L'essentiel
Qu’est-ce qu’une SCPI Malraux ?
La SCPI Malraux est une SCPI fiscale. Son objectif est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif à usage d’habitation. En contrepartie des fonds investis par les épargnants, la société civile de placement immobilier leur permet de bénéficier d’une importante réduction d’impôt.
Les SCPI Malraux investissent les fonds collectés auprès des épargnants dans l’acquisition et la rénovation de logements anciens situés dans des zones éligibles au dispositif Malraux.
Les associés porteurs de parts bénéficient d’une réduction d’impôt “one shot” allant jusqu’à 30 %. De plus, une fois les travaux achevés et les immeubles mis en location, ils peuvent percevoir une quote-part des loyers.
En plus de cela, la SCPI Malraux regroupe les avantages des SCPI : aucun souci de gestion, mutualisation des risques grâce à la diversité d’actifs, etc.
Il s’agit d’un investissement immobilier particulièrement adapté aux contribuables très fortement imposés. Le capital et le rendement ne sont pas garantis.
Les avantages de la SCPI Malraux
- Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 à 30 %.
- L’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion locative.
- Il s’agit d’un placement assez accessible.
- La réduction d’impôt de la SCPI Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
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Rappels sur la loi Malraux
L’objectif de la loi Malraux est de financer la rénovation du patrimoine ancien. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation immobilière permettant au propriétaire d’un bien ancien situé dans certaines zones de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’il y effectue des travaux de rénovation.
L’avantage fiscal varie selon la zone dans laquelle se situe le bien immobilier :
- Réduction d’impôt de 22 % pour les immeubles situés sur des sites patrimoniaux remarquables (SPR) avec un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ;
- Réduction d’impôt de 30 % pour les immeubles localisés sur des SPR couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.
Pour ouvrir droit à cet avantage fiscal, les biens doivent être mis en location vide pendant 9 ans minimum à l’issue des travaux. Le montant des travaux retenu pour le calcul de la réduction d’impôt liée au dispositif Malraux est plafonné à 400 000 € par foyer fiscal sur une période de 4 ans.
L’avantage fiscal des SCPI Malraux
Dans le cadre de la SCPI Malraux, la réduction d’impôt est calculée en fonction de la quote-part du montant de la souscription affectée aux dépenses ouvrant droit à la réduction telles que les travaux de réparation, d’amélioration, etc. Cette quote-part affectée aux travaux représente généralement environ 65 % du montant total investi par l’épargnant.
Puis, le taux de réduction d’impôt varie entre 22 et 30 % selon la zone dans laquelle les immeubles se trouvent. En prenant en compte les frais de collecte de la SCPI, cela revient à une réduction d’impôt de l’ordre de 18 % du montant global investi.
La réduction d’impôt est applicable à l’année de souscription. Puis, l’excédent éventuel est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.
Fonctionnement de la SCPI Malraux
Découvrez comment la SCPI Malraux fonctionne et comment y investir pour profiter au mieux de ses atouts.
Comment investir ?
Le processus d’investissement en SCPI Malraux est le même que pour une SCPI classique. L’investisseur achète des parts de la SCPI Malraux de son choix et détient ainsi une partie de son parc immobilier. Il bénéficie alors d’une réduction d’impôt ainsi que d’éventuels revenus locatifs au prorata du nombre de parts qu’il détient.
Le patrimoine immobilier de la SCPI est administré par la société de gestion. Cette dernière s’occupe en effet de sélectionner les immeubles, rechercher les locataires, entretenir le parc immobilier, etc. L’investisseur n’a pas à se soucier de tout cela.
En contrepartie de l’avantage fiscal et des loyers éventuels, l’investisseur s’engage à conserver ses parts pendant environ 15 ans. En effet, l’investissement se termine quand la SCPI a revendu ses immeubles. L’épargnant peut alors récupérer son capital (non garanti).
Le minimum d’investissement en SCPI Malraux se situe généralement entre 5 000 et 10 000 €. La souscription doit avoir lieu pendant une période donnée, dont la date butoir est mentionnée dans les documents d’informations de la SCPI.
Il est indispensable de s’assurer que la SCPI Malraux correspond à votre profil de risque, votre horizon d’investissement ainsi que votre situation fiscale avant d’investir. Notons qu’il s’agit d’un investissement immobilier adapté aux contribuables très fortement imposés.
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Rendement de la SCPI Malraux
L’intérêt principal de la SCPI Malraux réside dans la réduction d’impôt, et non dans le rendement locatif que vous pourriez en tirer. Il ne s’agit donc pas d’un investissement à envisager si vous êtes principalement à la recherche d’un rendement élevé.
