L'essentiel
Qu’est-ce qu’une SCPI de capitalisation ?
Aussi appelée SCPI de plus-value ou de valorisation, la SCPI de capitalisation a pour objectif de valoriser son patrimoine dans le temps. Contrairement aux SCPI de rendement et aux SCPI fiscales, elle ne distribue pas de loyer. Par conséquent, elle ne génère pas d’impôt sur les revenus fonciers. Son but principal est d’engendrer des plus-values à terme. La SCPI peut aussi distribuer de la plus-value de manière plus ponctuelle, après des cessions d’actifs.
Le secteur d’activité concerné est principalement l’immobilier résidentiel. Les biens sont généralement des immeubles locatifs pour particuliers voire des habitations isolées.
Ce type d’investissement s’adresse plus particulièrement aux personnes qui souhaitent optimiser leur patrimoine et leur fiscalité.
Les avantages des SCPI de capitalisation
- La SCPI de capitalisation offre la possibilité d’investir dans de l’immobilier à prix réduit.
- Le porteur de parts peut voir son investissement prendre de la valeur à long terme.
- La gestion locative est prise en charge par la société de gestion.
- La SCPI de plus-value permet de diversifier son patrimoine immobilier avec des biens de qualité.
- Il n’y a pas d’imposition des revenus fonciers car l’investisseur ne perçoit pas de loyers.
La SCPI de plus-value est-elle adaptée à vos objectifs ?
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Comment fonctionne une SCPI de plus-value
L’objectif principal de la SCPI de plus-value est de générer des plus-values à la revente des actifs. En passant par la SCPI de votre choix, vous achetez des parts de biens immobiliers résidentiels qui sont décotés et qui présentent une grande opportunité de valorisation dans le temps.
Comme toutes les sociétés civiles de placement immobilier, la SCPI de capitalisation est gérée par une société de gestion. Cette dernière se charge de tout : sélectionner les biens, trouver des locataires, assurer l’entretien du parc immobilier, tenir les associés au courant des actualités la concernant, etc.
Il s’agit d’un investissement de longue durée. En attendant un certain moment (la durée de placement recommandée est de 8 ans minimum), le prix des parts achetées décotées aura augmenté, potentiellement significativement, et engendrera une plus-value. Vous revendrez ainsi plus cher que vous avez acheté.
La SCPI détient un parc immobilier très vaste. Chaque immeuble a vocation à prendre de la valeur dans le temps. Ainsi, au fil du temps, la valorisation du patrimoine de la SCPI augmente, ce qui aboutit à une revalorisation régulière du prix de part.
La SCPI de plus-value, comme vous l’aurez compris, ne distribue pas un rendement régulier mais elle offre en revanche la possibilité de faire fructifier votre placement de départ pendant plusieurs années. Grâce à ce fonctionnement, vous pouvez viser une très belle plus-value à terme lors de la cession de vos parts.
Les types d’actifs d’une SCPI de plus-value
Pour composer leur parc immobilier, les SCPI de capitalisation recherchent des biens décotés. Elles s’appuient sur divers critères de sélection : emplacement, travaux en cours et à venir, prix à l’achat… Elles ciblent en particulier trois types d’actifs.
Logements achetés en nue-propriété
La SCPI achète le bien avec une décote car elle va le posséder en nue-propriété, sans en avoir l’usage ni en toucher les fruits. Le nu-propriétaire ne touche en effet pas de revenus pendant la période de démembrement. À l’issue de cette période, la SCPI récupère la pleine propriété et peut revendre le logement à sa juste valeur. La plus-value réalisée est distribuée aux associés.
Logements achetés en viager
Ce sont aussi des biens qui bénéficient d’une décote importante à l’achat du fait de l’absence de revenus et de l’impossibilité de jouir du bien jusqu’au décès de l’ancien propriétaire. Cela fonctionne donc sur le même principe que l’acquisition en nue-propriété, avec en plus le versement d’une rente viagère jusqu’au décès de l’occupant des lieux. La plus-value à la fin du viager sera donc potentiellement très importante, bien qu’il soit difficile de savoir à l’avance la date du terme.
