Quels droits et quelles obligations pour un propriétaire en indivision ?

Définition du statut de propriétaire en indivision

Devenir propriétaire en indivision peut survenir dans différents cas de figure. L’indivision immobilière peut être choisie, à l’occasion d’un achat immobilier par des concubins ou des partenaires de Pacs par exemple. Mais elle est souvent subie, après une succession ou un divorce.

Dans tous les cas, chaque indivisaire est propriétaire du bien, à hauteur de la quote-part qu’il détient. Les différentes parties doivent donc parvenir à se mettre d’accord pour prendre des décisions importantes concernant ce patrimoine immobilier. Par exemple, la mise en vente du bien requiert l’unanimité des propriétaires en indivision. Il en va de même pour la mise en place d’une convention d’indivision qui encadrera les rapports entre les différentes parties.

Dans certains cas, une majorité des deux tiers est requise. Cette règle s’applique par exemple pour conclure ou renouveler un bail d’habitation. Si nécessaire, la majorité des deux tiers peut également être utilisée pour enclencher une mise en vente qui pourra être autorisée in fine par le tribunal.

Pour bien comprendre le statut de propriétaire en indivision, il est essentiel d’en connaître les droits et obligations.

Les droits du propriétaire en indivision

Zoom sur les principaux droits dont bénéficient les membres d’une indivision immobilière.

La perception des revenus locatifs

Un bien immobilier détenu en indivision peut tout à fait être mis en location. Il peut s’agir aussi bien d’un investissement locatif traditionnel que d’une location meublée non professionnelle (LMNP). Il génère ainsi des recettes locatives, qui doivent être partagées entre les indivisaires.

Ici, les règles sont simples : chacun reçoit une part des loyers versés, calculée selon le pourcentage de droits qu’il détient.

Le droit de sortir de l’indivision

L’indivision, immobilière ou autre, se caractérise par un principe : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.” Ainsi, un propriétaire indivis peut décider de sortir de l’indivision, sous réserve de ne pas contrevenir aux droits des autres participants.

Il peut dès lors :

• Proposer la vente du bien aux autres propriétaires. En cas d’accord, le bien est cédé à un tiers et le prix de vente réparti proportionnellement entre chaque indivisaire selon le pourcentage de droits qu’ils détenaient.
• Vendre sa quote-part du bien. Cette cession peut se faire au bénéfice d’un autre indivisaire (en priorité) ou d’un tiers. Si plusieurs propriétaires souhaitent acquérir la quote-part, elle est partagée selon la proportion de droits qu’ils détiennent à date.

Attention, en cas de cession de la quote-part, le droit de préemption des autres propriétaires en indivision entre en considération.

Le droit de préemption de l’indivisaire

Lorsqu’une partie prenante de l’indivision immobilière met sa quote-part du bien en vente, les autres propriétaires en indivision possèdent un droit de préemption sur cette cession. Concrètement, cela signifie qu’ils ont la priorité pour se porter acquéreur des droits mis en vente.

Le vendeur doit informer les autres propriétaires indivis des conditions de la vente, et notamment du prix demandé, par acte d’huissier. Après quoi, chaque propriétaire en indivision dispose d’un délai d’un mois pour agir. L’achat se fait alors dans les conditions demandées par le vendeur.

Les actes conservatoires

Un propriétaire en indivision peut prendre la décision d’agir seul si nécessaire en matière d’actes conservatoires. Ces derniers concernent de manière assez large tout acte matériel permettant d’éviter la perte du bien ou d’en préserver l’état.

Le plus souvent, ce type de situation se manifeste en cas de péril. Par exemple, l’intégrité du bien peut être en danger et des travaux nécessaires pour prévenir un grave problème, comme l’effondrement d’un mur ou d’une toiture.

Les obligations du propriétaire en indivision

Les membres d’une indivision doivent respecter quelques impératifs, dont certaines obligations financières.

La responsabilité de la conservation du bien

Les propriétaires en indivision sont tenus de veiller à la conservation du bien qu’ils possèdent. Comme évoqué plus haut, un indivisaire seul peut décider de mener des travaux nécessaires à ce titre. Le cas échéant, il pourra demander aux autres participants de régler leur part des frais.

La participation financière aux dépenses courantes et au paiement des dettes

Les propriétaires n’ont pas la possibilité de se soustraire à leurs obligations financières. Cela peut concerner le paiement de la taxe foncière et d’autres impôts immobiliers ou des factures d’eau et d’électricité par exemple.

Cette obligation couvre également le règlement des dettes liées au bien immobilier. La répartition du paiement est établie selon les droits détenus par chaque indivisaire. En cas de défaillance d’un des propriétaires, ce dernier peut choisir de vendre ses parts. Le montant de la dette est alors retenu sur le prix de vente. De même, le bien peut être vendu et l’indivisaire défaillant verra sa part du prix diminuée par le montant de la dette non réglée.

Le paiement d’une indemnité d’occupation

En cas d’accord de toutes les parties, un des propriétaires de l’indivision peut occuper le bien exclusivement. Il est alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation revenant aux autres indivisaires.

Idéalement, les conditions encadrant cette situation (montant, modalités de paiement, durée, etc.) sont fixées dans la convention d’indivision. A défaut, l’intervention du tribunal est requise.

Le respect de la destination du bien

Chaque propriétaire de l’indivision doit respecter la destination du bien. Par destination, il faut comprendre son usage : logement, local commercial, etc. Ainsi, un logement détenu en indivision ne peut pas être transformé en local commercial par la décision d’une seule personne. Seule une décision unanime de toutes les parties peut aboutir à une transformation de l’usage du bien.