Les clés pour comprendre l’investissement en résidence senior

Qu’est-ce que l’investissement en résidence senior ?

Investir en résidence senior consiste à acquérir un bien destiné à un besoin : proposer des solutions de logement pour les retraités qui cherchent à améliorer leur cadre de vie.

Définition de la résidence senior

Une résidence senior est une résidence de services dédiée à l’accueil des personnes âgées indépendantes. Ces dernières recherchent un cadre de vie confortable et sécurisant dans lequel elles peuvent préserver leur autonomie. Pour cela, les résidences séniors sont équipées d’installations comme des douches à l’italienne, des balcons ou des jardins ainsi que d’autres équipements facilitant le quotidien de ces retraités.

Ce type d’investissement immobilier comprend des espaces communs tels que des salles de loisirs, des lieux de détente, des restaurants et des salles de sport par exemple. Ces établissements mettent souvent en place des programmes d’activités qui favorisent le maintien d’une vie sociale active, ce qui peut contribuer à améliorer la qualité de vie des résidents.

Les structures de ce type proposent également des services pour le confort des locataires comme :

• La livraison de plats ;
• Les services de propreté ;
• Une conciergerie ;
• Une blanchisserie.

Certaines résidences peuvent également offrir des services d’assistance et de soins, tels que des aides à domicile ou du personnel médical.

Lorsqu’un investisseur choisit de placer son épargne dans une résidence senior, il y achète un logement ou un lot. Cet investissement peut offrir différents avantages, tels que des revenus locatifs réguliers. Puis, il permet également de bénéficier du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel).

Les avantages de l’investissement en résidence senior

Pourquoi investir en résidence senior

En 2040, il devrait y avoir plus de 22 millions de personnes de plus de 60 ans, selon les projections de l’Insee. La population vieillit, et il y a une demande croissante pour des solutions de logement adaptées aux exigences des retraités autonomes. Les résidences senior répondent à ce besoin.

La demande élevée et les loyers perçus peuvent contribuer à un retour sur investissement possiblement supérieur à celui d’autres types de placements immobiliers. De plus, la fiscalité avantageuse du statut de LMNP renforce la rentabilité potentielle, grâce à la possibilité de percevoir des revenus locatifs peu voire pas imposés.

En effet, investir dans un lot ou une chambre en résidence senior LMNP peut être avantageux d’un point de vue fiscal. En choisissant le régime réel d’imposition, vous bénéficiez de la déduction intégrale des charges, ainsi que de l’amortissement comptable de l’investissement.

D’autre part, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion car c’est un exploitant professionnel qui s’en charge. Le gestionnaire s’occupe de tous les aspects, y compris le versement des loyers aux épargnants. Ces loyers sont établis dans un contrat de bail commercial signé entre l’exploitant et l’investisseur.

Il est fortement recommandé de faire une étude approfondie du marché afin d’y investir au mieux. Dans ce sens, vous pouvez consulter des experts en gestion de patrimoine comme ceux de Fortuny qui pourront vous accompagner vers les meilleures opportunités de placements LMNP.

Comment investir en résidence senior

Investir dans une résidence senior peut s’avérer rémunérateur, compte tenu de l’augmentation de la population vieillissante et donc de la demande croissante pour ce type de logement. Focus sur le processus à suivre.

Trouver un investissement en résidence sénior

Lors d’un investissement immobilier dans une résidence de services, il existe deux options :

• L’achat d’un bien dans une résidence déjà établie. Cela présente plusieurs avantages tels que la possibilité de connaître l’historique de fonctionnement et de gestion. Ceci permet d’en savoir plus sur la viabilité de l’investissement notamment ainsi que le potentiel de rendement.
• Investir dans un programme immobilier neuf, qui vous permettra de choisir parmi une sélection de biens modernes spécialement conçus pour répondre aux besoins actuels des retraités.

L’emplacement de la résidence représente un critère primordial aux moment de choisir votre investissement. Il est conseillé de privilégier des endroits attrayants pour les seniors, c’est-à-dire qui offrent une proximité avec des commodités telles que des centres de santé, des commerces, des espaces verts et un accès facile aux transports publics. Investir dans une région où la demande de résidences pour personnes âgées est élevée peut s’avérer bénéfique en termes de rentabilité et de possibilité de revente.

