Achat immobilier : quels placements pour constituer un apport personnel ?

L’apport personnel pour l’achat immobilier

Pour financer l’acquisition de la résidence principale ou un investissement locatif, le passage par la case crédit s’avère souvent indispensable. Or, dans la quasi-totalité des cas, un apport personnel est exigé par la banque pour l’octroi d’un prêt immobilier. Pour de nombreux Français souhaitant devenir propriétaire de leur logement, la constitution d’un apport personnel est donc incontournable. Et ce d’autant plus dans un contexte où les taux de crédit approchent les 5 %, puisque les marges de manœuvre des emprunteurs sont plus réduites.

Pour rappel, les règles encadrant l’octroi de crédits immobiliers prennent en compte un taux d’endettement maximal de 35 %. De plus, la durée du prêt ne peut excéder 25 ans, sauf exception. Enfin, le montant de l’apport personnel attendu par la banque varie entre 10 et 30 % du coût de l’acquisition. Compte tenu des prix immobiliers, il s’agit là d’un montant conséquent : pour un budget de 250 000 €, cela représente 25 000 à 75 000 €.

Pour constituer leur apport personnel, les acquéreurs peuvent puiser dans leurs économies, se tourner vers l’aide d’un proche (prêt familial) ou encore mettre à profit un héritage. Néanmoins, pour se faciliter la tâche, ils doivent utiliser leur épargne à bon escient, en choisissant des placements adaptés.

Les placements qui peuvent vous aider à acheter un bien immobilier

Les candidats à l’achat immobilier peuvent envisager différents types de placements pour constituer leur apport personnel.

Épargne réglementée et livrets bancaires : pas de risque, peu de rendement

Dédiés avant tout à l’épargne de précaution, les fonds placés sur un livret A, un livret de développement durable et solidaire (LDDS), voire un livret d’épargne populaire (LEP, soumis à des conditions de revenus), peuvent servir pour compléter un apport personnel. Ces différents livrets présentent deux avantages clés : l’épargne investie est garantie et ils ne comportent ni frais ni fiscalité.

En revanche, leur rendement ne permet pas de faire grandir rapidement un capital de départ. De plus, les versements sont plafonnés :

• 22 950 € pour le livret A ;
• 12 000 € pour le LDDS ;
• 10 000 € pour le LEP.

Le cas échéant, les livrets bancaires à capital garanti peuvent servir de complément. Leur rendement net (après fiscalité) est cependant faible.

Utiliser la flexibilité de l’assurance vie

Si vous cherchez à financer un projet, l’assurance vie vous sera sans doute très utile. Cette enveloppe fiscale à versements et retraits libres brille par sa souplesse. Elle donne accès à des fonds euros au capital garanti et au rendement modéré. Mais votre épargne peut également être investie dans des unités de compte, sans garantie mais avec un potentiel de rendement plus élevé.

Ainsi, l’assurance vie se prête davantage à l’objectif de faire croître un capital dans le temps. Il est également possible d’investir à l’aide de versements programmés, sous la forme de mensualités par exemple. Cependant, il convient de bien choisir quels supports d’investissement privilégier dans ce cadre. L’idée étant de favoriser des unités de compte peu contraignantes en termes d’horizon d’investissement minimum et desquelles il sera plus facile de sortir à votre convenance.

En matière de fiscalité, le capital investi n’est jamais imposé et les gains ne sont taxables qu’en cas de rachat. De plus, la fiscalité de l’assurance vie s’avère plutôt favorable, en particulier pour les contrats de plus de 8 ans qui bénéficient d’un abattement fiscal annuel (4 600 ou 9 200 €).

Les comptes à terme (CAT), un placement de trésorerie à durée limitée

Revenus dans les bonnes grâces des épargnants à la faveur de la hausse des taux, les comptes à terme présentent un certain intérêt pour faire travailler son épargne sur une durée courte. La durée d’un CAT s’étale le plus souvent sur une à trois années. A capital garanti, ces placements bancaires proposent différentes variantes de rémunération, à taux fixe, variable ou progressif. Le rendement est déterminé par la banque et connu à l’avance.

En revanche, la plupart des comptes à terme n’autorisent pas de versements complémentaires. En outre, le rendement proposé, brut de fiscalité, reste relativement modéré. Enfin, les retraits anticipés sont pénalisés financièrement.

Les bons réflexes pour placer son épargne et se constituer un apport personnel

• Opter pour des versements programmés

Les versements programmés vous permettent de faire grossir votre épargne au fil du temps. Autre avantage, vous vous habituez à consacrer de l’argent chaque mois à votre projet immobilier, comme vous serez amené à le faire au moment de rembourser le crédit immobilier. Pour finir, l’investissement progressif avec des versements programmés se montre plutôt adapté aux placements sur des marchés financiers fluctuants (unités de compte de l’assurance vie par exemple).

• Penser à l’épargne salariale

L’acquisition de la résidence principale représente un cas autorisé de déblocage de l’épargne salariale placée sur un PEE, un PERCO ou un PER d’entreprise collectif. Vous devez donc vous pencher sur le sujet pour identifier combien vous pourriez récupérer par ce biais le cas échéant.

• Préserver une épargne de précaution

L’épargne de précaution placée sur un livret A, entre autres, vise à garder de l’argent de côté en cas de coup dur ou d’imprévu. Le montant de ces réserves doit se situer entre 3 et 6 mois de dépenses courantes, selon votre situation. Il est préférable de ne pas puiser dans cette épargne pour financer un apport personnel.