SCPI européenne : investir dans l’immobilier en Europe à moindre prix

Qu’est-ce qu’une SCPI européenne ?

Les SCPI européennes sont des sociétés civiles de placement immobilier qui, à l’inverse des SCPI françaises, investissent dans d’autres pays en Europe. En effet, elles possèdent une partie ou la totalité de leur patrimoine immobilier à l’étranger.

Elles peuvent investir dans la zone euro (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Portugal, Irlande, etc.) pour cibler différents marchés et faire apparaître des perspectives de valorisation. Elles peuvent également viser des pays en dehors de la zone euro (Royaume-Uni notamment). Cela implique une exposition aux taux de change, qui peut éventuellement se montrer avantageuse.

Les sociétés civiles de placement immobilier européennes visent toutes les typologies d’actifs : bureaux, commerces, logistique, hôtellerie, santé, éducation, etc. Il peut également s’agir de SCPI thématiques telles que Pierval Santé qui est spécialisée dans l’immobilier de santé en Europe.

D’autre part, si la majorité des SCPI européennes diversifient les pays dans lesquelles elles investissent, certaines se concentrent sur un seul pays. C’est le cas par exemple de Novapierre Allemagne, qui vise à tirer profit du dynamisme du marché immobilier Outre-Rhin.

Il existe une offre étoffée de SCPI européennes sur le marché du fait de la demande importante des épargnants, notamment liée à la fiscalité avantageuse de ce type de véhicules. Les sociétés de gestion sont effectivement de plus en plus nombreuses à proposer ce type de produit.

Les avantages de la SCPI européenne

Pourquoi investir dans une SCPI européenne

Les SCPI internationales affichent les mêmes avantages que les SCPI de rendement “classiques” : pas de gestion locative, faible prix de souscription, différentes méthodes de souscription éligibles, etc. Toutefois, elles présentent également d’autres atouts de taille pour les porteurs de parts.

La diversification géographique

Une des caractéristiques particulières des SCPI européennes réside dans leur diversification géographique. En effet, leur patrimoine est réparti entre différents pays et s’avère par conséquent encore plus diversifié que celui des SCPI qui investissent dans différentes régions de France.

S’ouvrir à d’autres pays permet d’augmenter les opportunités d’investissement. De plus, les SCPI européennes peuvent cibler de gros locataires situés à l’étranger.

Cette diversification géographique permet de mutualiser les risques (en cas de conjoncture défavorable d’un territoire par exemple) et de profiter de la croissance économique des pays européens. La SCPI européenne représente un placement très intéressant pour introduire une dose de diversification dans son patrimoine immobilier.

L’immobilier européen accessible

Acheter des parts de SCPI européenne est beaucoup plus accessible qu’un achat immobilier traditionnel dans un pays européen. En effet, au même titre que les SCPI “classiques”, les prix de souscription débutent aux alentours de 200 €.

Avec quelques dizaines de milliers d’euros, vous pouvez même diversifier votre patrimoine sur plusieurs SCPI européennes. Investir dans une SCPI internationale permet ainsi de profiter de l’attractivité et du dynamisme des marchés immobiliers européens à moindre prix.

Un potentiel de performance élevée

La SCPI européenne permet d’aller chercher la performance à l’étranger quand le marché français commence à saturer sur certains segments. Ce type de produit représente en effet une alternative pour remédier à la concurrence qui devient de plus en plus rude sur le marché immobilier français.

Les SCPI européennes affichent souvent une stratégie d’investissement opportuniste, leur permettant de saisir des opportunités avec des rendements à l’acquisition élevés. Et ce, dans le but d’améliorer la performance servie aux associés porteurs de parts.

Les sociétés de gestion des SCPI internationales sont particulièrement exigeantes dans le choix de leurs acquisitions. Elles privilégient les pays avec une croissance économique dynamique ainsi qu’un système politique stable.

Les rendements des meilleures SCPI européennes sont généralement compris entre 5 et 7 %. Rappelons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Ces bonnes performances sont accentuées par les économies fiscales que ce type de SCPI génère.

Fiscalité des SCPI européennes

Les SCPI européennes présentent une fiscalité particulièrement avantageuse, notamment en termes de revenus fonciers étrangers. Il existe en effet des conventions fiscales bilatérales entre la France et de nombreux pays, permettant d’éviter la double imposition des revenus locatifs.

Il existe deux méthodes d’imposition, qui s’appliquent selon le pays d’origine des revenus et les conventions fiscales existantes : la méthode du crédit d’impôt et celle du taux effectif.

Méthode du crédit d’impôt

La méthode du crédit d’impôt s’applique si vous percevez des revenus fonciers de source allemande, espagnole, italienne ou provenants du Royaume-Uni, entre autres.

Les revenus issus de ces pays sont considérés comme imposables dans le pays d’origine et en France. Pour éviter la double imposition, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt visant à “effacer” le montant de la fiscalité française. Le crédit d’impôt est calculé selon votre taux moyen d’imposition (TMI) et n’est pas systématiquement égal à l’impôt “effacé”.

Par conséquent, l’imposition qui s’applique à vos dividendes étrangers est celle du pays d’origine, qui est généralement plus légère qu’en France. Prenons l’exemple particulièrement avantageux de l’Allemagne, où le taux d’imposition s’élève à 15,825 %.

Méthode du taux effectif

La méthode du taux effectif est retenue lorsque vous percevez des revenus fonciers en provenance de Belgique, des Pays-Bas, du Portugal ou de l’Irlande par exemple.

Le calcul s’effectue en deux temps :

• Calcul du taux moyen d’imposition effectif, en intégrant les revenus de la SCPI étrangère ;
• Application de ce taux à la base d’imposition française, en exonérant ces revenus étrangers.

Autrement dit, le montant des revenus étrangers intègre le calcul théorique du TMI. Ce taux s’applique alors aux revenus de source française, sans prendre en compte les revenus locatifs étrangers car ils sont considérés comme non imposables en France.

Les 7 meilleures SCPI européennes

Voici la liste des 7 meilleures SCPI européennes du marché selon la sélection de Fortuny. Elles sont classées par ordre alphabétique.

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