Outre l’emplacement, l’attractivité de la résidence elle-même est également importante. Les locataires sont exigeants. Ils recherchent des services et des installations de qualité afin de vivre une retraite confortable et épanouissante.

Pour cela, certaines résidences offrent un large éventail de services et d’équipements adaptés aux besoins des retraités comme vu plus haut. Il peut s’agir d’espaces communs, d’activités sociales, de services de conciergerie, de soins de santé, d’installations sportives, de services de restauration, de blanchisseries, etc. Ces services supplémentaires peuvent rendre la résidence plus attrayante pour les locataires potentiels.

Prix et loyers d’une résidence senior

Au moment d’investir en résidence senior, il faut prêter attention aux prix et à la rentabilité locative. Il faut évaluer attentivement le coût d’achat du bien en comparant notamment les prix du marché dans la région. Pour s’assurer que le prix est correct et aligné sur la valeur réelle du bien, il est fortement conseillé de faire appel à un expert.

En ce qui concerne les prix moyens des logements en résidence seniors, ils peuvent varier considérablement en fonction de la localisation, de la taille de la propriété, des services et des équipements proposés, ainsi que de la demande. Le coût d’acquisition pour l’investisseur se situe généralement entre 80 000 euros et 350 000 euros.

Quant aux loyers payés par les occupants, ils peuvent varier entre 600 et 1 500 euros (hors services à la carte) pour un appartement de type T1. Pour un T2 ou deux pièces, le montant se situe généralement entre 800 et 2 600 euros. Pour un T3 ou trois pièces, cela évolue entre 1 200 euros et 2 800 euros.

Choisir le gestionnaire de la résidence

Le gestionnaire de la résidence dans laquelle vous investissez s’occupe de votre bien. Il faut donc veiller à bien le sélectionner.

L’exploitant doit répondre aux attentes de l’investisseur en résidence senior. Il a pour rôle de trouver des profils de locataires adaptés ainsi que d’assurer une gestion rigoureuse de la perception et du versement des loyers. De plus, il est tenu de prendre en charge de manière efficace la gestion locative complète ainsi que les services proposés aux résidents, et de veiller avec soin à l’entretien constant du bien.

Voici une sélection des trois meilleurs gestionnaires de service en résidence sénior :

Les Senioriales

L’entreprise fondée en 2002 se consacre à la conception d’habitats destinés aux personnes retraitées. Précurseur sur le marché des résidences pour seniors en France, cette société basée à Toulouse est devenue une filiale du groupe Pierre et Vacances en 2007.

En 2022, elle s’occupe de l’exploitation de plus de 100 résidences et en a d’autres en cours de commercialisation. Sur l’exercice 2020/2023, elle compte plus de 5 500 logements et 7 200 résidents, et a généré un chiffre d’affaires de 62,6 millions d’euros avec plus de plus de 270 employés. La société s’est affirmée comme l’un des principaux spécialistes des résidences pour seniors.

Steva

L’entreprise a ouvert sa première maison de retraite en 1897. Il s’agit donc d’un acteur historique dans le domaine du logement pour les seniors. En 2012, l’entreprise familiale ouvre sa première résidence Services Seniors du groupe à Cholet. Elle assure la gestion quotidienne, des repas matinaux aux séances de projection cinématographique, dans ses 7 maisons de retraite médicalisées (EHPAD) et ses 7 résidences Services Seniors Villa Beausoleil. En 2021, Steva employait 750 personnes et a généré un chiffre d’affaires de 86 millions d’euros.

Cogedim Club

La filiale du promoteur immobilier Cogedim Altarea a été fondée en 2008. Le groupe Altarea en détient 65% et les 35% restants appartiennent au Crédit Agricole Assurances. Cogedim Club est spécialisé dans le développement de résidences services pour seniors. En 2023, la société assure l’exploitation de 28 résidences, dont 25 résidences implantées au cœur des centres-villes. D’ici 2025, l’objectif du groupe est d’atteindre les 50 résidences. Plus de 2 500 logements seront proposés à la location d’ici 2028.

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