La SCPI internationale Remake Kross en bref
Troisième SCPI de Remake Asset Management après Remake Live et Remake UK 2025, Remake Kross démarre sa commercialisation le 5 octobre 2026.
Son trait distinctif : aucun immeuble en France. Le patrimoine se constitue uniquement à l’étranger, dans des pays signataires avec la France d’une convention fiscale qui écarte la double imposition.
Sur le plan des ambitions, la société de gestion vise un TRI de 7,5 % net de tous frais sur 10 ans, qui intègre un taux de distribution de 6,5 %. Ces chiffres proviennent de simulations internes et n’engagent pas la SCPI. Aucun objectif de PGA ne figure dans la documentation.
Faute d’historique, l’investisseur ne dispose d’aucune performance passée pour se faire une idée. Le premier exercice social se clôturera le 31 décembre 2027, ce qui signifie que les premiers chiffres annuels complets ne paraîtront qu’en 2028.
Stratégie opportuniste sur quatre continents
Remake Kross cherche à bâtir un parc locatif diversifié, générateur de revenus locatifs réguliers, avec une perspective de valorisation du capital. Elle peut détenir les immeubles en direct ou par l’intermédiaire de sociétés immobilières qu’elle contrôle, sans plafond pour ces dernières.
Zone Pays visés Rôle dans l'allocation
Europe hors France Non limitatif Cœur du portefeuille, part majoritaire
Amérique du Nord États-Unis, Canada Approche tactique et sélective
Asie Corée du Sud, Japon Cycles décorrélés, diversification
Océanie Australie, Nouvelle-Zélande Marchés profonds, liquides et institutionnalisés
En dehors de la prédominance européenne, aucune cible chiffrée n’encadre la répartition. Une zone ou une typologie peut même tomber à zéro selon la conjoncture locale et la maturité des cycles.
Côté actifs, l’éventail reste très large : bureaux, commerce, activité, industriel, logistique, hébergement géré, loisirs, santé, éducation et résidentiel. La SCPI peut acheter des immeubles livrés ou en VEFA, et consacrer jusqu’à 10 % de la valeur vénale du patrimoine à des parts d’autres fonds immobiliers ou à des terrains constructibles.
La gestion se veut active : priorité aux immeubles déjà loués, avec baux fermes et locataires solides, puis arbitrages au gré des cycles pour se repositionner sur des actifs plus rémunérateurs.
Prix de part et structure de frais
Le prix courant de la part, applicable une fois la phase de lancement terminée, s’élève à 100 €.
Deux phases de parts sponsors récompensent les premiers souscripteurs par un prix réduit, en échange d’un blocage temporaire des parts. L’enveloppe réservée à la souscription de parts sponsors étant limitée, elle ne sera disponible qu’aux premiers investisseurs.
Phase Prix de part Plafond de collecte Minimum Blocage Clôture au plus tard
Tranche sponsors 1 90€ 21,375 M€ 60 parts (5 400 €) 2 ans 31/12/2026
Tranche sponsors 2 95€ 14,25 M€ 60 parts (5 700 €) 1 an 31/03/2027
Prix standard 100€ Aucun 50 parts (5 000 €) Aucun Sans objet
Le prix de retrait atteint 90 €, soit 100 € moins la commission de souscription hors taxes.
Barème des frais :
- Souscription : 12 % TTC maximum (10 % HT), prime d’émission incluse, avec rétrocession possible aux distributeurs.
- Gestion : 12 % TTC (10 % HT) des produits locatifs HT et autres produits encaissés, pour le fund management, l’asset management, la tenue du registre, la distribution des revenus et le personnel.
- Acquisition : 2 % TTC (1,67 % HT) du prix net vendeur.
À l’inverse, la société de gestion ne prélève rien sur les cessions d’immeubles, le suivi des travaux, les retraits ou les cessions de parts. Les honoraires des prestataires, le property management, les assurances et les impôts restent à la charge de la SCPI.
Fiscalité et principaux risques
Transparente sur le plan fiscal, la SCPI fait imposer chaque associé sur sa quote-part de résultat, distribuée ou non. Le patrimoine se situant entièrement à l’étranger, le régime applicable découle des conventions bilatérales. Selon la société de gestion, il s’agit du droit commun et non d’un dispositif d’optimisation.
Type de revenu Traitement pour un résident fiscal français
Loyers de source étrangère Impôt dans le pays de l'immeuble, puis crédit d'impôt ou exonération avec taux effectif en France ; prélèvements sociaux de 17,2 % dus en principe, mais neutralisables par le crédit d'impôt selon la convention
Revenus fonciers français Aucun, faute d'actif en France
Produits de trésorerie PFU de 31,4 % (12,8 % d'IR et 18,6 % de prélèvements sociaux), option pour le barème possible
Plus-value sur cession de parts 36,2 % (19 % d'IR et 17,2 % de prélèvements sociaux), exonération d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, surtaxe de 2 % à 6 % au-delà de 50 000 €
Plus-value sur cession d'immeuble Imposition dans le pays de situation, exonération en France sous réserve du taux effectif ou d'un crédit d'impôt
Risques à peser avant de souscrire :
- Capital : aucune protection, la somme récupérée dépend de la valeur des immeubles détenus à l’étranger.
- Revenus : dividendes tributaires des loyers, de l’occupation et des devises ; objectifs non garantis ; patrimoine encore à constituer au lancement.
- Liquidité : absence de marché réglementé, retraits conditionnés à la présence de souscriptions, parts sponsors bloquées pendant 1 ou 2 ans.
- Taux et levier : dette jusqu’à 40 %, possiblement à taux variable ; le levier amplifie les pertes, et les prêteurs passent avant les associés en cas de liquidation.
- Change : jusqu’à 50 % de l’actif exposé à des devises étrangères, sans couverture systématique.
- Fiscalité : conventions et droit français susceptibles d’évoluer, parfois avec effet rétroactif.
Modalités de souscription
Modes d’accès proposés :
- Pleine propriété : 50 parts minimum en première souscription (60 en tranches sponsors), puis montant libre.
- Versements programmés : montant et fréquence au choix (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
- Réinvestissement des dividendes : possible, mais soumis à la commission de souscription, avec des conditions à vérifier dans le bulletin.
- Nue-propriété : ouverte, y compris en démembrement programmé ; les usufruitiers doivent acquérir 60 parts au minimum.
- Crédit : possible, attention à ne pas compter sur les seuls revenus pour rembourser.
- Assurance vie : pas encore accessible, une catégorie de parts [B] attend une évolution réglementaire et un nouveau visa ; aucun PER mentionné.
Les parts entrent en jouissance le 1er jour du 6ème mois après la souscription. Les dividendes, versés chaque mois, sont distribués en principe 25 jours après la fin du mois.
Horizon de placement recommandé : 10 ans minimum.