Loi 1948
Elle a été votée dans un contexte de crise du logement liée à la Seconde Guerre mondiale. Il y avait à l’époque une pénurie de logements donc le gouvernement avait mis en place cette loi pour protéger les locataires. Sont concernés les logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants, dans lesquels les locataires sont entrés avant le 23 décembre 1986. Les loyers des logements soumis à cette loi sont très bas et les locataires peuvent dans certains cas rester sans limitation de temps. Quand le bien immobilier est libéré, le loyer du marché actuel peut être appliqué et sa valeur est donc fortement revalorisée.
Autres types de biens
Il s’agit, de manière plus générale, d’actifs présentant une valeur décotée par rapport au marché de l’immobilier.
Il peut donc s’agir d’autres types de biens comme des logements, des commerces ou des bureaux nécessitant de grands travaux de rénovation par exemple. Des actifs qui ont besoin d’être rénovés sont en effet achetés à un prix décoté et peuvent être vendus à un prix supérieur à celui d’achat une fois que les travaux sont faits.
Les logements soumis à la loi 1989 peuvent aussi être concernés. Cette loi tend à améliorer les rapports locatifs. Elle permet de bénéficier d’une décote sur l’achat d’un bien déjà occupé par un locataire. À l’échéance du bail, quand le locataire part, le propriétaire peut revendre le logement à un prix supérieur au prix d’achat.
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Quelle fiscalité sur la plus-value de la SCPI ?
Les plus-values réalisées et distribuées par les SCPI de capitalisation sont imposables. Détenir vos parts pendant plusieurs années vous permettra néanmoins de profiter d’un abattement progressif.
Imposition et abattement sur la plus-value de la SCPI
Les plus-values sont fiscalisées selon le régime d’imposition des plus-values immobilières. C’est-à-dire au taux forfaitaire de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %, soit une imposition globale de 36,2 %.
Il existe un abattement à partir de la sixième année qui conduit progressivement à une exonération totale de l’impôt sur les plus-values et des prélèvements sociaux après respectivement 22 et 30 ans de détention d’une ou de plusieurs parts de SCPI.
| Durée de détention | Abattement sur l'impôt sur le revenu | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22ème année | 4 % | 1,60 % |
| Plus de 23 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Plus de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Il est important de savoir que la plus-value n’est pas toujours garantie.
Exemple de calcul de la plus-value après imposition
- 2011 : Achat de parts de SCPI pour 240 000 €
- 2021 : Revente des parts à un prix de 340 000 €
- Plus-value brute = 100 000 €
Calcul de l’impôt sur le revenu : 19 %
Durée de détention : 10 ans
- Abattement : 30 %
- Plus-value nette imposable = 100 000 – 30 % = 70 000 €
- Impôt sur le revenu = 70 000 x 19 % = 13 300 €
Calcul des prélèvements sociaux : 17,2 %
Durée de détention : 10 ans
- Abattement : 8,25 %
- Plus-value nette imposable = 100 000 € – 8,25 % = 91 750 €
- Prélèvements sociaux = 91 750 x 17,2 % = 15 781 €
Imposition totale : 13 300 + 15 781 = 29 081 €
Plus-value nette : 70 919 €
SCPI de capitalisation : avantages et inconvénients
Avantages
-
La SCPI de capitalisation permet d’investir dans de l’immobilier à prix décoté.
-
L’investisseur peut profiter d’une valorisation à long terme de son capital.
-
Pas de souci de gestion, la société de gestion s’occupe de tout.
-
Le parc immobilier est généralement constitué de biens de grande qualité situés dans des quartiers cotés.
-
La détention de parts de SCPI de plus-value n'entraîne pas d’imposition des revenus fonciers supplémentaires car il n’y a pas de loyer distribué.
Inconvénients
-
Le porteur de parts ne perçoit pas de revenus locatifs.
-
C’est un investissement à long terme, la période de détention des parts doit durer 8 ans minimum pour que votre placement soit rentable.
-
Les plus-values encaissées à la revente des parts sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
-
Le capital est non garanti, la SCPI n’a pas de véritable maîtrise sur l’évolution future des prix de l’immobilier.
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