au locataire un bien en bon état (au niveau de la porte, de la toiture, etc.) afin que ce dernier puisse l’utiliser sans problème pour y garer son véhicule. Le propriétaire est également obligé de déclarer les revenus provenant de la location de son garage. En ce qui concerne le locataire, il a l’obligation de payer son loyer à temps.
S’il n’est pas obligatoire de conclure un contrat de bail pour la location d’un garage, cela est recommandé. En effet, le bail fixe les règles de la location et protège les parties en cas de conflit. Le contrat de bail doit inclure plusieurs informations telles que la durée de la location, le montant du loyer, les règles de révision du loyer, etc.
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Bien choisir son garage
Tout d’abord, l’emplacement représente un critère primordial pour bien choisir son garage. Il est préférable d’investir dans une grande ville, là où la demande locative est élevée. Cela permet de minimiser le risque de vacance locative. En effet, certaines métropoles comme Paris connaissent une pénurie de places de stationnement. De plus, il est recommandé de privilégier les hypercentres. Cependant, les prix y sont généralement plus élevés, ce qui peut impacter la rentabilité de votre investissement.
En outre, un garage avec un bon éclairage et un maximum de sécurité (digicode, caméra de surveillance) sera plus attractif aux yeux des locataires potentiels. Puis, la taille du garage est également à prendre en compte. Il doit être assez grand pour qu’une voiture rentre sans difficulté. Une grande surface peut permettre de stationner une grosse voiture ainsi que de sortir facilement du véhicule sans abîmer les portières. Puis, un espace supplémentaire dans un garage offre la possibilité de stocker des affaires personnelles. Pensez à vérifier la largeur, la profondeur ainsi que la hauteur sous plafond avant d’investir.
Investir dans un garage : avantages et inconvénients
Avantages
-
Rentabilité potentielle intéressante
-
Demande peu d’entretien et de gestion
-
Il existe une forte demande pour les garages dans les grandes villes
Inconvénients
-
Frais de notaire élevés
-
Capital et rendement non garantis
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