Durant les premiers mois de votre investissement, l’unique rendement potentiel est issu des revenus des placements de trésorerie. Il s’agit de supports sur lesquels la SCPI place les capitaux des investisseurs en attendant de trouver de nouveaux immeubles à acheter. Néanmoins, ce sont généralement des placements sans risque à très faible rendement.
En effet, les premiers mois sont destinés à l’acquisition de biens immobiliers et à leur rénovation. Par conséquent, il faut attendre qu’ils soient mis en location pour en percevoir les loyers. À noter que les revenus locatifs ne sont pas garantis et peuvent évoluer chaque année. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
D’autre part, il existe un potentiel de valorisation des immeubles à long terme grâce à leur rénovation. Ainsi, les investisseurs peuvent percevoir une plus-value potentielle à la revente des actifs.
Durée d’investissement
L’associé d’une SCPI Malraux doit respecter un délai légal de conservation des parts pour ne pas remettre en cause son avantage fiscal. Ce délai est de 9 ans. Plus précisément, ces 9 ans débutent lorsque tous les biens sont loués. La période commence donc à partir de la mise en location du dernier logement.
Au total, on estime que la durée d’investissement est équivalente à environ 15 ans à compter de la souscription. Les SCPI Malraux disposent en effet d’une durée de vie déterminée, mentionnée dans la documentation du véhicule de pierre papier.
Il est conseillé de conserver ses parts jusqu’à la liquidation de la SCPI pour profiter de l’éventuelle valorisation des biens lors de la revente des actifs.
À noter par ailleurs que la liquidité des SCPI Malraux est très faible. Premièrement, la SCPI ne garantit pas la revente des parts. Deuxièmement, l’avantage fiscal ne peut pas être transmis à un tiers. Il s’avère donc très compliqué de trouver un acheteur potentiel, sauf à un prix très décoté. D’autant plus que le marché secondaire est quasi inexistant pendant toute la durée de vie de la SCPI.
Étapes d’un investissement en SCPI Malraux
Une fois créée, la SCPI Malraux passe par plusieurs étapes clés, qu’il convient de connaître avant d’investir.
Période de souscription
Cette période de collecte dure généralement 3 à 4 ans. Elle regroupe l’ouverture des souscriptions au public, la phase d’acquisition des biens immobiliers par la SCPI ainsi que l’étape des travaux de rénovation.
Période de location du patrimoine immobilier
La location des biens constituant le parc immobilier de la SCPI Malraux dure 9 ans minimum. C’est pendant cette période que les porteurs de parts perçoivent les revenus potentiels issus de la gestion locative.
Période de vente des actifs et de liquidation de la SCPI
Cette étape vient clôturer la durée de vie déterminée de la SCPI Malraux. Elle dure au minimum un an et s’avère souvent plus longue. Elle représente la période de temps nécessaire à la revente de l’ensemble des actifs ainsi qu’à la liquidation de la SCPI.
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Exemple d’investissement dans une SCPI Malraux
Prenons un exemple d’investissement dans la SCPI Urban Prestigimmo 5 gérée par Urban Premium pour mieux comprendre le fonctionnement de la réduction d’impôt Malraux.
- Un épargnant investit 50 000 € ;
- Les frais de collecte de la SCPI s’élèvent à 11 % ;
- Le parc immobilier de la SCPI est situé dans un secteur ouvrant droit à une réduction d’impôt de 30 % ;
- La quote-part de travaux éligibles au dispositif Malraux représente 67 % du montant global investi dans la SCPI.
Voici le calcul de la réduction d’impôt perçue par l’épargnant :
- Réduction d’impôt = (montant de la souscription – frais de collecte) x pourcentage de la souscription affecté aux dépenses de travaux x taux de la réduction d’impôt
- Réduction d’impôt = (50 000 – 5 500) x 67 % x 30 % = 8 944,50 €
Dans cet exemple, le montant de la réduction d’impôt s’élève à 8 944,50 €. Il représente ainsi 17,89 % du montant total de la souscription.
SCPI Malraux : avantages et inconvénients
Avantages
-
Pas de souci de gestion pour l’investisseur.
-
Placement accessible, avec un ticket d’entrée débutant à 5 000 €.
-
Réduction d’impôt immédiate au taux de 22 ou 30 %.
-
Avantage fiscal non soumis au plafonnement des niches fiscales.
Inconvénients
-
Capital et rendement non garantis.
-
Investissement de long terme, le délai de conservation légal est de 9 ans et la durée recommandée s’élève à 15 ans.
-
Très faible liquidité des parts.
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