Donation de l’usufruit à son enfant, l’essentiel à savoir

Donner l’usufruit d’un bien, est-ce une bonne idée ?

Donner l’usufruit d’un bien immobilier consiste à séparer la pleine propriété du bien en deux et garder uniquement la nue-propriété. Avec ce type de démembrement immobilier, vous pouvez choisir de donner l’usufruit à votre enfant. Mais attention à bien comprendre les enjeux et les conséquences d’un tel montage patrimonial.

En devenant nu-propriétaire, vous perdez le droit d’utiliser le bien. Celui-ci revient effectivement à l’usufruitier. Ce dernier peut ainsi occuper le logement ou le louer pour percevoir des loyers réguliers. En contrepartie, l’usufruitier est tenu d’entretenir le bien et d’en assurer la gestion.

Le nu-propriétaire reste quant à lui propriétaire des murs. S’il souhaite vendre ou donner le bien, l’accord de l’usufruitier demeure toutefois nécessaire. Notons qu’il supporte également la charge des grosses réparations éventuelles. À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien immobilier.

À noter que l’acte de démembrement est à effectuer chez un notaire. Toutes les conditions doivent être clairement mentionnées dans la convention de démembrement.

Avant de céder l’usufruit d’un bien immobilier, il est indispensable de bien évaluer ses objectifs et l’impact fiscal d’une telle opération.

Pourquoi donner l’usufruit à son enfant ?

Céder l’usufruit d’un bien immobilier à son enfant pendant une durée déterminée consiste à réaliser une donation temporaire d’usufruit. La durée de cette dernière est fixée à l’avance. Elle vise ainsi à remplir des objectifs temporaires.

Cela représente un moyen de soutenir financièrement son enfant lorsqu’il est étudiant ou qu’il se lance dans la vie active par exemple. Grâce à l’usufruit d’un logement, il pourra l’occuper ou le mettre en location pour percevoir des revenus complémentaires pendant plusieurs années.

En donnant l’usufruit du bien à leurs enfants, les parents deviennent nus-propriétaires. De cette manière, ils ne peuvent plus jouir du logement, c’est-à-dire l’occuper ou percevoir les fruits de sa mise en location. Néanmoins, cela permet d’alléger considérablement leur fiscalité (voir plus bas).

La fiscalité de la donation d’usufruit à son enfant

Si le bien démembré était déjà loué avant la donation, le parent devenu nu-propriétaire voit sa fiscalité allégée car il ne perçoit plus de loyers pendant tout le démembrement temporaire. Il n’a plus d’impôt sur les revenus locatifs ni de taxe foncière à payer. De plus, la valeur totale du bien (valeur de la nue-propriété incluse) sort de l’assiette taxable à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Toutefois, il convient d’être vigilant lors de la donation d’usufruit à son enfant car l’administration fiscale vérifie que cette opération de démembrement est justifiée. Le donataire doit effectivement avoir un besoin réel des revenus générés par la location du bien immobilier ou avoir un usage personnel du logement. Si le fisc considère que le seul intérêt de la donation à votre enfant est de sortir le bien de l’assiette taxable à l’IFI, vous risquez un redressement fiscal.

Une fois la donation de l’usufruit effectuée, l’enfant donataire devient alors assujetti à l’impôt sur les revenus locatifs s’il met le bien en location. Il doit en effet déclarer les revenus générés par le bien dont il est usufruitier. Il est également responsable du paiement de la taxe foncière.

Notons par ailleurs que le don d’usufruit est soumis à des droits dont le montant est établi selon le barème fiscal de l’usufruit temporaire. La valeur de l’usufruit est déterminée par un pourcentage de la pleine propriété qui dépend de la durée du démembrement.

Il existe un abattement sur les droits de donation en ligne directe de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement peut permettre d’effectuer la transmission de l’usufruit en franchise d’impôt dès lors que sa valeur n’excède pas 100 000 €.