Tout savoir sur l’investissement LMNP en EHPAD

Qu’est-ce que l’investissement dans un EHPAD

Avant d’investir en EHPAD, il est essentiel de comprendre à quoi correspond une telle résidence services et comment ce type d’établissement fonctionne.

Définition de l’EHPAD

Un EHPAD ou Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes est une résidence services spécialisée dans l’accueil et la prise en charge des personnes âgées qui ont perdu leur autonomie. Il s’agit d’une structure médicalisée qui offre un environnement sécurisé et adapté pour le bien-être des occupants. Les EHPAD proposent des chambres individuelles ou collectives, des espaces communs, des services de restauration, des activités sociales ainsi que des soins médicaux.

La mission quotidienne d’une résidence en EHPAD est d’assurer une assistance et des soins quotidiens aux retraités dépendants. Ce type d’établissement doit respecter des normes strictes en termes de qualité des soins, de sécurité, d’encadrement médical, et de qualifications du personnel. Les équipes médicales présentes dans ces établissements assurent la surveillance de l’état de santé des résidents, dispensent les traitements médicamenteux nécessaires et apportent une assistance dans les tâches quotidiennes, telles que la toilette par exemple. Les EHPAD favorisent également l’engagement social des résidents en leur proposant des activités adaptées.

Les EHPAD sont très réglementés par la loi et par les autorités compétentes. Le CPOM (Contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens) constitue le cadre juridique et réglementaire visant notamment la prise en charge des personnes en perte d’autonomie et la tarification appliquée par les EHPAD. Il a remplacé les conventions tripartites pluriannuelles (CTP). Les gestionnaires ont besoin du CPOM pour pouvoir assurer l’exploitation d’un EHPAD. Ce contrat, signé entre les pouvoirs publics et le gestionnaire, est valable pour une durée initiale de 5 ans.

Dans le cadre d’un investissement immobilier de ce type, l’investisseur achète généralement un logement ou un lot au sein de la résidence. Cela peut prendre la forme d’une chambre, d’un appartement partagé ou d’un appartement individuel. L’investisseur peut alors bénéficier de revenus locatifs réguliers provenant de la location du bien à l’exploitant de l’EHPAD. Cette acquisition offre la possibilité de participer au secteur en croissance des soins aux personnes âgées et de bénéficier d’une rentabilité potentiellement attractive.

Les avantages de l’investissement en EHPAD

Pourquoi investir en EHPAD

Les EHPAD offrent un hébergement sécurisé et une assistance professionnelle et médicale aux personnes qui ont besoin de soins et de soutien quotidiens. La demande de structures d’accueil pour personnes âgées dépendantes est en constante augmentation en raison du vieillissement de la population. Toutefois, l’offre publique en EHPAD est limitée.

Les familles sont souvent confrontées à des difficultés pour prendre en charge l’accueil d’une personne dépendante au sein de leur foyer, que ce soit en raison de contraintes matérielles, de l’absence de personnel qualifié ou de la complexité des soins nécessaires. Pour faire face à cela, les EHPAD privés constituent une véritable solution.

Cette forte demande locative contribue à une occupation élevée dans ces infrastructures, ce qui est attrayant pour les investisseurs. Les loyers des EHPAD sont également plus élevés que ceux des autres types de résidences de services. Cela s’explique par le niveau de services et de soins fournis aux résidents, ainsi que par les coûts liés à la gestion d’un établissement adapté aux personnes âgées dépendantes. La combinaison d’une demande locative élevée et de loyers attractifs favorise une rentabilité potentielle intéressante pour les investisseurs.

D’autre part, investir dans un EHPAD dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut offrir des avantages fiscaux significatifs. Le régime LMNP permet de déduire certaines charges (amortissement, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) des revenus locatifs, ce qui peut réduire l’impôt sur le revenu. L’imposition des revenus LMNP est, d’une manière générale, plus faible que celle des revenus fonciers.

En optant pour le régime réel d’imposition, vous pouvez notamment profiter de la déduction des charges à l’euro près pour réduire vos revenus imposables. Vous tirez également parti de l’amortissement comptable du bien et du mobilier pour générer des recettes locatives peu, voire pas imposées, pendant plusieurs années. De plus, les investisseurs peuvent bénéficier de la récupération de la TVA à 20% acquittée lors d’un investissement dans un EHPAD neuf.

