Barème viager Daubry : la référence pour calculer votre viager

Présentation du barème viager Daubry

Le barème viager Daubry constitue un outil de référence dans le domaine du viager immobilier, utilisé depuis près de trente ans par les professionnels du secteur.

Qu’est-ce que le barème viager Daubry ?

Le barème viager Daubry est un outil de calcul actuariel spécialement conçu pour les transactions immobilières en viager. Publié pour la première fois en 1995, le barème élaboré par Maître Jacques Daubry, notaire spécialisé dans le viager, s’est rapidement imposé comme un repère incontournable dans le domaine.

Le barème Daubry permet d’effectuer des calculs viagers pour des hommes et des femmes âgés de 40 à 105 ans. Il s’applique également aux couples (viager sur une ou deux têtes).

Depuis sa première édition, il a fait l’objet de plusieurs mises à jour successives afin de rester en phase avec l’évolution de l’espérance de vie et des conditions de marché.

Son public cible reste avant tout professionnel. Notaires et spécialistes du viager font appel au barème Daubry pour établir des calculs crédibles et justifiables devant leurs clients. Il n’est en revanche pas disponible gratuitement pour le grand public.

À quoi sert le barème Daubry ?

Le barème Daubry remplit plusieurs fonctions clés dans le cadre d’un viager immobilier. Il peut également être utilisé pour déterminer les droits de nue-propriété et d’usufruit dans un démembrement viager, bien qu’il ne s’agit pas de sa fonction première.

Calcul du droit d’usage et d’habitation (DUH)

Pour une vente en viager occupé, le barème permet de calculer la valeur du droit d’usage et d’habitation. Il s’agit du droit retenu par le vendeur lui permettant de rester dans les lieux après la transaction.

Le DUH permet donc de calculer la décote appliquée à la valeur vénale du bien pour tenir compte du fait que le vendeur continue à y résider.

Le DUH représente ainsi le coût de l’occupation à déduire du prix payé par l’acheteur :

Valeur du bien – DUH = Prix payé par l’acheteur (bouquet + rente)

Détermination de la rente viagère

En plus du DUH, le barème Daubry permet de déterminer le montant de la rente viagère mensuelle versée au crédirentier (vendeur du bien).

Ces calculs intègrent l’âge du vendeur, son espérance de vie et le taux technique de rente retenu. Notons que le calcul de l’espérance de vie du vendeur retenu dans le barème Daubry diffère des tables de mortalité assurantielles.

Répartition entre usufruit et nue-propriété en démembrement viager

Dans le cadre d’un démembrement viager, le barème Daubry peut servir à déterminer la répartition de la valeur du bien entre l’usufruit et la nue-propriété.

Il peut être utilisé à ce titre en alternative au barème fiscal de l’usufruit viager, fixé à l’article 669 du Code général des impôts.

Pour autant, le barème Daubry n’a pas été créé initialement avec cet usage en tête. Il s’avère mieux adapté à une transaction viagère avec DUH qu’à un démembrement de propriété.

Comment fonctionne le calcul d’un viager occupé avec le barème Daubry ?

Le calcul d’un viager occupé avec le barème Daubry suit une logique structurée en plusieurs étapes. Illustrons son fonctionnement autour d’un exemple simplifié : le cas de Marie, 75 ans, qui souhaite vendre son appartement estimé à 800 000 €.

Notez que cet exemple purement illustratif et simplifié n’a pas valeur d’analyse personnalisée.

Étape 1 : déterminer la valeur vénale du bien

La première étape consiste à établir la valeur vénale du bien, c’est-à-dire son prix de marché « libre » s’il était vendu dans le cadre d’une transaction classique. Cette estimation doit être réalisée par un professionnel de l’immobilier ou un expert en évaluation afin d’obtenir une base de calcul fiable et objective.

Dans notre exemple, la valeur vénale retenue s’élève à 800 000 €.

