Investir dans un parking : un placement locatif rentable ?

Investir dans un parking : en quoi ça
consiste ?

Investir dans un parking consiste à acheter une place de parking pour la louer à un particulier ou un professionnel. Le locataire, en échange, verse un loyer au propriétaire pour avoir le droit d’y stationner.

Il ne faut pas confondre le parking avec le garage ou le box. Une place de parking constitue un simple emplacement délimité par des marques au sol. Elle peut être située dans un espace fermé ou en plein air. Le garage, quant à lui, correspond à une place de stationnement entourée de murs. Puis, le box se rapproche davantage du garage, dans le sens où il s’agit d’un espace fermé et délimité. Notons qu’il n’est pas toujours utilisé pour y garer un véhicule.

La location de places de parking répond à une forte demande. En effet, dans les zones très denses, nombreux sont ceux qui font face à des difficultés pour garer leur voiture rapidement et sans stress.

Il convient de distinguer la place de parking louée seule de celle liée à un bail d’habitation, louée comme une annexe du logement. Les règles juridiques diffèrent selon le type de bien.

À noter que l’acquisition d’un parking à louer est finançable à crédit comme tout investissement locatif. Vous avez alors généralement le choix entre crédit immobilier et crédit à la consommation. Notons que les prix d’achat d’un emplacement de parking sont moindres que ceux de l’immobilier locatif. Ils s’élèvent à quelques milliers ou dizaines de milliers d’euros.

Les avantages de l’investissement dans un parking

Pourquoi investir dans un parking ?

Ce type de placement locatif offre la possibilité de diversifier son patrimoine tout en recherchant une rentabilité potentiellement attractive. Acheter plusieurs places peut d’ailleurs s’avérer intéressant pour mutualiser le risque locatif. Le capital investi et le rendement ne sont pas garantis.

En comparaison de l’immobilier locatif, la gestion et l’entretien sont relativement allégés. Une place de parking requiert effectivement une gestion simplifiée du fait des règles assez souples et engendre peu de dépenses d’entretien.

Les municipalités réduisent le nombre de places disponibles “en surface” dans le but de limiter l’usage de la voiture dans les villes. Ce manque d’offre entraîne une augmentation de la demande des automobilistes à la recherche d’une place à louer pour pouvoir se garer facilement et sans perdre de temps. C’est d’autant plus vrai que les amendes sont de plus en plus chères en cas de dépassement horaire ou de stationnement sur des emplacements non autorisés.

À la revente de votre place de parking, vous pouvez percevoir une plus-value si sa valeur a augmenté. Celle-ci est alors fiscalisée selon l’imposition de la plus-value immobilière, dont vous êtes exonéré si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.

Les critères de rentabilité d’un investissement en place de parking

Découvrez les paramètres qui influencent la rentabilité d’un investissement dans un parking.

Le prix d’une place de parking

Le ticket d’entrée d’une place de parking est beaucoup moins élevé que celui de l’immobilier locatif. Il est en effet de quelques milliers d’euros, contre plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros pour acheter un logement à mettre en location.

En province, il est possible de trouver des emplacements aux alentours de 10 000 €. Généralement, l’investissement peut aller jusqu’à 25 000 €. Néanmoins, à Paris par exemple, le prix d’une place de parking s’élève en moyenne à 30 000 €, et peut grimper jusqu’à 50 000 € dans les quartiers prisés de la capitale.

Le prix d’un parking varie en fonction de plusieurs éléments, le principal étant la localisation, comme pour tout bien immobilier. Les tarifs sont bien plus élevés en ville que dans les zones rurales. L’emplacement de la place dans le parking peut également influencer le prix, en raison notamment de l’accessibilité : niveau de sous-sol, proximité avec l’ascenseur ou la sortie piéton, etc.

D’autre part, le coût d’une place de parking peut varier selon l’offre de stationnement public du quartier. D’autres caractéristiques peuvent aussi orienter le prix à la hausse ou à la baisse : parking individuel ou collectif, couvert ou non, etc. Certains parkings proposent un gardiennage 24h/24 et/ou une surveillance par caméra. Ces services augmentent aussi le prix d’achat.

Le rendement de l’investissement dans un parking

Investir dans une place de parking affiche un rendement potentiellement intéressant. Pour donner un ordre de grandeur, il se situe entre 6 et 11 % brut par an dans les grandes villes françaises.

Le rendement de l’investissement dans un parking dépend de plusieurs paramètres, dont le prix d’achat et le loyer. Les dépenses d’entretien et les charges influencent également la rentabilité.

Vous avez la possibilité de louer votre emplacement de parking par l’intermédiaire d’une agence immobilière spécialisée. Cela implique des frais et vient diminuer le rendement.

Si votre place de stationnement est située dans un immeuble en copropriété, vous devrez participer aux charges. Dans le cadre d’un investissement dans un parking, les charges de copropriété restent toutefois limitées.

