Des nouveautés dans la réglementation des SCPI

Une publication biannuelle de la valeur de reconstitution pour plus de transparence

L’article 11 de l’ordonnance du 3 juillet 2024 impose aux SCPI d’évaluer deux fois dans l’année les actifs constituant leur patrimoine immobilier. Auparavant, une seule évaluation annuelle était requise.

L’AMF (Autorité des marchés financiers) recommandait déjà depuis 2023 de réaliser des évaluations plus fréquentes des portefeuilles immobiliers des SCPI. L’ordonnance vient désormais appuyer ce conseil en le rendant obligatoire.

L’objectif de cette mesure est de rendre l’évolution des prix de parts plus en phase avec les fluctuations des prix de l’immobilier. Cela apporte en effet davantage de transparence quant à la valeur réelle du patrimoine. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une information plus précise sur la valeur de leur placement.

Notons que cette réglementation entraîne des coûts supplémentaires pour les sociétés civiles de placement immobilier (frais d’expertise).

Suppression du montant nominal minimal de 150 € par part

L’article 12 de l’ordonnance n°2024-662 apporte un autre changement notable dans le fonctionnement des SCPI. Il supprime le montant nominal minimal auparavant fixé à 150 € par part.

Avant, la valeur de part devait être de 180 € minimum, dont un montant nominal de 150 €. Désormais, les SCPI peuvent fixer la valeur nominale des parts qu’elles souhaitent.

Cette nouvelle réglementation offre l’opportunité de rendre plus accessible l’investissement immobilier, via les versements programmés par exemple. En effet, la souscription en direct étant déjà assez accessible avec des prix de parts débutant aux alentours de 200 €, ce changement devrait surtout impacter l’investissement progressif.

Les possibilités de versements programmés et de réinvestissement des dividendes pourraient s’améliorer, en permettant d’investir régulièrement dans les SCPI avec des montants plus bas qu’aujourd’hui. Cette méthode permet aux investisseurs de se constituer progressivement un patrimoine immobilier.

Pour certaines SCPI proposant les versements programmés, il était déjà possible d’investir à partir de 50 € par mois. Toutefois, pour la majorité d’entre elles, le minimum d’investissement correspond au prix de part. Sans la contrainte de la valeur nominale minimale de 150 €, l’investissement progressif pourrait être accessible à partir de petits montants tels que quelques dizaines d’euros par mois.

Une réforme de la réglementation SCPI pour améliorer la liquidité des parts ?

Toujours selon l’article 12 de l’ordonnance, les SCPI peuvent désormais prévoir différentes catégories de parts dans leurs statuts. Cette règle permettrait notamment de mieux s’adapter aux divers types d’investisseurs.

L’idée principale repose effectivement sur la différenciation entre les parts détenues par les particuliers et les parts institutionnelles pour les sociétés et assureurs. Cela pourrait permettre de faire face aux problèmes de liquidité rencontrés par certaines SCPI à capital variable en difficulté. Il existe en effet des SCPI qui collectent peu et qui font face à un grand nombre de demandes de retraits, notamment de la part des assureurs qui portent le risque de liquidité pour leurs clients. Cette situation engendre des blocages et empêche la revente des parts.

Grâce à cette ordonnance, il serait possible de différencier les canaux de collecte pour empêcher un blocage de la revente des parts des particuliers par celle des institutionnels.

Diversification des revenus des SCPI avec les énergies renouvelables

L’ordonnance de modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs permet aux SCPI de percevoir des revenus provenant des installations de production d’énergies renouvelables.

En effet, l’article 8 précise que les SCPI peuvent “procéder à l’acquisition directe ou indirecte, l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables, y compris la revente de l’électricité produite”.

Les SCPI peuvent ainsi investir dans des panneaux photovoltaïques ou des éoliennes par exemple, avec la possibilité de revendre directement l’électricité produite aux locataires ou aux occupants d’autres immeubles.

Ceci est une bonne nouvelle pour les véhicules engagés dans une démarche d’investissement socialement responsable (ISR), sachant que la labellisation ISR immobilier amène de plus en plus à favoriser ce genre d’installations.

Cette mesure permet d’aligner les portefeuilles des SCPI sur des objectifs de durabilité. D’autre part, elle offre la possibilité de diversifier les sources de revenus de la SCPI.