Comment investir en EHPAD

Suivez le processus pour un investissement dans une résidence services tel que l’EHPAD réussi afin de tirer profit des nombreux avantages qu’offre une acquisition en résidence sous le statut LMNP.

Trouver un logement en EHPAD dans lequel investir

L’investisseur peut choisir d’investir dans un EHPAD neuf ou ancien. Dans l’immobilier ancien, il pourra plus facilement vérifier l’historique de l’infrastructure et également de connaître les loyers payés par les locataires. Cependant, l’offre reste limitée car il n’y a pas beaucoup d’EHPAD. L’immobilier neuf offre pour sa part des avantages tels que le confort et la modernité dans les résidences ainsi que les nouveaux équipements pour les personnes ayant besoin de soins médicaux.

Rendement d’un investissement EHPAD

Le rendement d’un investissement en EHPAD dépend de plusieurs facteurs, dont :

• L’attractivité de la résidence

Les EHPAD situés dans des zones géographiques attrayantes, proches des commodités et des services médicaux, ont tendance à être plus demandés. Les résidences offrant des services diversifiés, comme les programmes sociaux et les animations par exemple, ainsi que la qualité des prestations d’accompagnement peuvent être un vrai plus.

• Le type de biens

Les EHPAD proposent généralement différents types de biens, tels que des studios, des appartements à une ou deux chambres, voire des villas individuelles dans certaines résidences. Le choix du type de bien dépendra notamment des caractéristiques spécifiques des résidences ou programmes.

• Le prix et la rentabilité locative

Les prix varient selon plusieurs critères : l’emplacement, le type de bien, le personnel ou encore les services apportés. A l’achat, une chambre en résidence EHPAD coûte entre 55 000 et 500 000 euros selon l’emplacement et la taille du bien sélectionné.

Pour avoir un ordre d’idée en termes de rentabilité locative, les loyers mensuels en Ile-de-France s’élèvent en moyenne à 3 046 euros, contre 2 325 euros en Poitou-Charentes par exemple. Les EHPAD ont des loyers supérieurs à la moyenne du marché locatif en raison de la forte demande et de l’accompagnement des professionnels de santé. La rentabilité locative est donc potentiellement élevée.

Choisir le gestionnaire de l’EHPAD

Le choix du gestionnaire n’est pas à prendre à la légère, c’est lui qui est responsable du versement des loyers prévus dans le bail commercial que vous signez. Il faut accorder une attention particulière à son historique et au nombre de résidences qu’il gère. Un conseiller de Fortuny peut vous éclairer dans vos recherches.

Le devoir du gestionnaire est d’apporter une bonne qualité de vie aux résidents : il doit répondre aux besoins des personnes dépendantes et fournir un confort d’hébergement optimal.

Voici deux exemples de gestionnaires de services en EHPAD :

• Korian

Né en 2003, le groupe Korian a présenté un chiffre d’affaires de 4,5 milliards d’euros en 2022 , tous établissements confondus. A date, il emploie 67 000 professionnels dans près de 1 200 établissements. Le groupe est implanté dans sept pays : France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, Belgique et Italie.

• DomusVi

Le groupe travaille dans le domaine des personnes âgées depuis plus de 40 ans (1983). DomusVi est présent dans huit pays : la France, l’Espagne, le Portugal, l’Allemagne, les Pays-Bas, l’Irlande, le Chili et l’Uruguay. Il gère près de 500 résidences médicalisées et résidences services, dont plus de 240 sont situées en France. Le groupe compte plus de 50 000 salariés à travers ces huit pays.

Risques d’un investissement EHPAD

Investir en EHPAD n’est pas sans risques. Voici les plus courants :

• Il est possible de payer un prix excessif pour une chambre en résidence EHPAD, ce qui peut entraîner une diminution du retour sur investissement.
• Des pratiques de gestion inadéquates peuvent avoir un impact négatif sur l’efficacité opérationnelle et la rentabilité de l’investissement.
• Il existe un risque de renégociation des termes du contrat de bail commercial, ce qui pourrait affecter la stabilité financière et le rendement du placement.
• La valeur de marché du bien immobilier peut diminuer au fil du temps, ce qui entraîne potentiellement une baisse du prix de revente et donc une perte financière.

De plus, le cadre réglementaire des EHPAD peut également être porteur de risques juridiques. Par exemple, les autorités peuvent refuser de renouveler l’agrément (CPOM) délivré à un gestionnaire.

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