Néanmoins, il convient de prêter attention aux frais de notaire, qui sont généralement élevés par rapport à la surface achetée. Ils sont calculés sur une base fixe ainsi qu’une base proportionnelle à votre investissement. Ils peuvent monter jusqu’à 20 % du montant de votre acquisition.

La fiscalité de la location d’une place de parking

Les recettes issues de la mise en location d’une place de parking doivent être déclarées dans la catégorie des revenus fonciers. En effet, les loyers issus de la location d’un parking sont imposés de la même manière que des revenus immobiliers classiques.

• Régime micro-foncier. Il est disponible uniquement si la totalité de vos revenus fonciers est inférieure à 15 000 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement annuel de 30 %.
• Régime réel. Obligatoire au-dessus de 15 000 €, il permet de déduire les charges à l’euro près.

Notons qu’en tant que propriétaire du parking, vous êtes soumis(e) à la taxe foncière. D’autre part, votre investissement rentre dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière).

La location d’un parking est soumise à la TVA. Une exonération est accordée dans deux cas :

• La place de stationnement louée est liée à la location d’un logement qui n’est pas soumise à la TVA ;
• Le bailleur perçoit dans l’année un loyer hors TVA inférieur à 36 800 €. Ce montant prend en compte les recettes locatives de l’ensemble des places de parking louées par le même propriétaire.

Les règles locatives de l’investissement dans un parking

La location de parking est encadrée par le Code civil (articles 1708 et suivants), et non la loi Alur, qui régit l’immobilier d’habitation. Les règles sont donc beaucoup plus flexibles, représentant un avantage de taille pour l’investisseur.

Le contrat de location d’une place de parking peut être conclu à l’oral mais il est toujours vivement conseillé de l’acter par écrit. Il est librement établi entre le propriétaire bailleur et le locataire. Il n’existe aucun encadrement ou plafonnement des loyers.

Le contrat de bail doit mentionner les éléments suivants : montant du loyer, durée de location, conditions de révision du loyer, dépôt de garantie éventuel, modalités de résiliations du contrat, etc.

La durée du bail d’une place de parking est libre. Elle peut en effet être louée à la journée, au mois ou à l’année. Les places de stationnement sont en moyenne louées pour un an.

Notons que le préavis pour la location d’une place de parking est généralement d’un mois, mais ce délai peut varier selon l’accord conclu entre les parties. Ce délai de préavis est aussi bien valable pour le locataire qui souhaite quitter la place de parking que pour le propriétaire qui désire la récupérer.

Le locataire et le propriétaire peuvent se donner congé à chaque échéance de bail sans motif particulier. D’autre part, certaines clauses peuvent être ajoutées au contrat pour prévoir par exemple la rupture du contrat en cas de défaut de paiement. Le cas échéant, vous pourrez alors empêcher l’accès à la place de parking et immédiatement le louer à quelqu’un d’autre.

Bien choisir son parking

Le choix de la place de parking est déterminant dans la réussite de votre investissement. Quels sont les critères à respecter et les pièges à éviter ?

Les critères de choix

Pour effectuer un investissement rentable, il est nécessaire de cibler un emplacement stratégique, c’est-à-dire une zone à forte demande, pour ne pas que la place reste vacante. Il s’agit des quartiers cotés des grandes métropoles, généralement au cœur du centre-ville, la demande étant moins élevée en périphérie.

De plus, il est recommandé de privilégier les places de parking faciles d’accès et spacieuses. La taille de la place est importante, certaines n’étant pas assez larges ou longues pour une grosse voiture. Idéalement, l’emplacement doit mesurer 3 mètres de largeur sur 5 mètres de longueur.

Pour s’assurer de la qualité de la place de stationnement, il est essentiel d’effectuer une visite avant de signer tout acte d’achat.

Les pièges à éviter

Certains pièges sont à éviter pour investir dans une place de parking attractive et rentable :

• Il convient de bien étudier le prix. Une place peu chère cache généralement des charges très élevées.
• Il ne faut pas investir près d’un parking gratuit ou de places de stationnement peu chères. Sinon, vous risquez fortement de ne pas attirer de locataires potentiels.
• Il faut éviter les quartiers comprenant de nombreux immeubles récents car les logements y sont généralement accompagnés de places de parking individuelles.
• En termes d’accessibilité, certains vieux immeubles disposent de parkings trop exigus pour les grosses voitures actuelles. Y investir n’est peut-être pas une bonne solution, à moins d’être prêt à réduire le loyer, à prendre le risque d’avoir moins de locataires potentiels ou de privilégier la location pour des deux-roues.
• Il est préférable d’éviter les parkings avec monte-voitures. Ceux-ci peuvent être source de problèmes de fiabilité et entraîner des coûts de maintenance potentiellement élevés.

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