Étape 2 : appliquer la décote d’occupation (viager occupé)

Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur continue à habiter le bien après la vente. L’acheteur ne peut donc pas en disposer librement. Il est nécessaire d’appliquer une décote d’occupation sur la valeur vénale, pour refléter le droit d’usage et d’habitation (DUH) conservé par le vendeur.

Le barème Daubry intervient directement à ce titre. Il fournit un taux de DUH exprimé en pourcentage de la valeur vénale. Ce taux est déterminé en fonction :

• De l’âge du vendeur ;
• De son espérance de vie estimée à l’aide du barème Daubry ;
• Du montant des loyers pouvant être perçus en cas de mise en location du bien (rendement locatif par défaut dans le barème Daubry standard) ;
• Du taux d’actualisation des loyers dans le temps (entre 2 et 6 % habituellement).

Dans notre exemple, si le barème aboutit à un taux de DUH de 40 % pour Marie, une femme de 75 ans, alors :

DUH = 800 000 € × 40 % = 320 000 €

La valeur occupée du bien est donc : 800 000 € – 320 000 € = 480 000 €

Ce sont les 480 000 € ainsi obtenus qui vont revenir à Marie, sous forme de bouquet et de rente.

Étape 3 : fixer le bouquet

Le bouquet correspond au capital initial versé par l’acheteur au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Il n’est pas obligatoire, mais il est courant.

Son montant est librement négocié entre les deux parties. En pratique, le bouquet viager représente en moyenne 20 à 40 % de la valeur du viager occupé.

Ce montant sera ensuite déduit de la valeur occupée pour déterminer le capital à distribuer sous forme de rente viagère.

Dans notre exemple, Marie et son acheteur s’accordent sur un bouquet de 144 000 € (30 % de la valeur du viager occupé) :

Capital à renter = 480 000 € – 144 000 € = 336 000 €

Étape 4 : calculer la rente viagère mensuelle

La dernière étape consiste à transformer le capital à renter en une rente mensuelle.

Le barème Daubry fournit un coefficient lié à l’espérance de vie. On applique ce coefficient au montant à distribuer sous forme de rente.

Les formules à retenir sont les suivantes :

• Rente annuelle = Capital à renter × coefficient Daubry (lié à l’espérance de vie)
• Rente mensuelle = Rente annuelle ÷ 12

Exemple : si le barème indique un coefficient Daubry de 8 pour Marie :

• Rente annuelle = 336 000 € × 8 % = 26 880 €
• Rente mensuelle = 26 880 € ÷ 12 = 2 240 €

Le barème Daubry est-il considéré fiable ?

Le barème viager Daubry a été adopté comme référence par les professionnels spécialisés dans le domaine. Pour autant, cet outil connaît aussi certaines limites et il n’est pas nécessairement utilisé de manière isolée.

Avantages

• Une expertise fondée sur l’expérience concrète

Le barème Daubry provient de l’analyse de milliers de contrats viagers effectifs. C’est cette approche pragmatique et fondée sur des données réelles qui lui a valu une adoption aussi large et durable parmi les professionnels du viager.

• Mise à jour régulière

Le barème Daubry est mis à jour chaque année, afin d’ajuster ses différentes composantes (valeur du DUH par exemple).

Limites

• Standardisation des données

Certaines données retenues pour utiliser le barème restent identiques quelle que soit la situation considérée. Cela concerne particulièrement l’appréciation du bien immobilier vendu en viager. Certaines caractéristiques spécifiques peuvent être ignorées (état du bien, emplacement). De même, le rendement locatif peut être fixé par défaut ou se baser sur des éléments généraux de marché, plutôt que sur la valeur locative du bien lui-même.

• Pas un outil infaillible

Comme évoqué dans cet article, le barème Daubry constitue un outil précieux au moment de cerner les paramètres d’une transaction viagère. Pour autant, il n’est pas infaillible : sa stricte application peut aboutir à un déséquilibre entre les intérêts du vendeur et de l’acheteur. Dans un tel cas, un spécialiste du viager (notaire notamment) peut apporter les corrections nécessaires au bon déroulé de l’opération.