SCPI Pinel : l’essentiel à savoir

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ?

Les SCPI Pinel font partie du catalogue des SCPI fiscales. Ces sociétés civiles de placement immobilier se distinguent des SCPI de rendement, dans la mesure où elles permettent d’investir en profitant de lois de défiscalisation immobilière. Ainsi, elles délivrent un avantage fiscal aux souscripteurs.

Comme leur nom l’indique, les SCPI Pinel s’appuient sur la loi Pinel. La SCPI constitue un parc d’investissements locatifs en règle avec la loi, au nom des investisseurs particuliers. En contrepartie de l’investissement initial et d’un engagement de conservation des parts (voir plus loin), vous obtenez une réduction d’impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, selon les caractéristiques de la SCPI fiscale choisie.

Les atouts de ce type d’investissement reposent prioritairement sur l’avantage fiscal octroyé. En complément, il s’agit d’un placement plus accessible qu’un achat immobilier, le ticket d’entrée se limitant à quelques milliers d’euros. De plus, il n’inclut aucune exigence au niveau de la gestion locative. En revanche, il ne s’agit pas d’un investissement particulièrement intéressant en termes de rendement locatif.

Il convient également de noter que l’avantage fiscal de la loi Pinel a été raboté. Les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse pour l’année 2024. Il s’agit par ailleurs de la dernière année d’existence du dispositif Pinel, la prolongation de la loi au-delà du 31 décembre ayant été rejetée à ce stade.

Les avantages des SCPI Pinel

Quelques rappels sur la loi Pinel

Mise en place en 2014 pour prendre la suite du dispositif Duflot, la loi Pinel permet d’investir dans un appartement neuf sous certaines conditions afin de bénéficier d’une réduction d’impôt. Parmi les conditions à respecter, on retrouve notamment :

• Le zonage géographique, la loi privilégiant les investissements dans des zones qui ont davantage besoin de logements neufs ;
• Des plafonds de loyers et de ressources des locataires, variables selon le zonage ;
• Un engagement de location dans les conditions du dispositif Pinel pour un minimum de 6 ans, renouvelable pour trois années supplémentaires, jusqu’à 12 ans maximum.

Dans le cadre de l’achat de parts d’une SCPI Pinel, le respect des conditions incombe à la société de gestion. Pour ne pas perdre sa réduction d’impôt, le porteur de parts doit cependant veiller à respecter la durée de conservation des parts (6, 9 ou 12 ans) relative à l’engagement de location pris par la SCPI.

Point important, la loi Pinel doit prendre fin au 31 décembre 2024. Après cette date, il ne sera plus possible d’investir dans une SCPI Pinel. Pour autant, les personnes ayant investi avant cette date continueront à tirer parti de l’avantage fiscal.

La réduction d’impôt des SCPI Pinel

La réduction d’impôt octroyée par un investissement en SCPI Pinel est calculée à partir du montant investi, dans la limite de 300 000 € maximum. On lui applique ensuite un pourcentage, variable selon l’engagement de location pris par la SCPI. Pour les investissements actés en 2024, les taux de réduction d’impôt Pinel sont les suivants :

• 9 % pour un engagement de 6 ans (soit 1,5 % du montant investi pour chaque année d’engagement) ;
• 12 % pour un engagement de 9 ans (1,33 % par an) ;
• 14 % pour un engagement de 12 ans (1,16 % par an).

Ces taux ont été revus à la baisse par rapport aux années précédentes. Il faut également noter qu’ils sont inférieurs à ceux proposés par les SCPI Denormandie.

Compte tenu de ces paramètres, le montant maximum de la réduction d’impôt se situe à :

• 27 000 € au taux de 9 % (4 500 € par an pendant 6 ans) ;
• 36 000 € au taux de 12 % (4 000 € par an pendant 9 ans) ;
• 42 000 € au taux de 14 % (3 500 € par an pendant 12 ans).

Le montant de la réduction d’impôt obtenu par le souscripteur intègre le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an et par foyer fiscal. L’excédent éventuel n’est pas reportable sur les années suivantes.

Fonctionnement d’une SCPI Pinel

Revenons plus en détail sur le fonctionnement d’une SCPI Pinel.

Comment investir

Pour investir dans une SCPI Pinel, il suffit d’acquérir des parts de la société. Son gestionnaire établit le prix de souscription, ainsi que le nombre minimum de parts à acquérir. D’une manière générale, l’investissement minimum requis s’établit à quelques milliers d’euros. Il s’agit donc d’un placement plus accessible que l’achat d’un logement neuf mis en location sous le dispositif Pinel. En revanche, la réduction d’impôt étant proportionnelle au montant investi, l’avantage fiscal sera nécessairement moins élevé si vous placez quelques milliers d’euros.

L’acquisition des parts peut se faire au comptant ou à crédit. Il est en revanche impossible d’investir via un contrat d’assurance vie ou de procéder à un démembrement de parts (investissement en nue-propriété ou usufruit).

L’investissement en SCPI Pinel ne comporte pas d’exigences en matière de gestion locative. La société de gestion se charge de ces problématiques et doit s’assurer du respect des conditions du dispositif Pinel.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, les porteurs de parts doivent déclarer leur investissement chaque année à l’administration fiscale.

Rendement d’une SCPI Pinel

Les épargnants perçoivent les revenus locatifs redistribués par la SCPI, qui sont plutôt faibles d’une manière générale. Le rendement locatif servi avant impôts et prélèvements sociaux avoisine les 2 % en moyenne, contre 4,5 % pour les SCPI de rendement. Les SCPI Pinel ne constituent donc pas une bonne solution pour les épargnants qui cherchent à faire travailler leur capital : leur intérêt est quasi-exclusivement fiscal.

On peut également ajouter que, parmi les SCPI fiscales, les SCPI Denormandie tendent à délivrer un meilleur rendement locatif. De plus, la réduction d’impôt octroyée par le dispositif Denormandie est supérieure, à montant d’investissement équivalent, pour les investissements réalisés en 2024. Autrement dit, investir en SCPI Pinel ne représente pas un placement optimal en termes de défiscalisation immobilière.

Durée d’investissement

La SCPI Pinel doit obligatoirement s’envisager comme un placement de long terme. En premier lieu, le dispositif Pinel prévoit un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Cet engagement est pris par la SCPI et s’impose à l’investisseur particulier. Si un investisseur particulier devait se séparer de son placement avant la fin de l’engagement de location, l’avantage fiscal octroyé serait remis en cause, avec remboursement des réductions d’impôt perçues sur les années précédentes.

En complément, l’investissement en SCPI Pinel se décompose en trois phases distinctes :

• La période de souscription, pouvant s’étaler sur trois ans ;
• L’engagement de location, de six à douze ans ;
• La période de liquidation des actifs immobiliers de la SCPI (revente des biens), qui peut s’étaler sur deux ou trois ans.

En général, on considère qu’il faut tabler sur une période de blocage de l’épargne investie comprise entre 15 et 18 ans. Les perspectives de revente des parts avant cette échéance s’avèrent très limitées, puisque le nouvel acquéreur ne bénéficierait pas de l’avantage fiscal et percevrait uniquement un rendement assez faible.

A la dissolution de la SCPI Pinel, les porteurs de parts peuvent, le cas échéant, encaisser des plus-values, liées à la revente des biens. Celles-ci sont alors soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières.

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